评估价525万，49万可买！南沙别墅遭疯抢

今天继续来聊聊法拍房。大家还记不记得，上周我们写过保利天悦天价法拍房悔拍、荔湾民国侨商独栋洋房别墅0人报名的热点：

93轮狂飙，单价12万！保利天悦法拍房炸出高价后，买家“跑”了

意料之内，2300万元的荔湾独栋洋房流拍，至于保利天悦2103号房2月25日才正式开拍，我们将持续关注。

与市区不同的是，最近南沙法拍房格外热闹。

南沙法拍市场之所以热闹，最直接原因是房子足够便宜。比如这套阳光半岛的全新建面约101㎡三房，起拍价才39.8万元，折下来不到4千元/㎡。

图源阿里法拍

房子吸引了12个人报名，83轮竞价后，最终以76.4万元成交，单价约7564元/㎡。贝壳网显示，小区类似户型挂牌价都超1.4万元/㎡。

图源贝壳找房

这意味着，同一个小区，阿里法拍上成交的房子比市价便宜5成。另外房子是2023年交房的，还未出租过，无抵押无查封，无论从哪方面来看都很干净。房子靠近地铁18号线万顷沙站，可一线直达冼村，对于在市区的打工人来说，不到80万元买一套地铁旁的大三房，还是挺不错的。

小区航拍图，图源阿里法拍别以为只有刚需房才抢手，价格到位，别墅一样很多人抢。

说的就是南沙碧桂园一套上下四层建面约198㎡的联排别墅，户型为四房两厅多卫，带前后花园各约30㎡。别墅起拍价仅49万元，比很多小县城房子还要便宜。

所以房子吸引了14个人报名，竞价48轮最终313.9万元成交。虽然比起拍价溢价了641%，但别墅评估价是525万元，现在的成交价相当于打了6折。

图源阿里法拍

贝壳网上显示，南沙碧桂园的联排别墅普遍挂牌总价在500万元以上。所以拍下这套别墅，也算是捡了个漏。

图源贝壳找房

房子位于漾月轩组团，背山面景，共分为4层，其中一层是餐客厅和厨房，二层有两个套房；三层和四层分别有一个套房。

图源阿里法拍

要说不足的话，就是房子楼龄超20年了，处处透露着年代感，估计得花大功夫装修一番。

图源阿里法拍

除了南沙碧桂园这套联排别墅，星河丹堤也有一套位于楼王位置的半山豪宅即将拍卖，房子全新装修，还送车位。

这套别墅建面约210㎡，起拍价63万元，无抵押。

值得一提的是，别墅还未办理一手产权证，待竞价成功后业主可马上办理一手产权证，不影响标的物办理转让登记手续。

乐居留意到，除了字画要带走外，业主留下了全屋家私家电。

图源阿里法拍

从装修风格看来，业主是个素雅之人。

图源阿里法拍

贝壳网上显示，星河丹堤建面约200㎡的别墅单价在3万元/㎡左右，不知道这套63万元起拍的别墅，最后会多少钱成交呢？

图源贝壳找房

既然法拍房市场这么火，南沙楼市是不是也回暖了呢？

通过询问深度智联金牌案场数字战队的决策专家发现，2025年南沙新房共成交了6484套，在全市排第6，不上不下。
来到今年1月传统楼市淡季，成交套数更是跌至153套，出现供过于求现象。

二手房方面，据广州中原研究院数据，南沙区二手房挂牌量从2024年的7655套增至2025年的9153套。

目前，仅贝壳平台的挂牌量已近万。若以当前月网签速度计算，消化现有挂牌房源约需2年时间。

更让人揪心的是，这些房子平均成交周期超过211天，很磨业主心态。

另据广州市房地产中介协会统计，今年1月该区二手房网签516套。网签面积6.04万㎡，下降0.77%。

鉴于1月是楼市传统淡季，南沙今年楼市成色几何，还得年后见真章。

一边是法拍市场里抢得火热，阳光半岛和南沙碧桂园的房子，因为价格“骨折”，吸引了一堆人报名，几十轮竞价抢着要。

这道理很简单，便宜就是硬道理，只要价格到位，不管是地铁刚需房还是老牌别墅，都不缺想捡漏的人。

然而另一边，常规市场却格外冷静。新房成交进入淡季，二手房的挂牌量还在慢慢增加，想卖出去平均得等上大半年。

这恰恰说明，现在的买家精明得很，钱包捂得紧，普遍在观望，只有看到那种超级折扣时才会真正动手。

这种反差告诉我们，南沙楼市远谈不上整体回暖。

它更像是一次 “压力测试” 。市场正在用极端低价，试探那些真正有自住或长远价值的房子，到底值多少钱。

对于普通买家来说，法拍房的热闹是个有趣的信号，它揭示了底价可能在哪里。

但真要出手，还是得回到你的真实需求和预算上来，别只看热闹，更得看门道。