法官问为何不交物业费，业主反问：不交税违法，不交费违法吗

老李去年没交物业费，被物业公司告上了法庭，开庭时法官问他为什么不交钱，他反问这算违法还是违约，这话让法庭安静了一会儿，法官查了《民法典》第944条，发现这事不是行政违法，而是民事合同纠纷，因为物业费不是税，没有法律强制要求必须交，它就是个花钱买服务的合同，如果对方服务没做到位，你就有理由不付全款。

很多小区的物业合同由开发商自己拟定，字迹小、条款含糊，比如“定期保洁”没有说明具体几天一次，“合理维护”是否包括修理电梯这类模糊表述其实难以成立，更严重的是，合同中规定逾期每天收取千分之三的违约金，算下来一年高达109.5%，比高利贷还过分，依据《民法典》第496条和第497条，这种格式条款未充分提示和说明，又加重了业主的责任，法院可以直接判定无效，真要打官司，物业公司自己就先处于劣势。

有些小区从来没有开过业主大会，物业公司是开发商直接指定的，《物业管理条例》明确写着选聘物业需要经过业主大会投票同意，并且要有三分之二以上的面积和人数支持，实际上很多小区连业主委员会都没有成立就开始收取费用，这种程序上的问题一旦被发现，整个合同都可能被认定为无效，另外，物业公司突然增加电梯广告管理费或装修电梯使用费，或者悄悄提高每平方米收费两毛钱，但没有经过业主投票程序，也没有向发改委申报，这就属于价格违法行为，12315每年接到这类投诉占总量的三成以上。

法律其实给业主留了几条豁免途径，房子还没交付时，比如开发商延迟交房，物业费应该由开发商承担，你拿着收房通知单就能提出抗辩，房子空置半年以上的话，有些地方允许备案后只交七成或五成，北京就有小区这样做，最有力的一条是物业服务严重不到位，垃圾堆了一周没人清理，电梯坏了半个月没修好，监控基本瘫痪了，这些都有时间记录、视频证据、维修单据和12345投诉工单作证，法院通常会支持减免超过一半的费用。

物业乱来也要承担后果，他们如果停水停电催费就是违法，业主可以直接向城管或供电公司举报并要求赔偿，把业主姓名和电话贴在公告栏属于侵犯隐私，法院已有判决要求赔偿精神损失，再比如收取公摊能耗费却拿不出分摊计算依据，这属于变相涨价，发催缴函使用恐吓语气或搞黑名单公示，则构成民事胁迫，业主可以起诉物业侵犯名誉权。

有意思的是，物业费高低其实和房价挂钩，从一线城市数据来看，投诉率低的小区二手房挂牌价普遍高5%到10%，业主不是故意赖账，而是用不交费的方式表达对低效服务的拒绝，说白了，物业费不是成本，是资产保值的投入，服务好，大家愿意多掏钱，服务差，你硬收，人家就用脚投票。

打官司前要准备好证据，合同原件和缴费记录得对得上时间和金额，服务不到位的照片带上日期水印，最好配上维修登记表和12345工单号，业主群里讨论问题、开会通知这些内容也要截图保存，这能说明不是一个人有意见，而是整个监督机制没起作用，证据链完整了，法官才相信你不是闹情绪，而是真有道理。