上海启动收购二手房，能否稳住房价？

2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行，意味着上海正式开启了收购二手住房用于保障性租赁住房的探索，首批试点区域为静安区、浦东新区和徐汇区。

房地产政策研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/

基本情况：收购房源类型、收购要求、收购主体、收购价格和收购资金来源

表：试点区域收购二手房源基本情况

资料来源：中指研究院综合整理

本次上海三个试点区域收购的实施主体均为区属企业，收购聚焦小户型房源，浦东新区优先侧重2000年以前小户型低总价二手房，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。

收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房（新房和二手房），优先收购置换新房的房源。

收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估开展，市场价或评估价是重要参考。

资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

政府收购二手房将带来哪些利好？

理论上，政府收购二手房会对购房者、政府、企业均将带来利好。

对于购房者来说，将直接减少卖房-买房过程中的中介费，降低购房者置业成本，同时也破解了换房中二手房难出售的问题。

对于政府来说，第一，直接增加保租房房源供应，优化保租房布局，满足新市民、青年人等更加灵活、多样的居住需求；第二，有利于打通新房、二手房置换链条，促进新房市场活跃度提升；第三，增加政府房地产相关税收收入，同时也有利于进一步推动土地出让；第四，政府收购二手房后，对二手房源进行统一管理或运营，也可以进一步与城市更新联动。

对于企业来说，有助于提高新房销售，加快库存去化，也将改善企业现金流。

能否稳住房价？

政府进场收购二手房源，有利于锚定二手房价格基准线，缓解业主对价格进一步下滑的担忧。本次上海三区试点收购二手房，能否稳住房价，取决于整体收购规模，而收购规模受是否有足够的资金体量、是否有合适的房源供购房者选择、收购价格是否合理等多个因素影响。

第一，从资金量来看，根据中指数据，2021-2025年，上海二手住宅年均成交19.9万套，其中面积小于70m²且总价低于400万元的住宅年均成交7万套，占比约35%，浦东新区、静安区、徐汇区成交套数占比也在30%以上，满足收购条件的基础房源较多。2025年，三区共成交面积小于70m²且总价低于400万元的住房超2.6万套，按此估算，假设30%有在本区换房需求，每套按400万元计算，合计所需收购资金约315亿元，政府部门使用保障性安居工程相关资金等收购二手房具备资金基础。

表：2021-2025年上海市及三个区70m²以下&总价低于400万元二手住宅成交套数及占比

第二，从可供选择的房源来看，根据中指数据，2025年，静安区和徐汇区成交的总价1000万以上房源占比高达98%，1200万以上房源占比超90%，而成交的二手房中，70m²以下套总价低于600万的住房占比超50%，可见两区的新房价格偏高，对于出售二手房置换本区新房的购房者来说，可操作难度或较大；而浦东新区成交的1000万以下房源占比超60%，套总价均值约1030万元，购房者可选择的房源较多。

表：2025年上海市及三个试点区新房成交总价段情况

第三，从收购价格来看，本次浦东新区明确将根据市场或评估自主开展收购，根据中指数据，2023年以来，上海二手房价格持续下跌，2025年12月静安区、浦东新区、徐汇区成交均价与历史高点对比已经下跌30%左右，跌幅已较大。另外，在卖房-买房过程中，节省了10%左右的中介费和渠道费，节约的这部分资金成本可以在政府和购房人之间协商调剂，因此在收购过程中，我们认为政府对收购价格不应过于苛刻，以不低于市场成交价的价格收购，更有利于促成交易，畅通交易链条。

整体来看，上海在三区试点探索收购二手房，理论上将产生多重利好，若收购价格合理、政策执行到位，收购旧房规模较大，预计对稳定价格预期、促进房地产市场止跌回稳将发挥重要作用。

附：

表：2024年以来部分城市收购二手房开展住房“以旧换新”政策内容

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