商业不动产REITs百亿级破冰，重塑房地产行业发展逻辑

从商业不动产REITs试点政策发布到首批产品陆续上报，历时仅一个月。

近日，上交所披露了8只已受理的商业不动产REITs项目，涉及的底层资产包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心项目、上海晶耀前滩等，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，预计募集金额合计超300亿元。

业内认为，商业不动产REITs试点的落地被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善房地产行业预期的重要举措。申万宏源证券分析师袁豪认为，商业不动产公募REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，同时为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型，盘活商业存量资产价值。

各类不动产全覆盖

2025年12月31日，监管层以《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》等文件，正式推出商业不动产REITs，并且强调了重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态。

业内对此积极响应。政策发布后仅一个月后，1月29日、30日，上交所就披露了首批已受理的8只商业不动产REITs。

据中银证券统计，8只REITs预计募集总额314.7亿元，原始权益人有保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资等，底层资产包括广州保利中心项目、深圳来福士项目、上海晶耀前滩、哈尔滨杉杉奥莱等多个商业项目，计划募集资金规模在17亿~75亿元之间。

在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来，2025年底，监管层将办公楼、酒店和综合体纳入了公募REITs底层资产，在今年1月底上交所受理的8只商业不动产REITs申请中，就有5只包含了相关资产类型，这标志着公募REIT市场将在2026年进入对商业不动产的全覆盖时代。

商业资产作为公募REITs底层资产的尝试始于2023年。这年10月，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，首批两个项目涉及的底层资产分别为金茂位于长沙的一处购物中心、物美旗下位于北京的品牌超市。

这也是消费基础设施REITs底层资产的核心种类。从已发行的此类REITs基础资产类型看，主要便是购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场。商业不动产REITs则大大拓展了底层资产的类别。

有业内人士提到，1月30日受理的华夏银泰商业不动产REIT的底层资产为合肥银泰中心，该项目是开设了不少奢侈品牌的高端购物中心，这样的资产在过去很难被纳入到发行范围中。

同时，此次申报的华夏凯德商业不动产REIT中的底层资产中还包含了位于四川绵阳的涪城购物中心项目。标准化的REITs，让这些位于非一线城市优质商业资产可以被资本市场重新定价和认可。

谢晨认为，打通公募REITs通道对相关不动产类别的资产流动性具有显著的提升作用。而在大宗物业交易市场上，一线城市资产的流动性远高于非一线城市，这一现状也让公募REITs对非一线城市资产具有更大的吸引力。

国泰海通证券研报指出，REITs底层资产类型覆盖范围的扩大，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出的渠道；同时，随着底层资产的进一步丰富，供给规模显著扩大，也有助于提升市场的定价能力和流动性。

从开发销售转向持有运营

“从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。”证监会相关负责人表示。

这对于手中握有庞大不动产的开发商来说，是实现存量资产盘活，降低在其中的沉淀成本具有重要意义。此前，已有不少房企通过消费类基础设施、租赁住房、仓储物流等资产试水REITs发行。

据记者不完全统计，截至2025年底，华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元。相较于超2000亿元的公募REITs市场而言，当前房企的参与程度仍相对较低。

如今，随着商业不动产REITs试点的启动，公募REITs底层资产可涵盖的范围显著拓宽，这也意味着更多符合条件的购物中心、写字楼、酒店等资产，有望通过公开上市的渠道得到盘活。

1月中下旬，茂业商业公告称，拟以成都茂业中心写字楼作为底层资产，申报发行商业不动产公募REITs。目前申报发行工作已经通过了董事会。此外，光大嘉宝也表示拟以持有的静安大融城项目和江门大融城项目，作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。

万科亦提及在关注商业不动产各类资产证券化的机会；拥有多座重奢商场的武商集团近日也在投资者关系平台表示上，目前已启动商业不动产公募REITs专项研究工作，对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估。

民企也将有更多机会参与其中，华南一家民营房企内部人士就向记者透露，新政出台之后有在推进相关工作，目前尚未落地。

不过，也有民营房企人士坦言，商业不动产REITs的要求调整得更加宽松，但门槛依然不低，例如盈利方面的要求等。另一家华东民营房企人士也表示，目前来看，首批申报商业不动产REITs的都是相当赚钱的项目，“我们的还差一点”。

业内认为，商业不动产REITs是房企拓宽融资渠道的方式之一，但不会是解决流动性压力的主要方式。有业内人士指出，当前的REITs不是融资的逻辑，而是模式的根本切换，支持构建房地产发展新模式。

明源不动产研究院首席研究员艾振强向记者表示，商业不动产REITs为商用不动产提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的闭环，同时优质商业资产将按“租金资本化”估值，运营能力成为核心竞争力，这也将推动商业地产乃至整个房地产行业由“开发销售”向“资产管理”转型。

第三方研究机构克而瑞也指出，当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

“发行公募REITs并非简单‘一锤子买卖’将资产直接出售，而是要求企业要保留项目部分股权且确保经营稳定。”克而瑞指出，发行公募REITs的意义更多是提升集团旗下商业板块的独立性，在房企资金普遍承压的背景下，使得商业板块能够通过市场募集资金，更好地实现自给自足独立发展。