在存量更新中，让历史风貌成为城市发展的稳定变量

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

当城市发展进入存量主导阶段，上海城市更新的内涵正在发生根本变化。不再以新增多少建筑面积、落地多少项目作为主要尺度，而是更多转向对既有空间的再组织、再利用与再提升。历史风貌在城市发展中的位置不断前移——从需要被保护的对象，逐步转变为影响空间品质、支撑功能重构、塑造城市气质的重要基础。

也正因如此，历史风貌保护工作也已经超越了单一的物质空间修缮范畴，转变为一场关乎城市文脉赓续、存量资产价值重塑与社会治理现代化的复合型系统工程。

致公党市委建议：在城市更新中要更加重视历史风貌传承与转化，从制度层面系统破解制约因素，使历史风貌真正成为存量更新中的重要支点，而非发展中的“附属变量”。

三重制约：从技术到经济再到运营

在实践中，这条路径仍面临多重制约。当前风貌传承与转化主要集中在三个方面的困境。

首先是技术规范的刚性约束。现行规范更多围绕新建建筑形成，与历史建筑的个性化特征存在天然冲突。一栋历史建筑要改成创意工作室，往往在消防通道、结构荷载、日照间距等指标上遭遇“一票否决”。这些指标本身是为现代标准建筑设计的，并不完全适用于历史建筑的特殊情境。

其次是经济平衡的困难。风貌项目普遍具有高投入、低产出、长周期特征，难以套用传统房地产开发逻辑。项目往往位于中心城区核心地段，土地成本居高不下，但受文保要求约束，可开发权益损失明显，导致投入与回收之间存在较大落差。

第三是空间与内容的脱节。不少项目重建设、轻运营，空间更新与内容导入不同步，出现“看起来更新了，但用不起来”的尴尬。物理空间改造完成了，但产业内容植入严重滞后，造成风貌资源的二次浪费。

系统破局：从规则到机制的创新

致公党市委认为，这些问题表明，历史风貌的传承与转化，已不再是单纯的工程技术问题，而是涉及规划、土地、金融与治理的系统性议题。

在规划层面，需要从用途锁定转向弹性引导。建议采用负面清单加正面引导的管理模式，在确保安全与历史价值保护的前提下，对清单之外的业态赋予市场主体更大自主权。同时加快出台针对历史建筑改造的适应性技术指南，为老建筑嵌入现代功能扫清障碍。

在土地与开发权层面，需要探索更灵活的平衡机制。建议建立风貌保护容积率储备库，允许将受限的容积率指标转移至同区域内其他地块，通过市场化方式实现价值对冲，缓解项目经济压力。

在投融资层面，应推动从一次性开发收益向长期运营收益转型。通过将运营良好的风貌街区打包上市，实现资产证券化，让社会资本看到可持续回报预期。同时建立风貌保护权益交易平台，激发产权人主动保护、修缮历史建筑的内生动力。

在治理层面，更重要的是将更新的关注点从“交付完成”延伸至“持续使用”。风貌更新的成效，最终体现为街区是否有人气、空间是否被高频使用、业态是否能够自然更替。推广社区规划师制度，引入专业力量深入社区挖掘居民需求；搭建城市更新议事厅，在方案设计、施工组织、后续管理等环节充分听取各方意见。当更新过程成为协商共建的过程，空间本身也会获得更强的适应能力。

致公党市委表示，让历史风貌成为城市发展的稳定变量，本质上是一种发展方式的转变——从依赖持续扩张转向深度挖掘既有空间潜力，从追求显性的形象变化转向优化隐性的系统性能。

这也是城市走向成熟的重要标志：不是不断制造新的城市“封面”，而是在存量空间中持续生成高质量的生活场景。

原标题：《在存量更新中，让历史风貌成为城市发展的稳定变量》

栏目主编：张骏 文字编辑：张骏

来源：作者：解放日报 徐心远