分析下~龙华幸福城臻园项目介绍，规划公式分析，几梯几户多少层

幸福城臻园是龙华中心区超高层综合社区，由深圳市鸿耀泰实业开发，分 01-01、01-02 两地块，总占地约 3.16 万㎡、总建面约 38.88 万㎡，总户数 2174 户（可售商品房 861 户），产权 70 年（2023-2093 年），规划住宅、办公、商业、9 班制幼儿园等，精装交付，预计 2027 年 9 月 30 日交房。以下从项目介绍、规划公式分析、梯户比与楼层三方面详细说明：

项目核心介绍

项目位于龙华街道建设路与人民路交汇处，属龙华商业中心城市更新单元北片区，地处龙华双地铁口（4 号线龙华站步行 400-550 米、在建 25 号线景龙站步行 300-450 米），紧邻 60 万㎡壹方天地，教育、医疗、文体配套成熟。01-01 地块占地约 1.93 万㎡、建面约 23.8 万㎡，规划 4 栋 56 层住宅 + 1 栋 40 层办公，总户数 980 户（可售 861 户），配建公交首末站，地下室 4 层，停车位 1644 个。01-02 地块占地约 1.23 万㎡、建面约 15.08 万㎡，规划 2 栋 41-59 层住宅 + 1 栋 30 层办公 + 1 所 9 班制幼儿园，总户数 1194 户（含 972 套保障房），停车位 1073 个，整体车位比约 1:1.25（含办公配套）。

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规划公式与核心指标分析

1. 容积率：01-01 地块 8.81、01-02 地块 8.31，均为超高层高密度规划，会直接导致梯户比偏高、园林空间有限，高峰期电梯等待时间可能较长，低楼层采光与隐私也可能受影响。
2. 绿化率：两地块均 40.01%，社区规划中央景观轴、儿童活动区等功能空间，但受高容积率影响，人均绿化空间有限，公共活动区域可能较为拥挤。
3. 车位比：整体约 1:1.25（含办公配套），住宅实际车位比略低，随着入住率提升，后期停车可能面临一定压力。
4. 总户数 = 各地块户数总和：01-01 地块 980 户 + 01-02 地块 1194 户 = 2174 户，保障房占比约 44.7%，回迁房约 25%，商品房仅约 30%，社区圈层多元，管理与公共空间使用可能存在差异。

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梯户比与楼层详情

01-01 地块（56 层住宅）

• 1 栋 2 单元：4 梯 6 户，以 96㎡三房为主，刚需定位，居住密度较高。
• 1 栋 3/4 单元：3 梯 4 户，主打 114-163㎡四房，居住舒适度相对更优。
• 1 栋 5 单元：3 梯 5 户，户型涵盖 96-127㎡3-4 房，在密度与舒适度之间取得平衡。

01-02 地块（41-59 层住宅）

• 3 栋：41 层，3 梯 4 户，以改善型户型为主，居住体验较好。
• 4 栋：59 层，以保障房为主，梯户比多为 3 梯 6 户，居住密度较高。

层高：37 楼以下层高 3 米，37 楼以上层高 3.1 米，大户型空间感更佳，能提升居住舒适度。

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规划核心优劣势

优势

1. 配套成熟：双地铁加持，商业、教育、医疗、文体配套齐全，生活与通勤便利度高。
2. 产品多元：96-163㎡3-4 房，90% 以上朝南，得房率 81%-88%，适配刚需与改善家庭。
3. 开发商稳健：鸿耀泰深耕龙华 15 年，无延期交付或烂尾记录，交付有保障。

劣势

1. 密度过高：高容积率导致梯户比偏高，园林空间有限，居住私密性与舒适度受影响。
2. 圈层多元：保障房与回迁房占比高，社区管理与公共空间使用可能存在差异。
3. 短期干扰：处于旧改片区，南侧地块未动工，未来 3-5 年或受施工噪音、粉尘影响。

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