重庆没有下一座「观宸」

去年底，重庆发生了一件大事：两江新区正式从功能区升级为行政区。

我查了下两江新区的家底：辖区面积1360平方公里，人口352万，2024年的GDP大约5000亿。这三个指标，都是西部第一。

于是在网上，两江新区有了一个很显赫的title：中国西部第一区。

第一区在重庆经济大盘中有多高权重？

光是我熟悉的楼市领域：重庆2024年约481万㎡的新房销售面积，两江新区就贡献了约208万㎡，超过40%。

未来两江新区会是重庆绝对意义上的「台面」

本文的主角，是重庆的「豪宅台面」——观宸

它所在的位置是两江新区的「板块台面」——观音桥

2024年，套均总价超过500万的住宅，它一共卖出596套住宅，是重庆的单盘之王。而套均单价也是恐怖的超过了3.5万/㎡。

这个数字在重庆意味着什么？重庆中心城区上半年的均价只有约1.38万/㎡，观宸是其2.7倍。（数据来源于瑞理数据）

这个系数折算到成都是单价卖超6.5万/㎡的房子，等同于成都金三的地王项目。

不客气地说，观宸就是当前重庆唯一的城市级极核资产。

而在产品端我曾经说，在中国有两个城市是豪宅修罗场，东部是杭州，西部是重庆 。

重庆这两年的产品集大成者就是香港置地和华润置地合作打造的观宸。

从21年亮相至今，中国豪宅圈到重庆学习观宸已经是常态，就如同全国同行到成都必学麓湖一样。

它们从宏观的开发模式，到中观的户型、立面、公区、甚至到微观层面的奢石，超级符号等都在效仿。

但是美人在骨不在皮。

观宸的精髓不在于这些产品单项。而是依托城市最好的土地，从一而终，因地制宜的总观系统设计，生长出全国独有的豪宅集群。

并且它依托长周期、多地块开发的优势，可以持续完成产品进化，持续释放影响力。

一个城市级豪宅的发声量，在某种层面代表一个城市在城建品质、审美品味、经济密度、超级购买力等多方面的势能传播。

换句话说，一个城市的「豪宅力」也在反映城市综合竞争力。

观宸之于重庆至少有三个方面的重大影响：

第一，观宸留住了重庆的顶级购买力。

吸引重庆富人下场扫货这件事，往小了看，是重庆富人家庭在升级居住品质。

往大了看，这就是将几百个千万级购买预算留在了重庆，没有造成重庆顶级购买力的外流。

以最近几年中国城市之间对于产业、人才、资本和购买力的激烈竞争，要留住城市顶级购买力，尤其是面对更高能级城市的竞争时，有且只有一个准则：

用城市最好的地，修建最好的房子。

举个例子：观宸·千重锦366㎡的楼王，总价1600W起步，最贵的顶楼600㎡复式楼王，超3000W。

这个预算，可以到高能级的北上广深扫货了。

但观宸做到了推出首月快销了5.2亿。放到哪个城市都是妥妥的现象级，在重庆自然更有反差感。

第二，观宸让重庆富人重新认识观音桥，并愿意回到观音桥。

过去十几年，重庆人买房也是一路外扩，从江北到渝北，这种外溢现象全国都在上演。

但城市发展进程决定了外拓只属于高速发展期。重庆不可能也没有能力再建一个新区。

「回归极核」完成城市核心区的二次城市化是过去几年全国重要城市的主旋律。

因此我们可以看到，各地频出的地王，都是城市成熟核心压箱底的土地。

核心目标就是让城市有钱人先回来，带着资本和产业回归。可以说推动观音桥的二次城市化，观宸功不可没。

说个冷知识，全行业都在用的「极核」一词，其实最早就源于观宸对于观音桥的定义。

第三，观宸是重庆在中国豪宅市场的话语权代表。

重庆作为成渝经济圈的核心城市之一，相较于前几年的豪宅断层领先；这两年随着整体市场下行，重庆反而真正能在全国有影响力、有话语权的豪宅项目越来越少。

而成渝经济圈的另一个核心成都，迎来了顶豪产品力和供应量的双爆发。

城市之间的竞争，基于经济、产业等基本面，豪宅是另一个重要的比较赛道。

换句话说高能级城市，都有在全国影响力的封面豪宅。

因为观宸的存在，重庆在这个领域有了自己对外的发声载体。

不仅如此，对于重庆本地市场，观宸还承担着价格锚点。即区域内所有的新房定价，必然以观宸为标杆，逐级递减。

观宸属于重庆的少数派豪宅，因为它不像重庆绝大数大平层占据了大江大河的资源。

能走出独立行情，因为它具备两方面的唯一性。

●第一：观宸有全国范围内极度稀缺的「重奢商业+顶级豪宅」的组合。

观宸一直就不是单纯的住区开发，它是足以影响重庆商圈格局的大动作：

项目将打造由KPF建筑事务所、RDAI、10 Design、 P Landscape四家超级设计天团，联合设计的顶奢商业——中環万象城。

你可以这样理解重庆在观音桥重新修了一个成都的IFS+太古里。

这种顶级商业，在一个城市能落址的商圈最多1~2个，不会随意布局，也很难易址。

时隔两年，当我再走进观宸，最大的震撼就是中環万象城的土建骨架已经完成。

这个超级建筑的体量感如同一个天外来物，悬浮在城市中央。它的形态更像观音桥的心脏。

在官方层面，中環万象城被列入建设重庆国际消费中心城市蓝图的核心节点。

围绕中環万象城，重庆将观音桥这个母体商圈进行了系统性升级。

从地面、地下、空中三个维度将区域构建成立体互通的底盘。

比如空中，观音桥正在建设一座约4.1公里的封闭式人行天桥，可以串联中環万象城和商圈内的其他主要商业体。这种慢行系统让8D城市更添魔幻。

这种由官方牵头的城市界面更新，加上重奢商业重塑配套底盘，顶配豪宅重塑生活底盘，将会在短短几年完成一场重庆富人的大迁徙。

这是重庆的专属剧本，全国罕见，其他城市也学不来。

●第二：观宸拥有领先行业的唯一产品语言。

这几年，我们称赞不已的很多豪宅产品场景，比如极致奢石运用，超流体生长立面、立体盖板设计、会所化的架空层、空中观景台等等。

你可能不相信，从2021年就肇始于观宸。

比如建筑立面，整个西南区域豪宅的立面觉醒也就最近两年。

但是观宸从登场开始就是大面积铝板+玻璃幕墙 ，并且将弧形倒角的超流体手法一直影响至今。

在那个横平竖直的立面时代，观宸极具手机科技感的镶边弧形倒角，加上观宸之花的塔冠，让人过目不忘。

还有观宸最为知名对于奢石的像素级运用，简直就是一个奢石博物馆。

当下很多豪宅重点宣传的名贵石材，切割拼贴的工艺，在观宸都能找到影子。

这些场景和手法，有些「皮相」已经被其他项目借鉴模仿，但还有很多完全不能被模仿的「骨相」，比如立体盖板设计。

是的，就是上海、广州、杭州等城市的顶豪项目，今年最为流行的将社区抬起来的盖板设计。这不过是观宸的天生配置。

观宸利用重庆独有的山势，天然能把立体盖板的垂直空间效应放大。

它的不少组团都是悬浮高空几米到十几米不等的空中浮岛，部分还通过空中HIGH LINE廊道相接。

一期的「重楼」是独具未来复古主义的入口，全国仅此一例，其他项目抄袭不了。

二期的花园落客，和观景夹板上的珍宝盒子，同样美轮美奂。

在这种特殊地理加持下的产品力，让观宸可以自信大胆告诉行业内外，成都的顶豪可以照搬到广州、武汉、西安；而观宸创造的唯一性，有且只属于重庆。

作为一个超400亩，多地块连片综合开发项目，观宸在开发进程中可以随着市场温度、供应结构、规划条件等多方位变化，自觉去进化适配每一代产品。

比如已经交付的一期，观宸是率先引入全景采光的项目。将部分户型多个空间270°转角采光推向了全国。

它帮行业构建了一条准则：所谓的建筑公建化，极致窗墙比就是彻底消灭山墙。

但到了二期，随着第四代住宅的放开，观宸又被视为全国知名的第四代顶豪范本。

而近期将要推出三期「望雲潮」，观宸又融合了重庆「好房子」的新规政策。

同时，整个大盘也在搭建不同的居住模型。比如观宸一、二期是与中環万象城零距离的Podium Living生活模型。

因此，住宅区以中環万象城为视觉向心力，进行浮岛式总图布局。

观宸三期的望雲潮，地块则是处于临中環万象城更远的二排，所谓「一半烟火，一半静谧」。

因此在居住模型上，具备内生独立性，是典型的极核区后花园。

观宸望雲潮有三大天然优势：

一是约62亩至阔地，是观宸最大的一块地，大概率重庆极核未来也很难有这么大的纯住块地。

二是望雲潮是整个项目的最高点。这种总观效应与案名「望雲」意境贴切。

三是地块原生台地高差，是「限制」也是极致造景优势。

结合三点地脉特征，观宸望雲潮在延续印记中实现了自我再进化。

首先，统一语言的建筑地标群。

观宸望雲潮和一、二期的建筑风格保持了统一。

延续了「自然生长」和观宸之花的理念，这已经是观宸独有的视觉符号。

不过，也加强建筑细节的颗粒度。比如强化了复古的竖向柱式，横线层间增加了微曲细节工艺等。

观宸追求的地标感是建筑群一起「生长」的城市气魄。

其次，强化内生资源底盘。

在总图规划上，结合62亩的大地块优势，将中庭优势最大化。

整个地块11栋楼，有9栋楼在外部围合，两栋楼王分居两大组团中央，形成了超16000㎡的超级中庭。

同时所有的楼栋做了底部架空，将建筑边界和景观共融，构建了一个约4万㎡的立体绿洲。

第三，更极致的抬板设计。

一方面，相较于市政道路，望雲潮依然是悬浮道路之上。

它将入口大门，结合街角抬板崖壁，打造了如同新加坡式的街区流动花园界面。

我一直说当下豪宅的城市使命就是牵引城市，让街区升级。

而在地块内则是利用多级的分台高差。观宸望雲潮将立体水景引入园区，打造了全重庆独有的波特曼花园。

我以前说过，一个项目的审美品位往往通过效果图就见分晓。望雲潮必然又是2025年末豪宅圈的一大爆品。

和园区底盘共同进化的还有户型产品。

前面我说过，观宸望雲潮是既有四代宅，又有重庆「好房子」新规的唯一组团。

观宸将两种规划标准适配到不同位置，不同面积段的产品上，产生出最大的化学反应。

比如，建面约233㎡的豪改户型上依然延续二期的四代宅，它包含了观宸对于重庆顶豪大平层最新的理解力。

在这种尺度的大平层上，最有效颠覆生活场景的一定是户外墅居模块的植入。

这款建面约233㎡户型最大的特征是「全景舱端厅+四代宅生态阳台」的组合。

将整个约82㎡的LDK厅，放在十字动线端头最显赫的位置，让家庭社交区可以享受超18米的全景采光。

挑高的四代生态阳台是通过奇偶层，错层布置在LDK厅的南北向位置。

不仅有效解决了生态阳台的对视干扰问题，还提供了两种户外场景供业主选择：

一种是和餐厅相接，阳光早餐+户外火锅场景感拉满。一种是与客厅卧室区相接，让户内与户外实现场景洄游。

而户内的其他功能模块考量，你依然能感受到观宸的老练。

比如入口的十字女王玄关，通过「浪费」多重的走廊空间将整个卧室区都隐了起来。

而中西双厨+后勤区，观宸一如既往的加大面积比重，因为这才是保障豪宅日常运转的关键。

关于好房子的新规更多运用在建面约143㎡的改善面积段。

面对改善面积段，观宸选择将更有效的功能面积赠送分配给户内空间。

我一直说这几年，中小面积的四代宅，有一种小马拉大车的错配感。观宸自然深知其中道理。

因此他们将建面约143㎡定制得更加实用性。这就是观宸独有的适配性，它们永远可以晴天卖鞋，下雨卖伞。

这次再看观宸，也是我第一次站在它的观景夹板上，俯瞰整个观音桥极核全貌。只要站在那里，你或许和我有一样的感受：重庆不会再有下一个观宸。每年我看过很多豪宅，它们有各种的华丽语言，却很少有观宸面前这一幅「城市重器」的震撼画面。当下市场，个体豪宅在产品配置上突破限制已经没有障碍，反过来大家又再重新审视比拼脚下的土地。我今年一直强调的豪宅置业观点：买房不开荒，一定要配套等你，你不能去等配套。
观宸的绝对稀缺性既在于它锚定的城市首位度，亦在于它的缔造者也无法复制。每座传奇豪宅都是发展商城市阅读能力、土地研判能力、资源整合能力、产品研发能力、价值主张能力的综合，更是天时、地利、人和的综合。如是以上，才是观宸能够无惧挑战，穿越周期的根本内核。

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