借弟弟限价房资格买房合同无效，律师助姐姐获赔260万｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2015年，刘强通过公开摇号取得北京市一套限价商品住房（后化名为一号房屋）的购买资格。因其个人原因不愿购房，便询问姐姐刘敏是否愿意以其名义购买。刘敏同意，并以刘强名义与甲公司签订《定向安置房销售合同》，总价122万余元。

购房过程中：

全部房款、契税、维修基金、登记费等均由刘敏支付；

房屋交付后由刘敏装修、入住，并承担物业、供暖等费用；

所有购房合同、发票、产权证等原始文件均由刘敏保管；

2017年，房屋登记至刘强名下，备注“按经济适用住房管理，5年内不得上市交易”。

2024年，刘敏起诉，不再主张房屋所有权，而是请求：

确认双方借名买房合同无效；

判令刘强返还购房成本122万余元；

赔偿房屋增值损失（评估价496万元，主张553万元）。

刘强反诉称：

房屋系其本人购买，70万元为其出资，52万元为向刘敏借款；

双方仅为借贷关系，非借名买房；

刘敏无资格购买保障房，应腾退房屋。

裁判结果

法院判决：

确认刘敏与刘强关于一号房屋的借名买房合同无效；

刘强返还刘敏购房款、税费等共计125.3万元；

刘强赔偿刘敏房屋增值损失260万元；

刘敏在收到上述款项后十五日内腾退房屋。

法院说理

借名关系成立，但合同因违法而无效

一号房屋系限价商品房，专为住房困难家庭配售。双方明知该政策仍达成借名合意，损害社会公共利益，依据《合同法》第52条，合同无效。

出资与占有事实清晰，弟弟抗辩不成立

刘强称“70万元为其出资”，但无法证明资金来源；称“房屋交姐姐代管”，却无法解释为何六年未收租金、不索要产权证。法院采信刘敏为实际出资人。

双方均有过错，按比例分担损失

刘强作为资格人，主动出借指标，过错更大（70%）；

刘敏明知不可借名仍参与，自担30%责任；

故增值损失496万 - 122万 ≈ 374万 × 70% ≈ 260万元。

居住费用与装修不另赔，已计入房屋现值

刘敏已实际使用房屋多年，相关支出视为对价，不再单独支持。

胜诉办案心得

保障性住房绝不可借名！但可依法索赔

虽无法确权，但通过“确认合同无效+主张缔约过失责任”，仍可追回大部分财产价值。

及时变更诉讼策略是关键

律师在发现房屋属政策房后，果断放弃“确权”诉求，转向“无效+赔偿”，避免全案败诉。

增值损失可主张，但需专业评估

本案通过法院委托评估锁定496万市值，为赔偿奠定基础。若无评估，仅凭市场价难获支持。

过错比例决定赔偿金额

出借资格方通常被认定为主要过错方，出资人可获70%左右增值补偿——这是此类案件的核心救济路径。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。