收购二手住房用作保障性租赁房，会给住房市场带来什么影响？

据媒体报道，2026年2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，上海市浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。

政府倡导这么久“鼓励国有资产盘活存量房”，“商品房+保障性住房的双轨制”的大方向，上海这次“收购二手房作为保障性租赁房”其实就是把大方向具化为可执行的政策。

一些地方国有资本确实开始下场收购滞销的存量房，

比如，2024年的时候，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

同年，南京市计划出台收购已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。目前，已启动已建成未出售商品房项目梳理摸排，征询房地产开发企业出售意愿，如有合适项目将按要求由国企负责收购实施。下一步，南京市将加快构建房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

此外还有，杭州、天津、成都、青岛……等强二线城市，都开展类似的工作。

甚至，各高校也在开展收购存量商品房改造成学生宿舍。比如，在去年，中国矿业大学南湖校区拟用2.93亿元，收购开发商490套存量房，解决学生宿舍不足的问题。

这次上海将二手房作为收购的对象，是将政策收购的对象范围扩大，二手房算不算“存量房”这个概念还有待商榷，不管是滞销的新房还是二手房，收购的目的都是为了提高市场的流动性。而目前，房地产市场最大的弊端就是，缺乏流动性，国有资本的注入，至少能够缓解部分企业和购房者的资金压力。

同时，我们也要看到收购二手房的一些限制性条件，比如，静安主打置换本区新房商品房的客户房源。也就是说，你是置换需求的二手房，才能够纳入到政策的范围，这也是目前住房“以旧换新”政策的一个措施。如果，二手房业主仅仅是想出售房源，来换取现金，估计很难适配该政策，你得有购买新房的需求，才能享受到这个政策，通俗点讲就是“花更多的钱，可以帮你打折”，某种程度上可以说是货币化棚改政策中的一环。

综合来看，本次上海收购二手住房用作保障性租赁房给市场带来的影响，可以分为以下维度：

• 对保障性租赁住房市场：能够快速增加中心城区小户型保租房供应。房源来自存量市场，能有效缩短建设周期，节约一定成本，加快供给速度。

• 对二手房市场：为部分老旧小户型房源提供新的、稳定的退出渠道，有助于消化库存，稳定市场价格预期。

• 对保障性住房需求者：较低的租金，地段更为靠近中心城区，租赁合同由政府背书
  

• 对卖方：出售二手房的业主，通常有置换改善的需求，该政策能够让他们更快卖掉旧房，从而有资金和资格购买新房交易流程更简化、透明，降低了置换成本和时间。

前面提到，深圳、南京等城市开展收购商品房用作保障性住房工作是在一年多以前，但这套动作也并没有给当地的楼市带来较大的变化。毕竟，这样的收购的住房量是有限的，地方政府财政也不宽裕，国有资本也面临着“国有资产流失”的压力，对于收购项目的选择和批准也是慎之又慎。所以，这部分量对于整个市场来说是杯水车薪，再加上天量挂牌的二手房，很难对市场价格带来波动。

该政策的关键点还是在于资金来源的问题，如果收购二手房不是“试点”性质的小打小闹，规模化的收购，就得有融资方面的财政支持。单纯依靠中央拨款和地方财力是很难满足资金需求的，还需要银行等金融机构的贷款，尤其是专项债的长期低利率的贷款。甚至，还需要市场化的融资渠道的支持，比如这几年较为火爆的REITs等金融工具。