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当下北京楼市，即便是身价金贵的豪宅，能“顶住”指导价卖的也没有几个，同时还热销的就更凤毛麟角。能同时做到这两点的，都值得深入研究。北京城建的望京国誉府就同时做到了这两点：截至目前网签套数111套，均价90064元/㎡，销售额18.83亿元，整盘去化率已过半，剩余房源已经不多。在最新的实景示范区面市之后，还大有再掀热潮的态势，这在好房子时代的市场中难能可贵，这其中究竟藏着怎样的密码和答案？值得深究。

一、望京国誉府是不是一线豪宅？

朝阳区很大，但真正的豪宅板块只有那几个。最早的朝阳公园板块，依托当时亚洲最 大城市公园朝阳公园和使馆区，形成了北京最早的涉外生活区，后来出现了棕榈泉、公园大道等一系列高端豪宅项目，由此势成，成为朝阳区最早的豪宅板块。我们也可以总结出一线豪宅片区的三个基本条件：一是城市核心区位，基础设施成熟，出行条件便利，产业支撑明晰；二是生态资源，要有城市级乃至国家级的生态配套支撑。三是有稳定的价格体系，房价波动不能太明显。三个条件，一个保区域功能，一个保生活品质，一个保资产价值，缺一不可。以这三个条件在朝阳寻找下一个一线豪宅板块，便只有望京国誉府所在的奶西板块。这里是大望京的核心功能区所在，而大望京素有北京第二CBD之称，阿里巴巴北京办公场址易地之后，就是迁入奶西。无论是基础设施，还是产业支撑，奶西板块都绝对够格。论生态条件，一路之隔的温榆河公园（直线距离约200米），面积上相当于6个奥森，而且是北京极为少有的水系，生态资源得天独厚。这种大量级的生态配套，必然是政府主导的投资行为，从这一点上看，奶西板块是红利的享受者。另外奶西板块也具备有足够专业能力的开发商和豪宅项目集中进驻这个条件，除了城建的望京国誉府，还有中建的中建宸园，也是品质足够的高端项目。因此，奶西区域有足够的禀赋成为继朝阳公园、奥森之后，又一个豪宅片区。

二、什么才是“豪宅好房子”？

过去半年多，“好房子”盛行，各个项目八仙过海各显神通，一时间好不热闹。这股风潮席卷之下，不少“前好房子时代”的项目受到冲击不小。在这样的背景下，重新审视丝毫未受冲击的望京国誉府这个豪宅项目时，不免要问一个问题，这些“好房子”的特质，和豪宅品质究竟有多大关系？望京国誉府的容积率只有1.4，这在当下罕有。目前，北京朝阳在售项目的容积率普遍在2.7~2.8，几乎是望京国誉府的一倍。考量豪宅品质，还要看起步面积段，这关乎社区纯净度。低密度+高面积段门槛这个组合，才是衡量标准的硬杠杠。望京国誉府的面积段从建面约170平方米的四居室起步，总价达到1400万元+，在售主力户型面积段为建面约180、建面约200平方米、其中建面约220平方米四居为现房销售，确保了社区纯净度。同时，望京国誉府的产品形态又是纯洋房，在低公摊的同时，也降低了社区的总体密度。可以说，低容积率+面积段高门槛+低密度洋房的“品质组合”，望京国誉府是朝阳唯一，全北京楼市也并不多见：在前好房子时代形成的如此产品品质，这些颇具超前性的规划设计，使得居住舒适度得到提升和保障。

三、为什么还要继续增配？

目前，望京国誉府建面约180平方米和建面约200平方米实楼样板间已经开放，市场不无惊艳之声，销售也大有再掀高潮之势。此间，市场也发现，望京国誉府在各方面配置都有不小的升级。那么问题随之而来，既然去化已过半，市场认可程度又高，销售压力并不是太大，那么，北京城建为何还要继续增配？其一社区园林全面升级；其二生活场景全面提质增配；其三对社区围墙进行全面提升。

实际上，这是开发商让渡一部分利益，提升业主居住舒适度之举。这些增配，也从实际上支撑了望京国誉府价格体系的稳定，为未来不断升值打下了基础。目前，项目的网签均价在90064元/平方米，与指导价持平，而论其配置，达到了单价12万+项目的水准，这确保了日后价值的升值空间。

国誉府户型图

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