四年减少4.6万亿卖地收入，广东、河南、河北预计2026年大幅提升

四年少了4.6万亿，相当于一个中等省份全年GDP的体量，地方卖地收入大幅缩水的趋势还在继续。但据2026年预算报告，河南、河北、广东等多省提出卖地收入增长，最高的河南甚至预计上涨57%。一边是持续四年的两位数下滑，一边是逆势增长的乐观预期，土地财政走到了转型关口。

缩水的4.6万亿，土地财政已是黄昏

数据显示，2025年地方国有土地使用权出让收入41518亿元，同比下降14.7%，这已经是2022年以来连续第四年两位数下滑。和2021年8.7万亿元的峰值比起来，四年时间里，卖地收入直接蒸发了4.6万亿元，降幅超过一半，达到52.3%。

这4.6万亿背后是整个房地产链条的深度调整。2025年全国房地产开发投资8.3万亿元，下降17.2%，新建商品房销售额8.4万亿元，下降12.6%。房子卖不动，房企手里的钱就紧张，拿地自然不敢再像过去那样豪掷千金。按照专家的说法，城镇住房从总量短缺变成了结构性过剩，过去“盖了就卖、拿地就赚”的时代，彻底翻篇。

对地方来说，这4.6万亿的缺口，卡在了发展的腰眼上。土地出让收入占当地财政两本预算收入的40%以上，可2024年这项收入比峰值下降了近50%，形成的缺口根本没法轻易填补。更棘手的是债务压力，很多地方进行债务还款，本来就依赖土地收入，现在收入下滑，还本付息的压力直接陡增。城投平台的资产质量跟着下降，土地抵押品不值钱了，金融机构放贷也更谨慎，地方的投融资链条，就转不动了。

土地财政的好日子，不是被突然打断的，是房地产供需逆转、经济转型换挡的必然结果，旧的增长引擎减速，新的引擎还没完全发力，这中间的空窗期，就是地方要扛的阵痛。

多省喊涨的底气，政策托底而非市场回暖

2026年多省披露的预算报告里，透出了不一样的信号。广东预计2026年土地出让收入2536.6亿元，增长5%。河北预计增长约22%，江西预计增长2%。最引人注目的是河南，预计2026年地方性基金预算收入2484.6亿元，增长57%。

这些增长预期，来自两方面的政策托底。一方面是专项债收储的密集发力，2026年地方将用专项债资金收储土地、改善供需结构，同时主动拿出核心区域的优质地块，吸引房企参拍。2025年的土地市场已经有了苗头，北京、上海、杭州等核心城市，优质地块的溢价率能达到10%左右，深圳、杭州溢价成交的土地宗数占比超七成，上海近六成。

地方心里清楚，只要把好地拿出来，头部房企还是愿意掏钱的。2025年中海、保利等8家头部房企，拿地金额超300亿元，而且主要集中在上海、杭州、北京这些核心城市。

另一方面是房企债务风险化解的推进，行业融资环境在慢慢改善，房企的拿地信心也在逐步修复。但必须看清的是，这种增长更多是“被动修复”而非“主动扩张”。

以河南为例，2025年其土地出让收入同比下降27.7%，基数本身就低，2026年57%的增长，更多是基数效应下的恢复性增长，而非真正的市场繁荣。

反观浙江，预计2026年地方性基金预算收入下降16.2%，也从侧面说明，不是所有省份都有底气喊涨，那些三四线城市占比高、库存压力大的省份，依然面临不小的压力。

土地出让收入的“增长”，并不完全等于地方可用财力的同步增加。因为卖地收入里，很大一部分要用来支付拆迁补偿等成本，有研究显示，土地净收入大概只占出让收入的四分之一。所以即便卖地收入增长了，扣除成本后，地方能真正用到基建、民生上的钱，增幅也会打折扣。

2026年多省的增长目标，是地方用政策托底稳住土地市场，争取更多财力空间，为转型争取时间。

一线求稳、三四线遇冷，房企用脚投票定格局

四年卖地收入少了4.6万亿，不同省份的感受天差地别，这种分化，比整体下滑更能说明土地市场的未来走向。2025年，北京以卖地收入为主的地方性基金预算收入实现了4.7%的增长，广东下降11%，河南下降27.7%。一线核心城市和三四线城市的差距，已经不是“增速快慢”的问题，而是“有没有市场”的问题。

核心城市的优势，在于人口持续流入带来的住房需求支撑。2025年，300城推出的住宅用地中，容积率在2.0以下的优质地块占比达到42.3%，是近十年最高水平。成都、苏州还对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，目的就是打造更优质的住房产品，匹配改善性需求。“提质”转型的思路，让核心城市的土地依然有吸引力，即便整体市场低迷，也能稳住基本盘。

而三四线城市的日子，就难得多了。2025年，三四线城市土地市场平均溢价率只有2.8%，房企参拍意愿极低。很多城市本来就面临库存高企的问题，根据自然资源部之前的要求，去化周期过长的城市要暂停供应商品住宅用地。在这种情况下，三四线城市只能减少土地供应，同时尝试盘活存量土地，比如将工业用地、商业用地转型，可这些转型需要时间，短期内很难弥补卖地收入的缺口。

2025年，5家头部房企在上海拿地最多，2家在杭州拿地最多，北京、深圳、南京、成都也是重点布局城市。房企“用脚投票”的选择，只会让土地市场的分化越来越明显，核心城市越来越稳，三四线城市需要寻找新的发展路径，不能再依赖卖地过日子。

从卖地依赖到多元造血，2026年是关键一步

那些消失了的卖地收入，其实是在倒逼地方摆脱“土地财政”的路径依赖，去寻找更可持续的发展模式。

2026年，是地方探索多元造血的关键一年。

顶层设计明确要求2026年着力稳定房地产市场，地方要用足用好调控自主权。要加快培育新的财政增长点，地方就不能再把希望都放在卖地上，而是要聚焦新质生产力，发展特色产业。

另外，盘活存量土地资源也是重要路径。很多地方有大量闲置的工业用地、商业用地，可通过转型升级、低效用地再开发等方式，提升土地的利用效率和价值。比如，一些城市将老旧厂房改造为文创园区、科创园区，既盘活了存量土地，又带动了产业发展，还能增加税收，这种“一举多得”的模式，值得更多地方借鉴。