郑氏豪门卖身求生，千亿债务压垮三代传承

文/言叔

开年以来，香港股市上演了一出戏剧性大戏。

郑裕彤家族旗下的新世界发展股价像坐了火箭，一个多月市值飙涨40%，站上255亿港元。

这波暴涨全靠一则传闻：

为解千亿债务危机，郑氏家族正和美国黑石集团谈，打算卖掉新世界发展大部分股权，若谈成就要失去控制权。

上市公司也证实了，控股股东确实在和潜在投资者接洽，但还没达成任何协议。

说白了这就是故意放风，股价涨了，家族在谈判中就能更占优势，多要些好处。

黑石作为全球最大另类资产管理公司，就爱抄底困境资产，之前就和新世界有过接触，像秃鹫似的盯着机会。

01

郑氏家族是香港四大豪门之一，郑裕彤外号"鲨胆彤"，当年眼光毒辣、敢闯敢拼，创下横跨多领域的商业帝国。

在香港商界，郑裕彤的大胆是出了名的，因此别人送给他一个绰号——"鲨胆彤"。

1970年，郑裕彤创立新世界发展时，就敢动用手里三分之一的资产1.3亿元，果断购入尖沙咀蓝烟囱码头地皮。

要知道彼时香港房地产刚恢复元气，敢冒这么大风险的人可没几个。

这个项目后来建成了新世界中心，成为尖沙咀海边最具代表性的建筑群。

郑裕彤最让人津津乐道的传奇，是在2008年金融危机时，把许家印拉上了大D会的牌桌，让上市失败、险要翻船的恒大，强行扶正了。

这场疯狂的豪赌，恒大在破产边缘被拉回重生，彻底激发了许家印的赌性。

后来，站上行业巅峰的许家印，对郑裕彤投桃报李。

2015年，恒大收购了新世界发展位于海口、武汉和惠州的4个地产项目资产包，总代价135亿，创下当时中国房地产史上最大一笔收购交易。

可传到第三代郑志刚手里，就彻底走样了。

郑志刚雄心勃勃搞扩张，靠高杠杆举债，如今公司有息债务超1861亿港元，现金才258亿，净负债率达93%，远超其他三大豪门。

对比一下其他三大豪门的负债率，就更显尴尬：

郭得胜家族的新鸿基地产，净负债率只有15%；李兆基家族的恒基地产，借贷比率为21%；而李嘉诚家族的长实集团，净负债率低至5%。

新世界发展的杠杆水平，遥遥领先。

连续两年新世界都亏了上百亿，2024财年(2023年7月1日~2024年6月30日)，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。

2025财年(2024年7月1日~2025年6月30日)亏损仍在继续，股东应占亏损约163亿港元。

郑志刚也被赶出董事会，郑家纯重新掌权并启用职业经理人黄少媚。

2024年9月，被视为第三代接班人的郑志刚辞任行政总裁，转任非执行董事，由曾任香港发展局局长的马绍祥接任，后于2025年6月彻底出局。

02

曾几何时，郑裕彤能在危机中救恒大，如今他一手创办的企业却要卖身自救。

富不过三代的魔咒似乎应验，没了"鲨胆彤"的荫庇，郑氏子孙把一手好牌打得稀烂，香港豪门的这波渡劫，能不能挺过去还很难说。

老话早就说过，不怕富二代玩物丧志，就怕富二代雄心壮志。

太子爷一发力，埋头猛干了几年，家族企业的命运，突然就岌岌可危了。

这就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。

如今，郑志刚出局，香港豪门家族的接班剧情，变得扑朔迷离。

在上市公司层面，郑家纯重新起用了职业经理人来挽救危局。

现在上任新世界发展一把手的，是曾经担任过郑家纯私人助理的女性高管黄少媚。

面对危机，郑家纯在业绩报告表示："时势不由人，然变局如潮，何以舟楫(如何应对)?"

03

新世界发展的困境，折射出香港老牌华资地产豪门在行业深度调整期中面临的传承与转型挑战。

香港四大豪门中，除了郑裕彤家族，其他三家相对稳健。

李嘉诚的长实集团本月刚以228亿美元的价格卖出43个全球优质港口，现金流优势尽显。

李兆基家族的恒基兆业负债率仅28%，抗风险能力最强。

郭得胜家族的新鸿基地产虽内地销售承压，但香港IFC、ICC等核心物业租金稳健，年收入仍超200亿港元。

相比之下，郑裕彤家族依赖债务驱动扩张，成为四大家族中唯一陷入亏损的成员。

若新世界被迫出售核心资产(如香港会展中心或瑰丽酒店股权)，其江湖地位恐被新锐财团取代。

黑石对新世界的兴趣也被解读为中国香港楼市情绪边际变化的信号。

香港政府差饷物业估价署数据显示，2025年中国香港私人住宅价格上涨3.3%；2025年12月房价按月微涨0.2%，连续第7个月录得增长，市场对"止跌回稳"的讨论升温。

从"鲨胆彤"郑裕彤的辉煌创业史，到第三代郑志刚的激进扩张，再到如今的卖身求生，郑氏家族的百年基业正面临前所未有的考验。

这不仅仅是一个家族企业的兴衰史，更是香港豪门传承困境的缩影。

在市场环境剧变、债务压力山大的背景下，曾经叱咤风云的香港四大家族，也不得不重新审视自己的发展路径和传承模式。

郑氏家族能否渡过这次危机，新世界发展能否在黑石的帮助下重获新生，香港豪门的传承模式是否需要重新定义，这些问题的答案，或许将在未来几个月内逐渐揭晓。

但有一点是确定的：香港商业黄金时代造就的传奇故事，正在被新的商业现实重新书写。

而郑氏家族的这场危机，可能只是香港豪门集体转型的开始。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。