唐镇，滑落了一个阶层

这几年房价普遍下滑，几乎没有任何一个区域幸免于难。

这是大行情问题，没办法。

有些局部区域更惨，下滑幅度明显超过大盘，比如唐镇。

唐镇、大虹桥曾经是楼市顶流，高峰期二手房突破10万。

现在浦发罗兰成交6万左右，下滑了40%以上。

很多老破小，尤其是郊区，降幅比这个还大。

千万级次新房中，降40%以上的就不多了。

唐镇下滑这么猛，是因为之前涨太多。

其实这个价格也就回到2020年大涨前，不算跌穿。

2020年之前，唐镇次新房单价不到6万，仁恒东郊花园好点，6万出点头。

这个价格没有明显比周边兄弟更贵。

比如周浦康桥地区，离陆家嘴距离跟唐镇差不多，房价也差不多。

2020年之前周康地区标杆是中骏柏景湾等等，单价也要6万多。

二梯队小区绿地东上海，单价5万左右。

可以说那个时代，周浦康桥和唐镇房价基本一个梯队。

川沙比他们远点，房价也低一点。标杆小区凯佳公寓、阳光城榆景湾5万左右，很合理。

2020年之前，这个价格体系市场很认可，非常稳固。

唐镇浦发罗兰翡丽、仁恒东郊花园、大名城紫金九号号称三兄弟，品质比周康林海公路那边的小区略高。

稍微贵点也正常。

整体浦东外环是一个梯队。

2020年下半年市场变天了。

那一年，大疫刚开始，房价却迎来暴涨。

联洋直接由9万涨到14、15万，张江学区房原来1000万出头，后来直接要1500万。

那一年是学区房高峰，公民同招、民办摇号等措施下来，民办学校价值直线下滑，公办学校瞬间火爆。

尤其是九年一贯制的，特别火。

那次行情，领涨的就是学区+品质小区+地段的组合。

符合这三点的，没有不大涨的。

联洋、大宁、新江湾、古美等等。

联洋、大宁、新江湾纷纷涨到1500万以上。

房价涨了，预算不能同比例提高。

原来盯着这些区域的中产家庭买不起了，只能看看外环。

浦东的家庭，优先外溢到了唐镇。

唐镇能抓住这波红利，优势很多。

最重要的当然是学区，这里早就给了福外唐城，2020年建平培德也在施工了。

那个年代学区还没泛滥，很多家长看到建平、福外这样的字眼还是走不动道。

唐镇也有好房子，浦发罗兰翡丽、仁恒东郊花园、大名城紫金九号品质在外环外独一份。

虽然买不起联洋了，虽然被赶去了外环外，但是我房子比联洋好。

给了中产家庭极大的心理安慰。

唐镇还有龙东高架，直插内环，上班去陆家嘴、去张江都非常方便。

其他外环板块都有些缺点。

川沙太远，观澜小学川沙中学只在当地有名，市区中产可不认。

周浦是城乡结合部，老房子太多，农民房太多，满足不了中产逼格。

手握1000万的中产家庭来了，唐镇必须卖1000万。

你卖多少钱，取决于我有多少预算。

所以唐镇三兄弟迅速由6万涨到10万，填补1000-1500万总价的市场空白。

你值不值这个价不重要，重要的是我没得选。

你不需要证明自己值1000万，只需要证明自己比周浦、康桥好就行。

没有抓住这些外溢的川沙，5万多涨到6万多。

没有抓住这些外溢的周浦康桥，6万多到8万。但是小户型多，总价也就六七百万。

唐镇已经明显跟你们不是一个阶层。

你们还是刚需，唐镇已经跻身中产。

1000多万的客户，跟六七百万的，确实是存在鸿沟。

这就是环二经常讲的阶层跃迁。

唐镇那次大涨，完全是短期供需失衡，中产没地方买。

这个逻辑环二早就讲过了，也给大家提醒，不要高价接盘唐镇。

2021年6月16日公开写文章，让大家不要去接盘了

文章里明确讲了，唐镇、临港涨这么多、卖这么贵纯粹是因为供应少。

供应量一上来，房价肯定顶不住。

后来不仅是唐镇供应量增加，全市都在增加。

尤其是1000-1500万的新房，翻倍增加。

浦东中环全面开发，张家浜、北蔡楔形绿地、新杨思、前滩南，轮番上演。

1000-1500万的客户尽入吾彀中矣。

中环新房就像黑洞一样，千万级客户很难跑到外环外。

恰好这几年学区概念下滑，品质概念上升，唐镇优势又缩水。

1000-1500万的客户抛弃唐镇，能来接盘的只有600-1000万的客户。

唐镇又回到了起点。

公平的说，唐镇没有跑输大盘。

2020年唐镇、周康起点都是6万，现在也都是6万，大家表现差不多。

不同的是，唐镇曾经冲到10万，现在回到6万，跌的更痛。

周浦只冲到8万，现在跌回6万，大家感受好一些。

不同的是唐镇楼市没有洗牌，三兄弟还是标杆，后来开发的融创未来金融城不给力。

周康大洗牌，后来开发的新城西岸公园、仁恒珊瑚世纪成了标杆。

这两个标杆代表周康卖到6万多，中骏柏景湾已经跌到了5万多，实际保值性还不如唐镇。

回顾这次周期，唐镇经历这样大的波动，核心是短期唐镇晋升了中产。

其实大虹桥也一样，曾经短期够到了千万级中产。

川沙、周浦、康桥，九亭、江桥、南翔始终是刚需地段。

现在中产地段泛滥，不需要大虹桥、唐镇当中产备选，他们又回到了刚需定位。

现在唐镇6万多二手房卖的很好，大虹桥5万多卖的很好，房价基本都触底了。

不管怎样，唐镇就是比周浦、康桥宜居，就是比川沙地段好。

唐镇的普通小区融创未来金融城，房价跟周浦、康桥没区别，说明唐镇整体已经没有泡沫。

唐镇三兄弟贵一点，是因为品质还是够硬，领跑外环。

唐镇三兄弟学区也培养了一段时间，得到了很多家庭认可。

品质+学区+高架，有一点溢价也正常。

更重要的是，浦东抓住了这次机会，直接把唐镇新房拔到了8万以上。

新房是市场的锚，新房锚定在8万，二手房就有了下限。

周浦、康桥、川沙一带，还是6万多，浦东外环还是拉开了梯队。

可惜的是大虹桥，没抓住这次机会，新房还是6万，甚至不到6万（《大虹桥，做错了一件事》）。

大虹桥的房价锚定，跟南翔、九亭、江桥差距不大。

给了一个大大的房价上限，给限死了。

看得见的将来，唐镇定位还是比周浦、康桥、川沙高，房价一定比他们贵。

如果运气很差，后面房价没有大涨，唐镇始终是刚需区域，那价差就维持现在。

如果运气好一些，后面大行情启动，唐镇还是有可能晋升中产，再次跟其他外环拉开差距。

这就看你信不信国运了。

2026年我们又走到了历史关口，变化不亚于2020年。

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