谢逸枫：颤抖吧！2025年全国卖地收入大跌，连续两年低于5万亿元

文/谢逸枫

2026年1月30日，一份财政部门数据显示，2025年全国卖地收入4.1518万亿元，比2024年（4.8699万亿元，同比下降16%）同比下降14.7%，跌幅收窄1.3%。毫无疑问，全国卖地收入已经连续2年跌破5万亿元。

2020年全国卖地收入破7.7914万亿元，到2021年全国卖地收入突破8.7051万亿元，到2022年全国卖地收入跌破7万亿元、2023年全国卖地收入跌破6万亿元、2024年-2025年均跌破5万亿元，卖地收入持续下降4年。

土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。2022年全国卖地收入跌破7万亿元，2023年跌破6万亿元，2024年、2025年跌破5万亿元。尽管全国卖地收入跌破5万亿元，依然堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。

2025年全国卖地收入大跌、跌幅创第二新低，归根结底是暂停土地供应的政策导致土地供应下降，三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、房企债务和销售低迷因素，无法支撑房企持续砸钱买地，土地流拍、低溢价、底价成交现象多。

2025年一般公共预算收入21.6045万亿元，同比下降1.7%。一般公共预算支出28.7395万亿元，同比增长1%。收入大于支出，意味着钱不够花。财政赤字从2021年4.38万亿元 、2022年5.69万亿元、2023年5.78万亿元、2024年6.49万亿元。

2025年‌5.66万亿元‌，较2024年增加1.6万亿元。2025年财政赤字率按4%左右，比2024年提高了1%，新增政府债务规模是11.86万亿元，比2024年增加了2.9万亿元，这些都超过此前几年的平均水平。

一般公共预算收支均未完成年初预算安排，收入端受到房地产市场低迷导致土地收入下降幅度扩大、清理不规范退税、部分行业增收增利压力较大的影响，支出端受到地方投资动能下降的拖累较大。

其一是按照笔者分析，2025年全国卖地收入4.1518万亿元，同比下降14.7%。4.1518万亿元占到2025年全国一般公共预算收入21.6045万亿元的19.92%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

4.1518万亿元占到2025年全国地方一般公共预算收入的34%，2020年-2024年分别为84.03%、78.36%、61.43%、49.47%、40.83%、4.1518万亿元占到2025年地方政府性基金预算本级收入的78.85%,2024年84.90%。

2025年全国卖地收入4.1518万亿元占2025年地方政府性基金预算本级收入5.2648万亿元的78.85%，说明地方政府性基金预算本级收入里面，超过78%的收入来源于卖地收入，一定程度上反映出地方对土地财政的依赖性不减。

土地市场低迷对政府性基金预算收入构成较大拖累，基金收入未完成年初预算安排。通过专项债以及结存限额持续补充地方政府综合财力，对冲了土地收入的拖累，政府基金性支出虽然并未完成年初预算安排，较往年进度的均值有所改善。

根据“土地依赖度”，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方政府对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降，但是占比保持30%以上。

其二是按照财政的“四本账”，包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保险基金预算。简单概括，第一本账是税收的钱，第二本账是卖地的钱，第三本账是国企的钱，第四本账是保命的钱。

2025年，地方一般公共预算本级收入122082亿元，增长2.4%；全国政府性基金预算收入57704亿元（其中国有土地使用权出让收入41518亿元，下降14.7%），比2024年下降7%；全国国有资本经营预算收入8547亿元，增长25.8%。

基金预算支出相较收入较多，在超长期特别国债、地方专项债券、金融机构注资特别国债资金支持下，第二本账收入大于支出0.67万亿元。在严控增量、优化存量、提高质量的前提下，后续土地财政对第二本账的贡献有望向新的均衡收敛。

第三本帐收入大于支出5900亿元，有助于对第一、二本帐的补充。收入大幅增长的主要原因在于国有资本经营预算收入大幅增长。国有资本经营预算来看，主要涉及三大部分，即利润收入、股息红利收入、上年结转收入。

从支出口径看，财政的四本账比例基本为55%、23%、0.6%、21%。第一本账的一般公共预算收入大头是税收收入，占比80%以上，一部分是非税收入，占14%以上。税收收入，大税种分别是“国内增值税”和“企业所得税”，合计占比60%。

第二本账的收入重心是土地出让收入，占府性基金收入的78.85%，地方占到94%，是绝对主力。第三本账的收入主要来自非金融国企的利润上缴，占比60%以上。第四本账是专项用于社保的收支预算，专款专用，只能调入不能调出。

从2025年土地出让收入4.1518万亿元占府性基金收入5.2648万亿元的78.85%来看，对比2024年84.90%、2023年的86%，占比的增幅回落为6.05%、7.15%，说明土地收入的下降影响占府性基金收入比例，也反映出地方财力的压力。

其三是按照笔者分析，2025年全国卖地收入同比下降14.7%，创1987年有统计历史以来第三大跌幅。2017年-2025年全国卖地收入分别增长为40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%、下降14.7%。

2025年全国卖地收入4.1518万亿元，连续2年跌破5万亿元。2017年-2025年全国卖地收入分别为52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元、48699亿元、41518亿元。

这是1987年9月8日以来，2020年、2021年卖地收入总金额连续二年破8万亿元后，2022年首次跌破7万亿元，2023年首次跌破6万亿元、2024年、2025年跌破5万亿元，意味着土地收入正式见顶，依然是地方财政收入最主要的来源。

2021年是全国土地财政收入总金额历史最高纪录的年份。2020年全国卖地收入8.4142万亿元，同比增长15.9%，到2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，创下38年全国卖地收入历史最高纪录。

其四是按照笔者分析，2025年全国土地和房地产相关税收收入1.7726万亿元（2020年-2024年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元），占全国税收收入17.6363万亿元的10.05%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上。

说明100块收入里面，房地产、建筑业的税收贡献20块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高，因此，房地产收入依然是重要的收入来源。

2025年全国土地和房地产相关税收中，契税4440亿元，同比下降14.1%。房产税5212亿元，同比增长10.8%。城镇土地使用税2551亿元，同比增长5.2%。土地增值税4102亿元，同比下降15.7%。耕地占用税1421亿元，同比增长3.9%。

其五是按照笔者统计分析，2025年全国卖地收入4.1518万亿元（2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元）卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

2025年土地与房地产相关五项税收收入1.7726万亿元。2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元，土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

2025年房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）5.9244万亿元，对比2024年收入大跌。2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

2025年全国房地产总收入5.9244万亿元，占2025年全国一般公共预算收入21.6045万亿元的27.42%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入比例下降。

2025年全国房地产总收入5.9244万亿元，占2025年地方一般公共预算本级收入12.2082万亿元的48.52%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%，占地方一般公共预算本级收入比例下降。

2025年全国房地产总收入5.9244万亿元，占2025年全国税收收入17.6363万亿元的33.59%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例下降。

其六是2025年房地产的总收入占到2025年地方财政总收入48.52%。按照笔者的统计发现，2025年全国房地产总收入5.9244万亿元，这是1987年9月8日以来房地产总收入第六高，前四次为2020年、2021年、2022年、2023年、2024年。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项的税收收入2万亿元，加上全国卖地收入4.1518万亿元，2025年房地产总收入达到6万亿元。2020年-2024年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收之外，地方财政收入中土地收入占比依然大，意味着地方财政收入里面，房地产贡献超过巨大。

其七是笔者按照官方统计数据显示，1998年-2025年，过去27年全国卖地收入累计总金额89.1625万亿元，年均卖地收入总金额3.3023万亿元。1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元，年均土地收入5300亿元。1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元。

1999年到2020年，二十二年全国土地出让收入总金额累计已经突破58.9万亿元，年均2.67万亿元；2011年-2025年，十五年全国卖地收入总金额79.7110万亿元，年均5.3140万亿元。毫无疑问，卖地收入2021年后，连续下降4年。

2011年-2025年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元、48699亿元、41518亿元。

2011年-2025年全国卖地收入同比分别为增长22%、下降18.6%、增长45%、增长3.2%、下降21.6%、增长19.3%、增长40.7%、增长25%、增长11.4%、增长15.9%、增长3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%、下降14.7%。