一线城市出手，上海官宣收购二手房作保障房

文｜邓浩志

上海官宣，收购二手房作保障房

过去一年多，市场一直寄望地方收购商品房作为保障性住房，央行也给了足足3000亿再贷款额度，但一直没有什么大进展，只在个别城市有展开。一线及二线城市，整体规模还是比较小，还是起不到消化存量，拉动需求的效果。这次上海动手了，但和其他地方收购全新的商品房不同，上海这次收购的是二手房。这是什么逻辑？有什么好坏？我的理解是，对市场是好事，对管理是难事。

优点大概有：

1、和收购新房相比，二手房价格更低，同样的资金，能收购房源更多，能覆盖的保障家庭更多。能拉动置换需求的套数更多，也更针对刚需，刚改群体；

2、既然是保障性租赁住房，给新房他们也说不过去。比如很多中产家庭奋斗十几年，可能也是买套二手房，如果收入更低的家庭，还有机会住上新房，那岂不是往鼓励奋斗的反方向走吗？所以保障性住房太好，的确不合理，也容易让资格申请却有权力的人惦记；

3、二手房多在核心城区，配套完善，符合保障居住和保障生活的目标。也免去政府在郊区盖保障性住房，还要建设和运营一批生活配套的烦恼与投入

缺点大概有：

1、怎么评估？收什么样的房源？以什么价格收？会不会出现高价收了领导房源的问题？就算没有腐败，如何定价也是问题。新房定价是清晰和简单的，但二手房源远比新房分散，情况复杂，不同业主，不同房龄，不同小区，不同装修，不同配置都会在定价上存在较大主观判断空间。根本不可能有统一标准。

2、房源分散，怎么管理？如果收购新房，一整栋一百来套，安排几个物管人员即可。如果一百来套分散在全市各个角落，一会这停电，一会那漏水，一会有投诉，管理人员根本忙不过来，管理队伍会异常庞大，后续维护成本也会极高。

毕竟，上海先行一步，先试试代价到底有多大，也看看能对楼市起到多大的稳定作用。也期待其他城市，尝试不同的救市措施，以求尽快稳定楼市。

品牌长租公寓倒闭，行业需反思

近日，魔方公寓广州元岗店、大石店、亚运城店等多家门店都因拖欠租金被收回场地。这意味着又一家品牌长租公寓经营遇到了困难，而且是不同运营模式的长租公寓遇到了困难。

长租公寓这种在2018年还是新生事物的时候，我就写过多篇文章分析，提示过房地产的这个新领域不太可能有成规模的发展机会。当然，我并不是能够影响房地产政策走向的人。所以关于长租房市场的探索在这8年里一直没有停止。但至今为止，似乎仍找不到一种可供复制的成规模的运作模式。

本质就两点：一是长租物业的租金收入难以明显高于市场上众多的散租房源，租赁市场对价格特别敏感，提升些微服务，租户感受不明显，很难额外付钱。提供高端服务和硬件，成本又太高，能承受的租户是极少数。第二是长租物业的运维成本远高于随处可见的接近零成本的个体房东。企业经营要聘用员工，要办公场地，要管理和后勤人员。个人房东自己干就完了，如果再叠加税务成本，两者的成本完全没法比。

这几年，长租公寓换过几种不同的玩法。先后倒了一批玩"长租短付"的擦边球类型企业，之后又倒了一批因被迫"自持"或者以为这是风口所以参与的房企品牌类型；前几年还倒了一批以"蛋壳"为代表的，玩概念搞金融类型的企业。现在又倒了一批真的专心做租赁经营类型的企业。可以说到现在为止，长租公寓市场，多种玩法都试过，还是成不了气候。这和最根本的矛盾没有解决，始终没有找到合适的盈利模式有关。当然，如果你咨询搜寻，还是有个别企业是盈利的，比如龙湖冠寓。但这毕竟是少数，必须是天时地利人和兼具才有的结果，所以规模大不了。