物业撤场潮翻番！2026年行业洗牌，你家小区还好吗？

物业费在下降，好服务却在增加？新模式正在兴起。

从对立到共赢：物业撤场潮背后的社区新希望。

物业公司为什么集体“撤退”？背后的原因值得深思。

收费率下滑，企业撤离，物业服务的出路究竟在哪里？

物业公司主动“退场”的消息越来越多了。中指研究院有个数据，2025年前九个月，全国公开的物业主动撤场案例就有120多起。这个数字比2024年同期翻了一番。不少大型物业公司也从一些项目撤离，原因很直接：不赚钱，甚至亏钱。

业主和物业之间的矛盾，似乎进入了一个怪圈。业主觉得服务配不上自己交的费，物业觉得收上来的钱支撑不了像样的服务。公说公有理，婆说婆有理。矛盾激化的终点，常常就是物业挂出公告，收拾东西离开。

物业一走，留下的烂摊子谁收拾？楼道垃圾堆积如山，电梯停了没人修，绿化带杂草长得比人高。这不是危言耸听，而是不少小区真实经历的阵痛。一个管理失序的小区，房价和居住品质都会受到直接影响。

问题的核心，往往卡在“钱”上。物业管理协会的数据显示，全国住宅小区的物业费平均缴纳率，已经从2018年的83.7%，下滑到去年一季度的73.5%。这意味着超过四分之一的业主没有缴费。

业主为什么不缴费？理由很多。觉得卫生打扫马虎，保安形同虚设，公共收益从不公示，报修处理能拖就拖。花一笔不菲的钱，却买不来等值的服务，心里自然憋屈，拒缴成了最直接的抗议手段。

物业公司也有一肚子苦水。人力成本年年上涨，设施设备逐渐老化，维修养护费用水涨船高。这边是成本刚性上涨，那边是物业费标准多年难调，甚至还在下滑。二十个重点城市的物业费均价，2025年底同比还微跌了一些。

收费率持续走低，现金流就越绷越紧。很多物业公司的应收账款周转天数，已经延长到一百四十多天。公司要运转，员工要发工资，长期入不敷出，削减服务项目、降低服务频次就成了无奈的选择。

服务一打折，业主更不满，缴费更不积极。一个“收费率低—服务下降—更多业主拒交”的恶性循环就此形成。最终，一些物业公司选择“离场”，实质上是市场机制下的止损行为，是商业逻辑的必然结果。

过去房地产高速发展时期，很多问题被掩盖了。房子快速升值，业主对一些物业瑕疵容忍度较高。物业也常常依赖开发商补贴或利用公共区域经营来弥补缺口。如今行业回归理性，这些“遮羞布”被扯掉了。

但这场看似双输的危机，恰恰是行业走向成熟的催化剂。它倒逼所有参与者，必须重新思考社区服务的本质和价值。物业和业主的关系，不应该是简单的买卖双方，更应是共建美好社区的伙伴。

打破僵局，需要智慧的破题思路。上海有个老小区，以前物业费收缴也很困难。后来他们想了个办法，成立由社区、业委会、物业、楼组长等多方组成的“联席会”。居民的大小诉求，在这个平台上能快速响应、协商解决。

物业做了什么，花了多少钱，每季度在公告栏晒得清清楚楚。帮独居老人换灯泡、疏通下水道这些“分外出力”的活儿，物业员工也干得挺积极。人心都是肉长的，服务被看见，信任就慢慢建立起来了。一年后，小区的物业费收缴率突破了95%。

在山东东营的一些社区，推行一种“五方办”的协同机制。社区党组织、业委会、物业公司、热心老党员、共建单位坐下来一起议事。小问题现场定方案，复杂问题由社区党组织牵头协调资源。物业不再是单打独斗，投诉量明显下降。

这些案例揭示了一个朴素道理：透明和参与是破解信任危机的钥匙。当业主清楚知道钱花在哪里，并能参与到监督甚至决策中时，“糊涂账”带来的抵触情绪就会大大减少。

服务的模式也在创新。有的物业公司尝试“菜单式服务”，把保安、保洁、绿化、维修等模块明码标价。基础服务是必选项，增值服务是自选项。业主可以根据小区实际需求和承受能力，像点菜一样勾选服务组合。

河北沧州有项目试点“先服务、后评价、再付费”的模式。物业先把活干好，由业主定期对服务进行评价，评价结果直接与部分物业费浮动挂钩。这迫使物业公司必须把提升服务品质放在首位，用行动赢得认可。

“酬金制”也是一条探索路径。物业公司按约定比例收取固定酬金，小区所有公共收益和物业费支出单独列账，多退少补，结余归全体业主。这从根本上改变了物业“赚差价”的传统模式，使其回归“管理人”的角色。

数字技术也为提升效率和透明度提供了工具。通过手机应用，业主可以随时报事报修、查看工单处理进度、查询公共收益账单。服务过程线上留痕，责任清晰可追溯，减少了大量因信息不畅引发的误会和摩擦。

说到底，物业服务的本质是对“物”的管理和对“人”的服务。它维护的是业主最重要的资产——房产，打理的是我们每天居住的环境。它的价值，最终会体现在房子的保值增值和生活的舒适便利上。

对业主而言，需要建立一种“购买专业服务”的市场意识。就像聘请律师或会计师，支付物业费是购买维护房产公共部分、维持社区基本秩序的专业服务。一味追求低价，可能导致服务缺位，最终损害的是自身财产价值。

对物业公司而言，则必须树立“以服务赢市场”的长期观念。靠信息不透明、靠侵占公共收益的粗放模式已经行不通了。唯有提供质价相符、甚至超值的服务，才能获得业主的信任，实现企业的可持续发展。

这场波及全国的物业“撤场潮”，与其说是一场危机，不如说是一次行业大考。它考问着物业公司的专业能力和服务初心，也考问着业主的契约精神和共建意识。阵痛不可避免，但阵痛之后，往往是更健康的新生。

未来的优秀社区，一定是业委会专业公正、物业公司规范敬业、业主积极参与的“金三角”结构。大家目标一致：把共同的家园维护得更好。这需要耐心，需要智慧，更需要所有参与者走出零和博弈的思维定式。

物业服务行业正在经历一次深刻的洗牌。那些跟不上变化、无法提供优质服务的企业会被淘汰。而那些真诚服务、不断创新、懂得与业主沟通共赢的企业，会获得更大的发展空间。这对我们每一个居住在城市小区的人来说，长远看，是一件好事。

家的感觉，始于推开小区大门的那一刻。门内的井然有序、洁净安宁，是物业服务者专业价值的体现，也是业主们共同选择和维护的结果。这场正在进行中的变革，终点或许就是我们每个人都向往的那个更安心、更舒适的家。