房价还会大幅度下降，不仅仅是供大于求等房价是一定还会下跌的！

房价还会大幅度下降，不仅仅是供大于求！居民收入减少！人口减少！还有新规好房子更新换代。 房价是一定还会下跌的！

2026年房价走势分析：结构性分化与政策托底并存

用户提出的“房价还会大幅度下降”的观点，触及了当前房地产市场调整的核心逻辑。结合政策导向、市场规律及人口结构等因素，可从以下五方面综合分析：

一、房价不会全面大跌，但结构性分化加剧

1. 核心城市：底部企稳，局部微涨

- 北京、上海、杭州等核心城市人口持续流入，产业支撑强劲，叠加政策优化（如人才补贴、降低首付比例），2026年新房和二手房价格跌幅收窄至-1%~0%，部分优质板块甚至可能实现2%~3%的温和上涨。

- 例如，上海陆家嘴次新房因稀缺性和学区资源，价格已出现企稳迹象，租金回报率超过2.5%，吸引改善型需求入场。

2. 三四线城市：深度调整，部分区域或“鹤岗化”

- 人口净流出、库存高企（空置率超25%）、缺乏产业支撑的三四线城市，2026年房价年均跌幅或维持在-8%~-15%。例如，黑龙江鹤岗部分区域房价已跌破千元，而类似现象正蔓延至其他资源枯竭型城市。

二、供大于求与人口减少的长期影响

1. 供需关系逆转

- 全国商品房库存达7.6亿平方米，三四线城市去化周期超20个月，而25-39岁购房主力人群预计2030年前减少4500万人，住房需求总量收缩已成定局。

- 典型案例：东北某县级市，新建小区入住率不足50%，二手房挂牌量激增，房价较峰值腰斩。

2. “好房子”新规加速市场分化

- 新版《住宅项目规范》要求层高不低于3米、4层起加装电梯，推动住宅品质升级。符合标准的优质房源溢价10%-20%，而老旧小区因设施落后、户型过时，价格持续承压。例如，深圳某90年代小区因无电梯、停车位不足，房价较周边次新房低30%。

三、居民收入与政策托底的博弈

1. 收入预期制约购房能力

- 2025年居民储蓄存款突破160万亿元，但债务率达63.5%，叠加就业不稳定、工资增长停滞，购房需求偏向“刚需+保值”，投机性需求基本消失。

2. 政策“托而不举”的底线思维

- 中央明确“房住不炒”，通过降低房贷利率（3.5%~4%）、换房退税延期、收购存量房作保障房等方式托底市场，但坚决遏制房价暴涨。例如，2026年房地产税试点扩围至10城，二套房税率0.5%-1%，持有成本上升抑制囤房行为。

四、房企策略与市场信心的修复

1. 以价换量成常态

- 房企总负债59万亿元，融资成本高企，被迫降价促销。2025年12家房企债务违约，带动新房价格下行，进而拖累二手房市场。例如，某头部房企在三四线城市项目降价20%抛售，引发周边楼盘连锁降价。

2. 市场筑底信号显现

- 2025年底二手房挂牌量下降，部分城市土地起拍价超过周边二手房价格（“地价倒挂”），租金回报率回升至2%以上，显示市场正从“恐慌抛售”转向理性调整。

五、未来走势与应对建议

- 短期（2026年）：房价整体跌幅收窄，核心城市企稳，三四线持续探底。

- 中长期：市场进入“L型筑底”阶段，人口流入、产业强的城市率先复苏，弱二线及以下城市深度调整。

- 购房者策略：

- 刚需：优先选择核心城市地铁沿线中小户型现房，兼顾居住与保值。

- 改善：置换品牌房企开发的优质房源，利用“卖旧买新”政策窗口期。

- 投资者：彻底退出三四线市场，少量配置核心区稀缺次新房，目标从“增值”转向“抗通胀”。

结论：房价不会全面大跌，但结构性分化将长期存在。三四线城市因供需失衡、人口流失等因素，房价或持续下跌；核心城市在政策托底和需求支撑下，有望率先企稳。市场已从“普涨普跌”转向“精准分化”，回归居住本质，购房者需摒弃“房价永远涨”的幻想，根据城市潜力与自身需求理性决策。