福州西江滨，房价从2015年13000涨到26000，如今价格分化差距明显

二月的福州，即便是晌午，空气里也渗着闽江带来的湿冷，那是一种能穿透外套、沁到骨子里的凉。

西江滨一带，沿着江滨大道的榕树，气根在风里微微摆动，叶子倒是还倔强地绿着。江面上笼罩着一层薄薄的、灰白色的水汽，对岸的楼宇轮廓变得有些模糊，像是隔着一层毛玻璃看画。

与江对岸闽江北CBD那扎眼的天际线不同，西江滨这一侧，气质要复杂得多。你可以看到簇新的玻璃幕墙住宅楼，也能看见墙皮斑驳、晾衣竿探出窗外的老旧单位宿舍。

穿着睡衣下楼取快递的阿姨，与牵着狗、穿着冲锋衣在江边步道慢跑的年轻人，可能在同一个街角擦肩而过。

过去十年，西江滨的房价曲线，就像这条江岸线本身，看似是一个整体，内里却被清晰地划分成了几段截然不同的水域——有深水良港，也有泥泞的浅滩，各自随着时代的潮汐，涨落出不同的轨迹。

把时间往回拨十年，也就是2015年前后，西江滨在福州楼市的版图里，扮演的是一个“低调的实力派”角色。它不像鼓楼中心那样聚集着顶级的光环，也不像仓山那样被冠以未来的想象。

它的价值，朴实而具体：一条看得见、摸得着的闽江，一套隶属于鼓楼区的户口，以及一片生活气息浓厚、各种配套早已熟透了的成熟社区。

那时候，整个福州的房地产市场还处在一轮漫长周期的尾部，市场情绪谨慎。在西江滨，你花上一万三四千元，就能在高校小区这类典型的单位宿舍楼里，买到一个实用的两居室。

房子的价值，稳稳地锚定在居住本身，江景是附赠的福利，学区是既定的配套，一切都是清晰、稳定，甚至有些沉闷的。

变化的第一个浪头，在2016年底到2017年间打了过来。全国性的去库存政策和货币环境的宽松，像一股暖流，率先激活了那些本身底子就不错的区域。

西江滨，这块鼓楼区内仅存的、尚有大片可开发土地的“宝地”，开始被重新发现。品牌开发商带着全新的产品理念进驻，他们不再仅仅建造房子，而是开始兜售一种叫做“江景生活方式”的蓝图。

价格，开始了第一轮扎实的重估。到了2017年，板块内品质稍好的二手房，均价逐渐脱离了一字头的区间，向两万元大关迈进。

这一时期购房的人群里，除了本地的改善家庭，开始出现一些为“江”与“鼓楼”双重标签而来的新面孔。他们相信，这里藏着福州传统与自然结合得最好的居住答案。

接下来的几年，从2018年到2021年，是西江滨房价在剧烈分化中构筑高位的平台期，这是一场残酷而精确的价值筛选。

市场用真金白银，把“西江滨”这个统一地名下的房产，撕扯成了几个价格悬殊的世界。第一个世界，是沿江第一排、拥有无遮挡视野的顶级豪宅与高品质江景房。

以融侨锦江悦府为代表，这类房源在2021年市场高点时，单价可以轻松突破四万元，甚至摸高到四万五以上，一套一百三十多平米的房子，总价稳居五百八十万至六百万元的区间。

第二个世界，是板块腹地那些房龄在十年左右、品质管理尚可的普通商品房社区。它们的价格，随着大势温和上涨，在2021年可能达到两万五六千元的水平，成为中产改善家庭的主流选择。

而第三个世界，则是大量像公路公司宿舍、高校小区这样的老旧社区。它们的价格也被带动，从早期的一万出头，缓慢爬升到两万元上下，但涨幅远低于前两者，并且开始显露出疲态。

买家变得无比挑剔，他们会问：“除了离江近，这个小区本身有什么？” 当潮水高涨时，所有船只都被托起，但船底的成色，已经决定了下一轮潮汐中的命运。西江滨用这四年时间，完成了一场静悄悄的内部阶级划分。

预期的转折，总是来得比想象中更快。从2022年开始，房地产市场进入深度调整周期，福州也不例外。这股寒流掠过西江滨时，呈现出的不是均匀的冰封，而是一幅不同的图景。

以整个板块的二手房参考均价来看，它从2021年可能的高点，进入了一个波动下行的通道。2025年上半年，这个价格还在21665元/平方米附近盘桓，但市场情绪已经转向。

成交量萎缩，挂牌周期拉长，成为普遍现象。 真正的压力，几乎全部集中在了上述的“第二世界”和“第三世界”。

那些品质平庸的次新房和老旧小区，价格回调最为明显。到2025年底至2026年初，像高校小区这样的老旧社区，均价回落并稳定在20652元/平方米左右；而公路公司宿舍的挂牌均价，则进一步下探至19205元/平方米。

这些房子的价格，几乎回到了2017年前后的水平，挤掉了前几年因市场狂热而产生的所有泡沫。与之形成残酷对比的是，第一世界的顶级江景资产，表现出了惊人的韧性。

尽管成交变得极为稀少，但类似融侨锦江悦府这样的房源，挂牌单价依然牢牢坚守在四万三千至四万四千元的高位，业主惜售心态浓厚，降价意愿极低。

市场的这次调整，如同一场大考，成绩单清晰无比：在闽江边，唯有绝对的稀缺资源（一线无遮挡江景）和顶尖的产品力，才能构成抵御周期的护城河。其他一切，都将回归房屋最基础的居住属性和板块平均价值。

时间行进至2024年下半年，并延续到2026年初的当下，西江滨的楼市进入了一种冰冷的、共识性的新稳态。所有关于普涨的幻想都已破灭，买卖双方在一种疲惫的理性中达成新的平衡。

最新的数据显示，2026年1月，西江滨板块的二手房参考均价为20811元/平方米。这个数字，可以看作是当前市场对西江滨“基础价值”的一个公允锚定——它剔除了顶级豪宅的拉动，也包含了大量老旧小区的拖累，反映的是这片土地作为“鼓楼成熟居住区”的基准线。

市场的分层，至此已被焊死，并且沟壑分明。如果你打开房产应用，筛选西江滨的房源，你会看到三条并行不悖的价格带：第一条，单价四万元以上的顶级江景奢宅，它们是资产配置的工具，与普通人的居住无关。

第二条，单价两万至两万八千元的主流商品房与品质尚可的次新房，这是当前市场交易的主力，也是家庭改善的务实选择。

第三条，单价两万元以下，甚至跌破一万九的老旧小区与安置房，它们为预算有限的刚需，提供了一个留在鼓楼区的最后机会。

每一个踏入西江滨的购房者，都必须在三者间做出毫不含糊的选择，因为三者之间，几乎已无流动的可能。

那么，在今天，选择安家于西江滨，究竟意味着什么？这完全取决于你踏入了哪一个“世界”。

如果你有幸栖身于第一世界，那意味着你每日的起居被闽江的晨昏画卷所包围，你享有的是福州这座城市最顶级的自然资源和宁静。

代价是极高的经济门槛和相对孤立的生活圈——你的邻居可能非富即贵，但楼下的烟火小店可能寥寥无几。

你的生活半径，很可能需要依赖私家车，跨越江桥，去对岸的CBD或更远的商场，寻找匹配你消费层次的场所。

如果选择的是第二世界，那意味着你用一个相对合理的价格，购买了一份“准江景”或“近江景”的生活。你可能需要走上几分钟才能到达江边步道，或者从阳台的侧面瞥见一道江水的反光。

但好处是，你融入了一个更典型的中产社区，周边菜市场、社区超市、连锁餐馆一应俱全，生活便利度极高。

你可以轻易地步行到江边跑步，然后顺路在熟悉的小店吃个早饭。对于家庭而言，这里的教育资源（如钱塘小学等）是核心的加分项，也是当年许多人为之支付溢价的原因。

通勤上，依赖几条主干道，高峰期拥堵是常态，但好在去往鼓楼核心区或台江金融街，距离都不算遥远。

如果你最终落脚在第三世界，那么“西江滨”于你，更多地是一个地理坐标。你享受的是鼓楼区成熟的市政配套、相对较低的物价，以及下楼就能买到新鲜蔬菜的极致便利。

江景是公共的，你需要散步过去才能享用；学区可能是普通的；小区的环境可能有些杂乱，停车位永远紧张。

但用远低于福州新房均价的成本，扎根在鼓楼区，这本身就是一个极具现实理性的选择。你的生活，与这座城市最广大、最真实的市井脉络紧密相连。

归根结底，西江滨过去十年的房价史，是一部关于“资源定价”的教科书。它清晰地演示了，当一座城市从野蛮生长进入存量时代，房地产价值将如何从笼统的地段概念，裂变为对每一项具体资源（江景、学区、产品、圈层）的精确估值。

闽江的水位有涨有落，但江岸线永恒不变。过去十年，市场的潮水在这里涨了又退，冲刷之后，留在沙滩上的价值序列已然清晰可见，难以颠覆。

在这里置业，早已不是一场关于房价暴涨的集体梦，而是一次对自我需求、支付能力和生活愿景的冷静对焦。

你支付的，不仅仅是一套混凝土壳子，更是你愿意为何种风景、何种便利、何种社会标签而付出的终生成本。

当数字的喧嚣最终沉寂，唯一重要的，是每个清晨推开窗时，你眼中看到的，究竟是世界，还是人间。