官方下场收购二手房，“老破小”的春天来了？

“老破小”的春天来了？

昨日，上海楼市迎来一个标志性事件：中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目，正式在上海建行市分行完成签约。

不同于以往各地清一色收一手现楼的操作，上海此次直接瞄准二手房市场，首批敲定浦东新区、静安区、徐汇区三个核心区试点。

浦东新区明确优先收购内环内、2000年以前建成、70㎡以下、总价不超400万、产权清晰的个人二手房，重点聚焦老旧刚需小户型，既贴合新市民、年轻人的居住需求，也能有效盘活老旧存量房源。

静安区组建了由区政府分管领导牵头的工作专班，明确由区属保障性住房公司实施，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，采用“货币化配建资金+企业自有资金+银行贷款”的多元资金模式，减轻财政压力的同时高效整合房源。

徐汇区则靠财政托底，将区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于二手房收购，搭建稳定投入机制，规避资金缺口风险。

很多人疑惑，上海为何偏偏选中这三个区率先试点？

核心原因有三：

其一，三者均为上海核心城区，房价偏高、二手房存量充足，且刚需租赁需求旺盛，尤其是新市民、年轻人和各类人才对“职住平衡”的需求突出，与保租房核心定位高度契合；

其二，三区财政实力雄厚，无论是徐汇的财政直投，还是静安的多元资金组合，都能为试点工作提供坚实支撑，有效规避资金链断裂等潜在风险；

其三，作为上海标杆区域，三区的试点经验更具复制推广价值，能快速摸索出二手房收储用于保租房的可行路径，为全市推广奠定基础。

事实上，广州在收购存量房作保障房方面早已先行一步。

去年11月，广州安居集团宣布将在全市范围内收购90㎡以下的存量商品房，但与上海不同，广州此前主要收购一手现楼，核心原因在于广州商品房库存压力山大。

数据显示，截至2025年11月底，广州全市狭义库存达1450万㎡，消化周期从2024年末的18.7个月升至24.5个月，创下近五年新高（数据来源：广州中原研究发展部），收购一手现楼能直接帮助开发商去库存、缓解资金压力。

不止是一手，广州的二手房库存压力也非常大。

虽然目前广州二手房库存已经从14.5万套降至14.3万套（数据来源：贝壳找房），但仍处于高位。

而广州核心区（天河、越秀、海珠）的老旧刚需小户型，与上海浦东的收购方向高度契合，完全可借助上海模式盘活存量。

这对于二手房库存压力较大的广州而言，跟进这一模式有着明确的现实意义：

第一，缓解二手房库存压力，破解老破小去化难题。

广州二手房长期处于高库存状态，即便近期成交回暖、部分房东出现惜售情绪，整体库存压力还是很大。

收购二手房作保租房，能有效消化老旧刚需小户型库存，尤其是老破小，避免库存积压加剧，同时稳定这类房源的价格，防止因库存过多出现大幅波动。

对于持有这些房源的房东而言，无需长期挂售等待，也多了一条变现的方式。

第二，稳定租金市场，保障刚需群体居住权益。

广州核心区刚需租赁需求旺盛，但近年来租金波动频繁，部分热门片区小户型租金涨幅明显，给新市民、年轻人带来不小的居住压力。

而被收购的二手房如果能转化为保租房，将按市场化原则合理定价，且租金涨幅受严格管控，既能补充核心区保租房供给，也能让租金更加稳定合理。

第三，间接利好新房市场，助力楼市区库存。

二手房库存得到有效消化后，将逐步缓解市场观望情绪，部分原本纠结于二手房的刚需买家可能转向新房市场，间接带动新房成交回暖。

同时，房企也能更好地聚焦刚需产品，打造贴合年轻人需求的户型，在减少自身库存的同时，推动楼市去库存。

不过，广州如果跟进二手房收储，可能也会面临不小的挑战。

就像广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉曾曾指出的，收购中的定价问题是关键障碍。

“收购回来做保障性住房，无论租还是售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须按照‘白菜价’收购，这导致双方可能在价格上达不成一致”。

需要强调的是，广州即便跟进收购二手房，也会循序渐进试点，不会盲目扩张。

从试点路径来看，广州大概率会优先选择天河、越秀、海珠等核心区，结合本地二手房市场情况，制定贴合实际的收购标准，确保试点工作稳步推进。

总而言之，上海此次试点为一线城市探索出“盘活二手房存量、补充保租房供给、稳定楼市”的新路径。

广州作为刚需旺盛、库存压力山大的一线城市，有很大概率会跟进，但是要怎么收购、如何收购才是关键问题。

那么，你期待广州收购二手房吗？欢迎评论区留言。