注意！银发产业高光时期或将在20年以后

编辑 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：人口问题是一切问题麻烦的根源。——马尔萨斯《人口论》

随着中国社会年龄中位数从1980年的20.4岁攀升至2025年的41岁，一场深刻的人口结构变迁正在重塑未来中国经济与社会图景。这不仅是关乎“养老”的课题，更是涉及宏观经济、社会保障、产业创新和科技应用的系统性变革。

1月21日召开的第十届中国不动产资产管理峰会上，“银发产业的未来与当下”专场引发热议。我们提出的银发产业是一个涵盖国人对健康的全新理解、居住方式、医疗支持及精神文化的复杂生态系统。中国银发产业的高光时期应该在20年后出现，而非当下。当下我们要做的是，寻找可持续的平衡点。

人口基本盘：财富与压力并存的“62-76群体”

产业发展的底层逻辑根植于人口结构。中国当前老龄化的核心驱动力源于1962年至1976年间出生的约3.8亿人口，这一被人口学者称为“62-76现象”的群体，正以每年超过2000万的速度步入退休生活。他们将构成未来一二十年银发消费的“主力军”。

然而，这一人口“高峰”的移动也带来系统性压力。从2022年起，中国正式进入退休人口快速增长期，社会保障体系面临考验。医疗资源的可及性以及独居老人的照护问题日益凸显。

而更严峻的挑战或在20年后到来，盘古智库学术委员副主任、中国老龄社会30 人论坛理事、共享际创始人毛大庆预警：“从2042年到2065年，我们会有约3亿80岁以上人口同时存在”，届时医疗、照护体系将面临十倍于当前的负荷。上海交通大学教授黄少卿亦指出，60岁以上人口已超3.1亿，占比超过20%，如何满足这一庞大群体的多元需求，已成为社会发展的重要课题。这种人口结构的“双刃剑”效应，要求银发产业必须兼具市场敏锐度与社会责任感。

12年时间完成初步探索

过去10年，银发产业经历了从概念萌发到多元探索的过程。2013年被誉为“养老产业元年”，彼时，政策鼓励和社会关注催生了第一波投资热潮。但许多早期项目暴露出盈利难、运营重、需求错配等问题。回看过去12年，养老产业经历了概念萌芽到多元探索的初级阶段。

目前，市场参与主体呈现多元化特征：

• 传统房地产企业试图通过物业改造和服务增值切入养老服务

• 保险资金凭借长期资本优势初步布局了医养结合社区；

• 专业运营商尝试通过轻资产模式输出管理能力；

• 科技公司则从智能化角度尝试提供新的替代解决方案。

值得注意的是，银发产业的地域发展不均衡现象显著。一线城市由于支付能力较强，已成为高品质养老服务的试验田；而广大三、四线城市及农村地区，则面临支付能力不足、服务供给短缺的双重困境。这种结构性差异决定了中国银发产业必须走分层、分类的发展路径。

从重资产到轻运营的新尝试

面对确定的需求，市场已展开多层次、差异化的实践，各种商业模式在试错中逐渐清晰。

大家健康旗下的“城心养老”模式， 试图解决高龄长者的核心痛点，即对医疗资源的就近依赖与对熟悉社会环境的心理需求。该模式强调“一碗汤的距离”，通过对城市核心区存量物业进行适老化改造，打造临近医疗资源、便于子女探望的养老机构。从业经验表明，这类项目尽管面临改造投入大、审批复杂等挑战，但在入住率爬升速度上表现超预期，验证了城区高品质刚需照护服务的市场潜力。

利用存量资产盘活与改造切入银发产业，也是当下部分开发商转型的切入点之一。将闲置的商业、酒店物业改造为养老机构，是对城市更新和资产盘活的双重贡献。然而，这一路径需要克服诸多障碍：老旧物业的结构限制、高昂的适老化改造成本、复杂的行政审批流程以及漫长的投资回报周期。业内经验显示，一个中等规模的城市改造类养老项目，从投入到实现现金流平衡至少需要5年，这对运营者的全链条能力提出了极高要求。

“保险+养老”的闭环生态，则代表了另一种资本与产业结合的路径。通过将保险产品与养老社区入住资格相结合，以长期资金支持重资产投入，并自建或整合医疗康复资源，试图构建全周期服务链。这种模式资金门槛极高，但在服务连贯性和客户锁定方面具备独特优势。其成功依赖于保险主业的强劲现金流和长达数十年的战略耐心。

核心痛点：盈利之难、人才之困与支付之限

尽管前景广阔，银发产业仍普遍面临现实困境，这些痛点构成了产业发展的主要制约因素。

盈利周期漫长是首要挑战。养老机构利润微薄，极度依赖高入住率与精细化管理。前期投入巨大，开业后还需经历长达两到三年的市场培育期。许多项目在投资测算时过于乐观，导致实际运营中现金流紧张。这种“长期投入、慢速回报”的特性，与追求快速周转的传统地产思维形成尖锐矛盾。

专业人才短缺成为行业瓶颈。从专业医生、康复师到稳定的护理员队伍，整个产业链面临全方位人才缺口。培养周期长、工作强度大、社会认同度不高等因素，导致相关职业吸引力不足。特别是养老护理员，普遍面临收入偏低、职业发展路径不清晰的问题，人员流动性极高。这不仅直接影响服务品质，也大幅增加了培训与管理成本。

支付能力存在结构性矛盾。当前真正有高品质服务支付能力的人群与实际需要密集照护的高龄刚需人群存在错配。

数据显示，我国老年人养老金收入差距显著，大量普通老年人的支付能力仍主要依赖基本养老金，这限制了市场化服务的渗透率。因此，许多高端养老项目不得不聚焦于支付能力更强的客群，而更多普通老年人的需求则难以通过市场机制得到满足。

从养老到银龄，激活“退休后”市场与科技赋能

银发产业的想象力正大踏步跳出传统框架，向更广阔的空间延伸。随着新一代老年群体的加入，他们的消费观念、生活方式和科技接受度都将重塑银发经济的面貌。

在峰会上，与会专家提出“银龄”的全新概念，这一概念将颠覆中国人传统的“混吃等死型”养老思想。“62-76”群体的特征是，经历了中国最壮阔的改革开放。他们有见识，积极拥抱创新；他们普遍积累了一定的财富，在人生后半程希望把财富作用于自己；他们拼搏半生，希望享受生活；他们希望融入新的社交方式之中，而不再依赖子女的呵护。

他们不再是传统意义上需要被“供养”的群体，而是追求品质生活的“银发一族”。针对这一群体的文旅康养、老年教育、文化社交、消费形式，甚至创业方式等业态正悄然兴起。

“居家-社区-机构”的融合模式备受关注。未来，中国绝大多数老人还是会选择居家养老，如何通过科技与服务体系将专业服务延伸至家庭，成为关键命题。

利用现有物业服务网络，整合专业资源，构建社区支持平台，为居家老人提供安全监测、紧急呼叫、健康管理及上门服务，被认为是更具普适性的中国式解决方案之一。这种模式既能发挥物业公司“最后一公里”的优势，又能避免重资产投入，同时符合老年人“原居安老”的意愿。

科技赋能的价值日益凸显。 人工智能、物联网、大数据等技术正在深入银发产业的各个环节。从通过智能传感设备实现无感式跌倒监测，到利用AI算法进行健康风险评估；从服务机器人承担部分配送、保洁工作，到利用数字化平台整合调度专业资源，科技在提升安全系数、降低人力成本方面潜力巨大。特别是在弥补专业人力短缺、实现远程健康管理方面，科技手段有望发挥关键作用。然而，如何开发出真正贴合老年用户习惯、操作简便、性价比高的产品，仍是需要突破的课题。

银发产业是一场需要耐心、专业与情怀的长跑

银发产业是一场“长跑”，其发展需要政策的耐心引导、资本的长期视角和企业的专业深耕。它不仅仅是寻找经济增长点，更是构建一个对所有生命阶段都充满关怀与尊重的社会的重要组成部分。

当前，行业最需要的是从粗放探索走向精细化经营，摈弃概念炒作，回归理性深耕。

对于参与者而言，既要有商业的理性，精确测算成本与收益，找到可持续的商业模式；也要有社会的温度，理解老龄化不仅是经济议题，更是人文课题。

未来十年，将是中国银发产业格局形成的关键时期。在政策的支持下，在市场的洗礼中，我们有理由期待，一个更加成熟、多元、包容的银发产业体系将逐步建立，让几亿银龄人群有尊严、有质量地生活，这或许是老龄化社会带给我们的最大挑战，也是最具意义的机遇。

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