北京上海二手房市场出现明显回暖

2026 年开年以来，北京和上海二手房市场出现小阳春，这意味着房地产拐点到了吗。直接上干货，先从大家最关心的数据开始。

2026 年 1 月份，北京二手住宅网签成交约 15,082 套，虽然环比数据，比2025 年 12 月的17,200套低了12%，但是这是传统的节前交易淡季，所以数据出现下滑。即便如此，这个成交量仍算是维持在较高区间，并且是连续三个月稳在 1.4 万套以上，表明市场成交，已经从此前的低迷区间走上相对稳定的节奏。同比来看，北京1月成交量较 2025 年同期，增幅接近 20% 左右，这也说明今年年初的市场热度，是高于去年同期传统淡季水平的。

从挂牌量来看，北京二手房挂牌量在过去两个月有所回落，近一个月减少超过 6000 多套，这也有利于市场成交的持续释放。我们再看看上海的情况，上海 1 月二手房累计成交约 2.2,8万，这个数据不仅远高于往年同期，而且已经是连续三个月成交量稳住在 2.2 万套以上的节奏。同比 2025 年的 1 月，成交上涨超过 20% 以上，说明市场活跃度确实有提升。

那么在挂牌方面，上海的二手房库存持续下降，截至 1 月底，上海二手房挂牌量已连续 9 个月下降，库存规模比前一年度同期明显回落。所以从量价与挂牌角度来看，北京和上海这两个一线城市，在 2026 年开年都表现出了明显的企稳迹象。成交稳在一个较高、相对合理的区间，库存也在持续消化，购房者与卖方预期，也没有出现过无氧，明显的倒挂情况，这些都是市场在修复的重要信号。当然，这两大城市出现这样的“企稳”，离不开自 2025 年下半年以来，两地出台的一系列政策支持。

先说北京。2025 年 12 月 24 日，北京发布了一揽子新政，包括放宽非本地户籍家庭购房所需社保，或个税年限要求、支持多孩家庭在一定条件下，购买住房，统一商业贷款利率，并降低住房公积金贷款首付比例等一系列措施。

这样的政策明显降低了购房门槛与融资成本，中介数据显示，这些新政落地以来，北京二手房成交，就出现连续两周的环比增长，挂牌量慢慢稳定，市场修复的情绪明显改善。虽然说这些政策，不会短期内刺激出需求的爆发，但确实在改善供需预期、释放潜在需求方面产生了效果，这也是北京成交“稳住”的政策支撑之一。

再看上海这这边的政策情况。上海从 2025 年开始，就不断推出了包括限购条件放松、公积金贷款优化等在内的房地产支持措施。这些措施主要集中在，不断降低购房的门槛和资金的成本，帮助刚需与改善性住房需求的释放。虽然具体数据各地统计有所差异，但是近期市场成交走高，以及库存下降是大家一致观察到的实际情况。

更值得关注的是 2026 年 2 月初，上海新近推出的一项重要政策，那就是由政府牵头收购二手住房用，于保障性租赁住房项目，并在浦东、静安、徐汇等区启动了试点工作。这个政策与传统的保障房建设不同，它是政府以市场价格，直接收购存量二手房，作为障性住房，一方面解决了存量房去库存的问题，另一方面也通过保障性住房的完善，释放对二手市场的稳定预期。这个办法，在国内房地产调控中，属于创新的办法，有可能在未来被更多的大城市借鉴。

总体看，北京和上海这两地的政策都有一个共同点，那就是从被动托底，向主动激活市场转变，通过优化限购限贷条件，优化供给侧措施，这些都为房地产市场的企稳，提供了好的基础。但是这里，这里要强调一下，那就是北京和上海的出现企稳的现象，并不意味着全国房地产市场全面企稳。毕竟一线城市，与全国其他城市有明显的结构性区别。一线城市的人口集聚度高、就业机会多、改善性住房需求刚性强、居民收入与新增购房能力，也相对较高，这些是其他城市难以复制的优势。因此，北京、上海即使出现成交稳定、库存减少的局面，也不代表二线，三线、四线城市，就同步走出低迷，更不代表全国市场都达到了稳定区间。

事实上，根据最新全国房地产监测指标显示，全国百城房价，虽然环比降幅有所收窄，但价格整体仍在调整中，二手房价格环比的下跌幅度缩小，并不等于全国价格上涨或者全面企稳。北京上海，两个一线核心城市的市场情况改善，并不代表着，全国房地产行业的企稳。

但是不管如何，北京上海出现的房地产企稳的信号，说明政策优化，的确是有作用的，那么展望未来，各地房地产市场，真正意义上的全面企稳，可能还需要更大力度、更系统性、更长周期的政策组合拳，尤其是要加大因城施策的力度，尽快制定适合本地的扶持政策，目前在政策层面已经有一些信号，例如全国层面推进存量住房利用效率提升、税收优惠政策、扩大刚需家庭支持范围等都在政策讨论议程之中。

当然了，在这里我们必须要认清一个现实，那就是未来几年，房地产政策，不太可能回到过去那种“大水漫灌”刺激的时代，但是在精准支持改善性的需求、优化供需的结构、完善保障性住房体系等方面，仍有较大的政策空间。

总的来说，2026 年开年，北京与上海二手房市场在成交量、挂牌库存、市场预期方面都呈现出明显的企稳信号，这背后有政策支撑，也有市场自我调整的力量。但全国房地产市场的企稳恢复，仍然在一个过程当中，不同城市之间的分化会更加明显，全国房地产出现全面的企稳，还需要时间和更系统性的政策推动。

不管如何，北京，上海的小阳春，给了积极的信号，我们坚信中国经济的基本盘，坚信今年稳增长对房地产行业的正面支撑作用，坚信一切都在政府宏观调控掌控之中，在不久的将来，房地产市场会从“调整”逐步迈向“稳定”。

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