北京买房：理清思路，购房建议1792

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们夫妻是近两年从外地调入北京的，工作一直在南四环，对北京其他地方都还不熟悉。目前老公单位要换到东三环，我们也想把在老家读四年级的孩子转到北京，小学不行的话初中也可以。因为政保并不合适，所以我们决定还是自己买房，要不然怕房价涨之后就买不起了。

预算是卖掉老家的一套集资房，加积蓄能有200万左右首付，月供希望控制在1.5万之内，最好1万之内，再高的话收入承担不了。也看了朝阳的一些地段和小区，但越来越懵，感觉中介介绍的哪所学校都好，跟网上信息结合的话实在无法分辨了。所以想请您看看以下的几个房子，您认为哪个最优，哪个次优？

Ps：公积金为二套资格。两居三居并没有明确想法，希望是尽可能三居，但首先满足孩子的学校资源。

A：

1、月供1.5万一般对应300万贷款，1万是200万左右，那总预算就是400来万吧。

2、中介说哪所学校都好？按说不至于，网上的信息有的是，朝阳的名校也不太多，中介真要这么忽悠就太容易被揭穿了，没必要。

您这几套房源如果从学校来说，那肯定是北工大附为首选。中学属于朝阳区第二梯队，按成绩略弱于几所头部校。但就因为不算头部校，所以学区内的房子也就没有溢价，相对算性价比高的吧。

所以如果您想兼顾学校的话，那其他的几个就没必要看了。因为从居住的性价比来说是一样的，而北工大附的多出了学校的优势。

3、不过这套**的房的户型不算多好，我能理解您是想改四居，但这种老房不好改。就算改完了效果不错，那将来出手时的买家也会以不喜欢来砍价，很难收回改造成本，还未必好卖。所以既然您本来的希望就是三居，那就还是以标准户型为主吧。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询下，北京房子。目前在昌平北七家有一套自己的二居室，孩子6岁，2026上小学。会在奥森附近上中小学，北五环上高中。但我们不弄占坑，已经有别的方式能够上这个学校。

在北七家住了10年了，越来越觉得太偏，带孩子去趟城里太远，感觉没有过上真正的北京生活，这里挺世外桃源悠哉的。所以想去市里住住，加上孩子上学的原因，不到40岁的年纪，总在通勤上花太多时间，感觉非常不划算。

不知道是再在北四五环买一套，还是再靠里买一套好？我这个房租金能有4000吧，去市里估计得最少七八千每月。北京单论居住方便，哪个区域好呢？

A：

1、今年不就2026年吗？奥森附近上中小学没问题，但怎么就能确定在北五环上高中呢？高中到目前为止还不是义务教育，是需要考的，谁也不能提前预测吧？

2、北七家当年才更偏呢，否则能买房送户口吗？算是京郊33个小城镇之一，一直送到了2003年。

3、房子是用来住的，在哪里住的舒服就买哪里，或者说哪里能满足更多的需求就买哪里呗。另外也看预算，预算高了选择就多，即便是在东城区，也能买到学区溢价不高+各项兼顾的。朝阳区的四五环也有各项兼顾的，但价格都不太低，以朝外、嘉铭、陈分和人朝东等学区为主。

4、现在的房子租4000，那估计总价在300万之内。市区如果能租8000的房子，是学区房的话总价在6/700万左右，非学区房的话一般500来万就差不多了。这看您的需求了，但不太好买到各项兼顾的，这总价区间的学区房的溢价都不太低。

5、单论居住方便，哪个区域好？这我不知道，这是个人感受的问题，没标准，还是自己选吧。

6、我觉得您这是刚有个突然的想法吧？问题提的都不好回答，主观的太多，实在不好聊。而且现在都2月了，过完春节就差不多月底了。而您家孩子今年上学，这会儿才考虑换房还来得及吗？

仅供参考。

三

Q:

我是20年底买的东城东崇前学区的老破小，建面60平，有电梯次顶层。孩子已经三年级，再加上房价逐步走低，我们准备卖掉了。现在面临两个问题，一是我们当时是准备住到孩子高考的，所以装修与家居花了近40万，但因为比较个性，所以出售的话有可能折价比较大，心疼流泪。

二是如果我们卖掉就不想再贷款了，以400万总价的话可以买在双井一带，但问题是看房之后感觉好点的小区也买不到太合适的，起不到长期改善的作用。可如果买的再远的话，比如四环五环的又根本无法保证上学通勤，我们工作单位都在东三环。请问您有什么建议没有？如果保留现有房子的话是不是不明智的选择？

A：

1、也谈不上是否明智，房子是用来住的，就看自己的居住感受了。溢价部分则看自己的判断，一般建议是如果用不上学位了就没必要留着，毕竟入学的低谷期要至少持续到2031年呢。这期间如果没有政策支持，那溢价的比例至少不会增加，也就是有一定的保值风险。

2、其他的我就没什么可说的了，都是个人的感受方面了。装修要不就多等等，或许能等到很喜欢您家装修风格的。预算+通勤的事儿更没法建议，只能是看自家情况和感受。

3、不过我多说一句，大多数家庭在卖掉学区房之后，都选择一步到位的更换成改善房。否则如果这次还换成刚需房，那弄不好过几年又是一次置换的折腾，那装修有可能再次受损，还得多掏一次税费的钱。

所以考虑好吧，如果有能力就贷点儿款，控制在安全范围内不就得了。

仅供参考。

四

Q:

请问2025年下半年拆迁的东城区民主北街5号楼居民是协议去大兴团河还是到哪里了？假如5号楼自有50平，给53平房子，那3平方米每平需要支付多少钱（每平方米怎么算钱）？而原有的50平每平需要加多少钱呢？我们在22号院有一套近50平的两居，已出租不在那边住，听说5号楼已然拆除，昨天问中介居然不知晓具体情况。

A：

1、民主北街22号院的5号楼拆迁？我没听说这件事，这最好还是咨询懂拆迁的吧。

不过一般来说应该不会，要拆一块儿拆，然后整块土地才好规划。否则单独拆一栋楼从成本上不划算的，土地没法儿开发，还不如索性多给点儿补贴原址重建呢。

2、如果拆迁，大兴美澜湾应该是安置项目之一，这种小规模拆迁应该还有丰台新宫+南海子的选择，因为这两个地段内都还有预留的安置房。这可以参考您家东边蒲黄榆一里的拆迁，安置房就有新宫的，据说也有回迁的选项。

3、53平支付多少钱？我没明白，您指的是原拆原建吗？如果是，3平的话应该不会花钱，这属于应该的面积补偿。再有超出标准的话一般每平1万出头儿吧，所谓的成本价。

4、我认为您这里不会单独一栋楼一栋楼的拆迁的，大概率是原址重建。22号院是不是二商局的宿舍区啊？应该是，那就等着各部门之间的协商吧，商量好出钱比例就有可能重建了。毕竟小区太老了，而且还是砖混的，未必能坚持太久。但也有可能是先维护，实在达到没有维护价值的D级危楼标准了才重建呢。

仅供参考。

五

Q:

我和老公结婚时在北三环买了套老小区的一居，全款，不算利息的话到现在算没赔，但也没有任何收益。孩子27年上学，不知道是不是应该换到东城。

如果换的话想首付400万之内，贷款200万，但看了看和平里感觉还不如我们现在的房子呢，又担心孩子少了学区房砸手里，很纠结，学区政策也不保险。

A：

1、总价600万，买和平里的学区房。现在东城的平均学区溢价率25%左右，600万就是得到450万左右的居住体验，而东城的基础房价本来就高，那就很可能不如您现在的房子呗。

2、该不该换的外人无法建议，只能您家自己考虑，我只能是列出现状供参考而已。

3、学区房砸手里倒不至于，但得看到时候的要价了，别太高就都不难出手。考虑好这150万溢价的保值问题，如果到时候政策不配合，那有可能损失一部分。但也不至于都损失了，毕竟东城的学位是怎么都有价值的。政策谁也不敢预测，都是蒙着来。

仅供参考。

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