专家说楼市“现在就是底部”，你信不信？

来源：市场资讯

（来源：中时财经）

记者：周雪松

编辑：张丽敏

制图：乔寒云

从2021年至今，楼市调整已五年。进入2026年，楼市走势如何？会完成筑底吗？

根据国家统计局数据，2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。从去年数据来看，楼市仍在调整之中。

刚过去的2026年1月，中指研究院数据显示，TOP100房企销售额同比下降18.9%，相比去年全年的降幅基本持平。

虽然房地产价格还在调整，业内对楼市走势判断也存在分歧，不过有专家在中国经济时报·中时财经记者采访时表示，从成交量来看，楼市基本企稳了。

01 楼市正在触底

目前，像万科这样的头部房企仍处困境中。其2025年业绩预告显示，归属上市公司股东的净利润预计亏损820亿元。能否补上亏空是未知数。媒体称，万科前董事会主席郁亮已失联，接近万科的人士在接受中国经济时报·中时财经采访时表示，不清楚郁亮的状态是如何的。

1月31日，有房企内部人士对中国经济时报·中时财经记者表示，当前楼市仍未回暖，而且房价可能还会出现一定幅度的调整。不过，有专家认为，从近两年成交量来看，楼市已经基本企稳了。

从机构调研数据来看，2026年1月，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都6个重点城市新房供应迎来季节性回落，累计开盘51次，推盘套数4410套，环比下降67.8%，整体推盘热情有所下降。尽管从开盘去化来看，51盘平均去化率为33.82%，但上海、杭州多个项目去化表现亮眼，1月各出现1个“日光盘”。

根据中指研究院数据，2026年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%。从涨跌城市个数看，24个城市环比上涨，72个城市环比下跌，4个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格同比上涨2.52%。这表明，整体上看，新房价格在上涨。

在二手房市场，2026年1月，全国100个城市二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点。从涨跌城市个数看，100个城市二手住宅价格环比均下跌。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格同比下跌8.67%。二手房价格下跌仍然明显，呈现普跌态势。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国经济时报·中时财经记者采访时认为，房地产市场已经开始探底，但他对于楼市拐点究竟何时到来表示无法确定。他认为，2026年楼市不会出现拐点，2027年也有待观察。

不过，中国房地产业协会副会长丁祖昱在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，楼市正在触底，成交量基本企稳了。

丁祖昱对记者说：“楼市现在就是底部，未来几年一、二手房总成交量会稳定在八九亿平方米左右，房价也会稳定。”

02 非核心城市或徘徊

中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场。在丁祖昱看来，2026年是行业底部确认年。丁祖昱预测，2026年商品住宅成交面积在8亿—9亿平方米之间，有望连续三年保持稳定。

他分析指出，2025年全国新建商品住宅成交面积约为3.9亿平方米，同比下降4.9%；成交金额约为5.4万亿元左右，同比下降10%。从历年成交来看，2021年一手住宅成交面积和金额达到高峰，成交面积为9.9亿平方米，成交金额为13.1万亿元。2025年一手房成交规模只有高峰时的一半左右，但二手房成交总量创新高，全年成交面积预计在4.5亿平方米左右。

也就是说，2025年全国商品住房成交面积预计接近8.4亿平方米，与2024年基本持平。他指出，即便是新房市场如日中天的2021年，全国二手房成交面积也就3.38亿平方米，2023年以来二手房成交面积已连续三年维持在4.4亿平方米以上。

在丁祖昱看来，二手房总量创新高表明，当前市场需求比较稳定。至此，全国一、二手房成交总量已连续两年维持在8亿平米左右，稳定迹象明显。

“随着2026年行业底部确认，预计全年一、二手房交易总量将进一步修复，全年较2025年或将实现小幅增长的可能性比较大。”丁祖昱说，长期来看，预计未来五年（2026—2030年）市场年交易量维持在8亿—9亿平方米区间。

“二手房价一季度可以稳住，一手房房价会稍微晚点企稳，不过目前还看不到增长。” 丁祖昱对中国经济时报·中时财经记者说。

中房研究院ICR执行院长肖勇在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，一线城市的核心区域可能已经见底了，今年有望升温。但是非核心区域以及非核心城市可能还会在底部徘徊相当一段时间。

另外，在肖勇看来：“由于近来股市表现比较好，根据深圳的一般经验来看，股市向好3个月到半年就有一部分资金会流入楼市，把浮财变成定财，也会促进楼市企稳。”

李宇嘉最近则注意到，广州很多“次新房”最高价曾达到“8万+”，现在有的降到“3万+”。在天河这样的主城区，200万—300万元就可以买到。近期一些中大户型的二手房交易也开始活跃了。

对于房地产市场趋势，郁亮曾表达过审慎乐观态度。他说，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，房地产行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。