香港九龙，房价从2003年2000/呎涨到22000/呎，如今价格分化明显

五月的香港，闷热与骤雨交替，维港上空积着厚重的云层。

午后，尖沙咀广东道名店外的游客依然在排队，海港城冷气开得很足，与门外湿热的空气形成两个世界。

深水埗鸭寮街的摊档前，老师傅坐在矮凳上埋头修理一台旧收音机，对身旁穿梭的人流恍若未闻。

从旺角喧嚣的霓虹灯牌到启德跑道公园开阔的海岸线，九龙这片土地，将香港的极端浓缩在方寸之间——极致的繁华与顽固的市井，天价的财富与逼仄的生存。

过去二十年的房价变迁，便是这部矛盾史诗最冰冷的注脚，它是一部由全球资本、本地民生、历史契机与政策博弈共同写就的惊心历史。

故事的起点，需拉回世纪之交的灰暗时期。1997年主权移交后，亚洲金融风暴、八万五建屋计划等接连冲击，香港楼市泡沫轰然破裂。

至2003年，九龙区的房价跌至深渊。当时，何文田、奥运站一些优质小区的成交价，每平方呎仅2000至3000港元（约合每平方米2万至3万人民币）。

深水埗、旺角的老旧唐楼，价格更低。那是本地中产的惨痛记忆，也是日后一切狂飙的廉价起点。

随后的“自由行”开放与CEPA签署，如同强心剂，内地资金与游客开始悄然涌入，楼市在沉寂中孕育着躁动。

真正的第一波巨浪，始于2008年全球金融危机后的超级宽松时代。欧美量化宽松释放的天量流动性，与内地经济腾飞催生的庞大财富，共同将香港视为最安全的资产场所。

九龙，凭借其完善的交通、商业与相对“可触及”的价位，成为资金登陆的首站之一。2010年至2012年，九龙塘传统豪宅区呎价突破1.5万港元，奥运站“上车盘”呎价也从6000港元直奔万元。

内地买家身影在售楼处愈发常见，他们带来新的购买力，也悄然改变着市场的游戏规则。楼市与普罗大众的脱节，自此开始。

2013年至2017年，是九龙楼市在疯狂与调控间剧烈摇摆的五年。房价以令人目眩的速度攀升。

以代表九龙主流市场的“太古城尺度”参照，此时九龙类似质素的楼盘呎价已全面进入1.5万至2万港元区间。

为冷却市场接连推出“买家印花税”、“双倍印花税”和“额外印花税”，交易成本陡增。

然而，这些重税如同一道高墙，在阻拦部分投机的同时，也彻底锁死了二手供应，反而推高了稀缺现存房源的价格。

九龙站上盖的顶级豪宅，如天玺，个别单位呎价已挑战4万港元天际线。楼市分裂为两方面：一个是受印花税影响较小、由全球超富主导的顶级豪宅市场。

另一个，是税费沉重、但仍被刚需和投资客争抢的普通住宅市场。市民的“上车”梦，变得遥不可及。

顶峰在2018年前后到来，那是泡沫张力最大的时刻。九龙多个区域呎价攀上历史高位。例如，启德新区作为重点打造的新兴豪宅区，首批项目开售便以呎价2万至2.5万港元亮相，瞬间清盘。

传统豪宅区何文田，呎价普遍站在2.5万港元以上。就连楼龄超过四十年的红磡老旧小区，呎价也普遍超过1.3万港元。一个不到20平米的“纳米楼”单位，动辄叫价500万港元以上。

社会情绪在财富效应与极度不满的两极撕扯，居住问题成为最尖锐的社会矛盾。所有人都知道这不正常，但无人知道盛宴何时散场。

转折的伏笔早已埋下。2019年的动荡首次剧烈动摇了国际资本和本地市民对稳定性的信心，楼市成交量腰斩，价格出现5%至10%的松动。

紧接着，2020年经济受创，但超低利率环境和本地资金的无处可去，竟又撑起了一波畸形的反弹。直至2022年，多重引力终于拖拽着这艘狂飙的巨轮转向。

进入加息周期，香港联系汇率制度下必须跟随，按揭利率从近乎零跳升至4%以上。同时，经济前景晦暗，内地经济面临挑战，来自内地的购买力显著减弱。

冰冷的转折点在数据中显现，2022年至2023年，九龙区整体房价回调约15%至20%。曾经风光无限的启德新区，部分楼盘二手成交价较高峰期下跌超过25%。

尖沙咀、何文田的豪宅也未能幸免，出现了大幅劈价成交的案例。更关键的是，流动性急剧萎缩，买家持币观望，卖家的信心从坚定转为焦虑。一场长达近二十年的单向看涨预期，被彻底打破。

进入2024年，市场步入深度“价值重估”阶段。利率高企、经济疲软、人口结构变化等多重压力持续。为救市史无前例地为所有住宅交易“撤辣”，全面撤销各项印花税。

政策带来短暂的成交量反弹，但并未扭转价格阴跌的趋势。市场呈现残酷的冰火分层。九龙站、何文田的顶级豪宅，因资源极度稀缺，价格虽有回调，但仍牢牢守在每平方呎3万港元以上的云端。

而供应量庞大的启德新区、奥运站及众多老旧社区，则陷入激烈的价格内卷，呎价普遍从高点回落至1.2万至1.8万港元区间。

深水埗、土瓜湾的旧楼，价格更是疲软。降价已成为市场的主旋律，但承接力依然薄弱。

当金融属性褪去，九龙作为居住地的真实价值才得以审视。它的便利是顶级的。地下是纵横交错的港铁观塘线、荃湾线、东铁线，半小时内可达港岛核心。

地上是密如蛛网的小巴、巴士，贯通每一个角落。商业从海港城的全球奢侈品牌，到旺角波鞋街的潮流地摊，再到油麻地果栏的市井生机，层次之丰富举世无双。医疗、教育等公共服务设施密度极高。

然而，其代价是极致的拥挤与高昂的生活成本。人均居住面积中位数不足15平方米，劏房、纳米楼是无数年轻人的现实。即使是价值千万的住宅，也可能眺望着隔壁楼宇的厨房。

公共空间逼仄，生活节奏快得令人窒息。在这里安居，意味着你必须全盘接受这种高效与压迫并存的状态。

对于普通家庭，为孩子争夺一个名校网内的老旧学区房，仍是人生核心战役，哪怕它又小又贵。

因此，九龙房价的狂想曲，本质上是一部全球资本流动史、内地与香港经济关系演变史，以及香港社会内部财富分配的矛盾史。

它揭示了在土地垄断、金融自由与货币联系汇率制的复合框架下，住宅如何从生活必需品异化为顶级金融资产。

其波动不再单纯由本地供需决定，而深受美联储政策、内地经济态势乃至国际地缘政治的牵动。

二十年的周期，见证了财富通过楼市完成的惊人集聚与世代转移，也目睹了普通市民生活空间被极度压缩的无奈。如今，潮水正在退去，尽管速度缓慢。

市场正在学习适应没有无限上涨预期的日子。房价或许会寻找到一个基于实际租金回报和本地收入水平的新平衡点，但这个过程注定漫长而痛苦。

对于九龙，对于那些生活在其间的人们而言，高楼广厦之下的梦想与现实，仍将在维港的夜色中，继续它们无尽的对望与撕扯。

这座永不落幕的都会剧场，房价只是其中最跌宕起伏的一幕，而生活的全部剧本，远比数字更加复杂与沉重。