深圳二手房，悄悄变了！这些小区开始止跌回稳…

最近，深圳楼市传来一个值得关注的信号：一批二手房价格，开始止跌回稳了。

根据乐有家研究中心发布的2025年深圳“止跌回稳”小区榜单，领跑的大多是名声在外的学区房。

比如榜首的漾日湾畔，凭借南山顶级名校南二外海德学位；第二的宝生midtown，对应石厦学校，去年中考成绩冲进全市前十；第三的金亨利二期，则带着龙华头牌深高北学位。

此外，像环岛丽园（螺岭小学）、通新岭（荔园小学+红岭园岭）等，也都是凭借顶尖教育资源，价格率先企稳。

这并不意外，每年年初和年底都是学区房需求旺季，家有学童的刚需家庭集中入场，自然对价格形成了支撑。

除了学区房，南山、宝中、福田的一些网红盘，近期也出现了止跌迹象。

在宝安中心壹方城板块，上一轮急售的房源消化后，在售业主心态明显变稳，不少业主选择撤盘或上调报价。

风向标海纳公馆：89平3房，去年12月最低成交828万，目前最低挂牌已回到899万，基本持平于2024年8、9月的低点。116平户型近期成交价约1180万，较去年12月的低点上涨了约30万。

云玺锦庭：这个曾被中介压价较狠的小区，近期多位业主将挂牌价上调30-50万。有业主在群内曝光中介编造虚假成交数据打压价格，心态反而更加强硬，表示“坚决不贱卖”。

壹方中心玖誉：148平4房，去年成交价在1880-2080万区间，目前最低挂牌1950万，价格逐渐回稳。

南山和福田的代表性楼盘同样如此：

• 华润城润府一期89平，1月初最低成交880万，近期笋盘报价已升至950万左右。
• 福田侨香村91平，12月最低成交760万，1月已回升至790万，目前笋盘报价约800万。

为什么业主心态变得强硬？背后有几个关键支撑：

1、持有成本降低。当前首套利率已降至历史低点，不少业主算过账，租金收入可以覆盖大部分月供，实际还款压力很小，没有急售的动力。

2、价格已近底线。多数业主认为，当前价格已跌至阶段性底部，继续下探空间有限。

3、对虚假信息的反击。部分中介为促成交易编造低价成交案例，反而激发了业主的抵触情绪，选择撤盘观望。

4、宏观层面暖风频吹。近期政策支持力度加大，如降低增值税、商办降首付降息、换房免个税等，均提前释放，提振了市场信心。

5、土拍价格托底。新出让宅地不再限价，且地价屡创新高，如海晏府地块楼面价达8万/㎡，从成本端为未来新房价格提供了支撑，也间接稳固了二手房业主的预期。

房地产市场有其周期性规律，不可能只涨不跌，同样也不会只跌不涨。当前，从利率、政策到土地市场，多个维度都显示出市场正在筑底，并积蓄向上动能的信号。

对于购房者而言，这意味着：

如果你是刚需，尤其有学位需求，核心地段的优质资产价格已趋于稳定，可以开始认真筛选。

如果你在观望投资机会，需要认识到市场最恐慌的抛售阶段可能正在过去，业主端的议价空间在收窄。

市场信心的恢复需要过程，但政策底、市场底相继出现后，2026年的楼市“小阳春”，或许会比往年来得更早一些。

深圳楼市的韧性，正在这些止跌回稳的小区中悄然显现。

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