上海打响新房改第一枪 楼市也迎“924”时刻？

近期楼市救市大招频出。

对于上海的市民来说，一则重大利好公布。上海静安区、浦东新区、徐汇区拟试点由区属公租公司直接收购居民存量“老公房”，用作补充保租房。此举将大大加速存量房产流转，激活市场需求。

房企也迎来重大利好。1月28日，有消息称，多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。这被认为，自2021年1月1日起实施的三条红线政策取消。

上海易居地产研究院副院长严跃进认为，此举是行业深度调整、企业经营和融资模式根本性转变背景下的适应性调整，总体上符合预期，这将原先套在房企头上的融资枷锁彻底解开。

受利好刺激，1月29日，A股市场上房地产股集体大涨，珠江股份（600684.SH)和我爱我家(000560.SZ)涨停，内房股融创中国（01918.HK)大涨29%，碧桂园大涨16%。

多重利好叠加，或者持续巩固一线城市成交回暖的态势。有专家认为，楼市迎来2024年股市那样的“9.24”时刻或有可能。

01

三条红线淡出

根据财联社独家报道，近期多家房企（涵盖大中小型及不同所有制）表示已接获通知，自2025年底起不再被要求每月上报“三条红线”相关数据。

“三条红线”政策自2020年8月试点，2021年全面推行，监管部门为控制房企有息债务规模，要求房企每月上报指标，并根据触线情况（红/橙/黄/绿四档）限制有息负债增速。具体而言，“三条红线”包括剔除预收款后的资产负债率不得超过70%、净负债率不得超过100%、现金短债比不得小于1倍 。

三条红线政策的实施，主动刺破了地产泡沫，也使得随后几年，地产企业大面积暴雷。

对于“三条红线”的淡出，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“‘三条红线’在目前情况下已经不合时宜。一方面，全国房企到位资金连续4年负增长，年均为-17.5%，超过了新建商品房销售额4年来年均-15.7%的跌幅。由于地产下行，银行‘雨天收伞’的惯性操作，金融机构贷款投放已经过度收缩谨慎。

另一方面，目前，房企高杠杆、高负债扩张的模式正在消退。开发贷资金、预售资金都已经实现专款专用、封闭流转，保障交付没有问题，风险也降低了很多。”

事实也证明了这一点。2025年，多数出险房企也完成了债务重组，有效降低了负债规模。据中指研究院数据，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元。从实际化债方案来看，融创、旭辉等房企通过重组方案进行了实质性的削债，大幅减轻了债务压力,活下来的希望大增。

02

激活楼市循环大招

不仅为房企解绑，各种救市大招也在激活楼市。

按照求是杂志的评论所称，政策“一次性给足”的思路，不少促进房地产“止跌回稳”的大招在不断地推出或者酝酿之中。

可以列举的有：

1、各种限制性购房政策全部退出，即四个取消：主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；

2、交易费用继续下调，包括前期一直传言的房贷利率贴息，此外交易环节的各项税收费率还有继续下调的空间；

3、各地出台补贴性购房政策，比如针对大专至博士购房的补贴政策等等；

4、各地相继出台的以旧换新政策，比如近期，上海静安区、浦东新区、徐汇区拟试点由区属公租公司直接收购居民存量“老公房”，以帮助其置换区内新房，并将收购房源纳入保障性租赁体系。为了这次事情的受益人群更多，建行上海市分行与上海市住建委签约，为这三个区的公租公司提供金融支持。

这种模式最大的好处是，通过“以旧换新”精准破解居民置换困局、激活潜在需求。

这被媒体认为是上海打响了“新房改”的第一枪。

严跃进认为，若上海静安等三区试点成功并推广，将持续激活二手房流动性，推动市场企稳回升，将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响，这或许是激活楼市循环的重要大招。

03

楼市或迎9.24时刻

2026年新年伊始，接连有央媒《求是》杂志、《人民日报》连续发布重磅文章，在房地产现状、房地产的定位、房地产政策、公积金制度等方面给出重要判断。

央媒的不断吹风，就是要通过舆论的引导，让各界投资者逐步接受，接下来政策要大力度改变房价继续下跌，稳定社会资本的投资预期和投资信心。

在舆论造势的同时，近期购房者也收到了实实在大的政策利好。

1月中旬，央妈会同金融监管总局将商业用房最低贷款比例下调至30%，有效降低商办物业贷款门槛。

加之央妈又下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，进一步改善市场流动性环境；与此同时，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部明确，为继续支持居民改善住房条件，延续居民换购住房个税退税政策。

在用心呵护之下，楼市回暖态势越来越明显，一线城市楼市率先升温，二手房成交活跃度明显提升，新房市场边际改善，市场情绪较2025年末出现实质性修复。

1月1日至18日，深圳二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%；上海数据显示，截至1月19日，1月份上海二手房成交突破13000套，预计整月成交将再次突破2.2万套，连续三个月2.2万套以上的成交；

中原地产研究院统计数据显示，重点15城二手住宅周度成交量环比持续上升，其中一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升，北京较放宽限购新政前中原报价指数累计上升4个百分点。

整体来看，二手房修复仍快于新房。一方面，价格经过前期充分调整，成交条件更加成熟；另一方面，房东预期趋稳，二手市场回暖态势在多个城市均有所体现。

严跃进认为，随着政策效应进一步显现，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，楼市成交有望延续回升态势，随着改善性需求逐步释放，部分核心城市有望在“金三银四”期间打开局面。

只要楼市企稳后，居民的天量到期存款或将有不少再次流入楼市。华泰证券预计2026年一年期以上定期存款到期规模在50万亿元左右，中金公司则认为，仅居民定存，2026年到期规模可能就达75万亿元左右。如此天量资金或将为楼市企稳的一大助推力。

数据来源：中国人民银行。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在出席公开访谈时表示，房地产在任何一个国家，依然是支柱产业。也许随着房地产的演进，在未来一两年对房地产领域愿意推出以收库存、保主体、贴按揭为代表的更大力的政策，来使它提前实现止跌回稳，出现“9·24”时刻也不足为奇。

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