告别“钱房两空”！终于不用为烂尾楼还贷了，全国法院统一口径，买房人有了法律靠山

以前你买的房子要是烂尾了，找开发商，他大概率两手一摊说没钱；找银行，银行会拿贷款合同跟你讲，白纸黑字是你借的钱，房子烂不烂尾和他们没关系，月供一分都不能少。最后结果就是，你钱花出去了，房子没拿到手，还得欠银行一屁股债，要是断供征信还会变黑，那种绝望感，好像人生都跟着毁了。

但最近这两年，法院开始调整裁判思路，慢慢改写这个让人无奈的 “规则” 了。2026 年 1 月，西安碑林区法院就判了一起这样的案子，业主小李买的期房烂尾了，虽然已经配合开发商办了退房，但每月还得还高额房贷，最后法院判决，解除小李和开发商的购房合同、和银行的个人购房担保借款合同，开发商不仅要退给小李 90 多万的首付款，赔偿他已经还给银行的贷款本息，还得直接向银行偿还剩余的贷款，小李不用再接着还月供了。这可不是个别案例，现在已经慢慢成为全国法院的裁判共识，核心就是把责任打回给该承担的人。

过去很长一段时间里，法院审理这类案子时，大多把购房合同和贷款合同看成两码事，房子烂尾是业主和开发商的纠纷，贷款是业主和银行的债务，两条线各算各的，最后业主夹在中间，成了唯一的担责者。这种处理方式，其实变相纵容了开发商的违约行为，也让银行规避了本该承担的放贷审核风险，所有压力全压在了最弱势的购房者身上。现在的判决终于理清了这个关系，认可按揭贷款是一整套完整的商业安排：业主借钱就是为了买房，银行愿意放贷，也是基于要抵押的这套房产，而开发商既是这笔贷款的实际使用者，也是房产的提供者。要是开发商这个核心环节掉了链子，导致买房这件事彻底落空，却只让购房者承担所有后果，这本身就很不公平。

2025 年 7 月，最高人民法院把一起烂尾楼纠纷案例纳入了人民法院案例库，相当于给全国各级法院发了一份 “标准答案”。这起案例里，购房者买的房子约定 2023 年 12 月交房，结果到 2024 年起诉时，项目已经停工好几个月，根本没有复工可能，法院最终判决解除购房合同和贷款合同，开发商返还首付、已还贷款本息，剩余贷款由开发商直接还给银行。有了这个参考案例，不管你在哪个城市遭遇烂尾楼，向法院起诉时，都有了明确的司法支持。判决的逻辑很清晰：因为开发商违约导致合同解除，购房者 “钱房两空” 的情况不能再被认可，而是要尽量恢复到交易前的状态 —— 首付款要退，已经交给银行的月供本金和利息要赔，剩下的贷款包袱，直接甩回给开发商。这不仅是赔钱的问题，更是对责任归属的一次彻底厘清。

对于已经遭遇烂尾楼的业主来说，现在的法律维权路径很明确，但有一点必须注意，第一步绝对不能自行断供。律师也反复提醒，在没拿到法院生效判决前，擅自停止还月供，会构成贷款违约，影响个人征信，还可能被银行起诉追责。正确的做法是，先赶紧收集证据，包括购房合同、贷款合同、首付款和月供的付款凭证，还有能证明楼盘长期停工、交付无望的照片、政府相关文件或者开发商的公告等。然后向法院提起组合诉讼，核心诉求就是同时解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，让开发商承担全部的退款和还款责任。

这里还有个重要的权利，根据最高人民法院 2023 年 4 月 20 日起施行的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，如果开发商破产清算，购房者要求返还已付购房款的权利，优先于建筑工程款、抵押债权等其他大部分债权中华人民共和国最高人民法院公报。这就意味着，即便开发商资不抵债，购房者拿回钱的优先级也更高，多了一层保障。

这一系列判决，正在影响整个房地产行业的运行逻辑，尤其是直接点出了商品房预售制的风险。根据数据显示，2021 年全国商品房销售中，期房占比约 87%，也就是说，大部分人买的都是还没建好的房子，要提前一两年甚至更久支付房款，承担了所有的建设风险和开发商资金链断裂的风险。这种模式在过去确实加速了住房供应，但也埋下了很多烂尾的隐患。

现在判决规则变了，开发商会更清楚，挪用预售资金、盲目扩张可能面临的法律和财务后果是致命的；同时，银行在发放开发贷款和个人按揭贷款时，也会更加审慎，因为一旦项目烂尾，银行可能需要直接向违约的开发商追讨贷款，而不是像过去那样，轻松地从购房者口袋里按月扣款。

当法律开始系统性纠正这种不公时，一个更深层的问题也无法回避：我们是否还需要保留商品房预售制度？如果购房者的风险能通过法律手段有效隔离，那这套制度是否还具备继续存在的基础？还是说，这些事后的司法救济，恰恰印证了预售制本身的缺陷已经很大，大到必须依靠严厉的司法纠偏来弥补？其实现房销售，一手交钱一手交货，似乎能从根源上杜绝烂尾，但这种模式会大幅提高开发商的资金门槛，可能会影响房屋供应，甚至对房价产生一定影响。这场关乎万亿资金流向、数百万家庭安危的讨论，可能才刚刚开始。