窗口期显现？上海楼市释放友好信号，务实者迎来机会

焦虑蔓延？上海房东和买家都在春节前紧急行动

说好的年底淡季呢？上海楼市在寒冬里点了一把火

日成交再破1200套！上海二手房开年数据背后的市场真相

上海二手房开年“热”调查：真实数据与理性选择下的市场新常态

上海二手房市场在2026年开年画出了一道出乎许多人意料的曲线。

传统认知中的春节前淡季并未出现，取而代之的是一组升温的数据。

一月份第三周，部分中介机构的内部数据显示，其二手房定金成交量已攀升至自去年春季以来的高点。

更有市场机构统计，一月中旬的某个单日，全市二手房成交套数甚至超过了1200套。

这种势头如果延续，一月份的整体成交量将颇为可观。

市场没有像往年一样随着年关临近而冷却，反而显现出活跃度提升的迹象。

但这次的回暖并非简单的重复历史。

它与过往周期中的狂热有着本质区别，更像是一次由内而外的理性修复。

成交量的提升是第一个显著特征。

许多从业者反馈，今年春节前的带看量和业务繁忙程度超出了预期。

往年此时，许多房东和买家心思早已不在房产交易上。

但今年，无论是挂牌房源的房东，还是四处看房的买家，积极性都更高。

这种积极性并非盲目冲动。

从数据层面观察，此次成交放量有着扎实的基础。

回顾2025年全年，上海二手房市场其实已走出了修复行情，全年成交总量超过25万套。

这个数字是过去几年来的一个高点，为市场奠定了一层信心基石。

进入2026年，这种修复动能并未枯竭，似乎在政策环境稳定后得到了延续。

房贷利率维持在历史低位，购房的信贷成本对于刚需群体而言是友好的。

一些区域性、局部性的政策优化也在细微处影响着市场情绪。

价格的极端波动已经平息，市场进入新的平衡阶段。

这是当前市场与去年最大的不同。

如果说2025年市场的主旋律是“以价换量”，通过价格调整来换取流动性。

那么现在，这种单边下调的压力已经大大减轻。

一些核心区域、品质相对有保障的房源，其价格表现出了更强的韧性。

以静安府为例，这个位于静安区的新房项目，其二手房价格在市场上具有一定风向标意义。

在去年市场深度调整期，该项目部分房源成交单价曾回落至8万多元。

而近期，同户型房源的成交单价已回升至9万元以上。

当然，这绝不意味着普涨。

这只是说明，在经历充分的价格调整和需求释放后，部分优质资产的价格底部得到了确认。

市场上“踩踏式”降价抛售的恐慌情绪已经消退。

房东的心态发生了微妙变化，从急于出手变得更有耐心。

市场的另一个深刻变化，是产品逻辑的彻底重塑。

总价在300万元以下的二手房，如今占据了市场成交的绝对主力，比例高达七成左右。

这个数字清晰地勾勒出当前购买力的结构和偏好。

“老破小”这个词重新回到舞台中央，但承载的意义已完全不同。

过去，人们购买老旧小区，或许还怀揣着“博拆迁”的侥幸心理。

现在，驱动购买行为的核心逻辑是极致的“实用主义”和清晰的“居住账”。

一位在2025年底购入中环内老旧公房的年轻买家分享了他的想法。

他算了一笔账：在同地段租一套类似的两居室，月租金要5000元。

而他购买这套总价不到200万的房子，首付后月供约6000元。

“每月多付一千多元，但房子是自己的，不用频繁搬家，还能按照自己心意布置。”

“关键是，房子周边的地铁、菜场、医院都是现成的，生活非常方便。”

这笔账算下来，购买的决定就显得顺理成章。

年轻人不再为遥远的概念和规划支付过高溢价。

他们更看重当下能触摸到的生活便利性，成熟的配套是老旧小区最大的价值所在。

这种消费理念的回归，让一大批总价可控的“老破小”重新获得了市场青睐。

买卖双方的行为模式都在进化，市场博弈进入新层次。

现在的买家可能是最精明、最谨慎的一代购房者。

他们会对首付来源、月供占收入比进行反复测算，确保家庭的财务安全边界。

高杠杆、透支未来的激进做法几乎绝迹。

“安全上车，稳定还款”成为共识。

这倒逼卖家也必须更加专业。

那些仅仅把卖房理解为挂个高价、等待有缘人的时代过去了。

真正想促成交易的房东，开始研究小区历史成交数据，合理定价。

他们会精心准备房源照片，甚至简单布置，让房子呈现出最好的状态。

他们明白，在信息透明的市场里，诚意是通过合理的价格和优质的房源来体现的。

于是，市场出现了一种有趣的“冷热交织”。

热的是那些价格合理、品质在线、定位精准的房源，它们能快速吸引多组买家看房，甚至竞争。

冷的是那些脱离基本面的虚高报价，可能连看房电话都寥寥无几。

这种分化，恰恰是一个市场成熟的标志。

它说明价格发现机制在起作用，说明买卖双方都在用脚投票，做出理性选择。

那么，如何理解开年这波“反常”的热度？

它并非大水漫灌式的全面暴涨前兆。

而是多重因素叠加下的结果：持续的政策暖意稳定了预期。

房价经过调整后，进入了部分购买力认为可接受的区间。

积压的刚性需求，尤其是“卖一买一”的置换需求，在年底找到了释放窗口。

市场参与者心态从极度悲观转向谨慎乐观，形成了微妙的共振。

对于普通的购房者而言，理解这种新常态比预测短期涨跌更重要。

市场不再提供“闭眼买入、躺赚升值”的简单剧本。

它更多地回归到房产的本质——居住。

无论是买还是卖，都需要更细致地评估自身真实需求、财务状况和标的物的内在价值。

如果你是刚需，面对一个价格合适的房子，需要问自己：它的地段、配套、户型是否真的满足我未来五年以上的生活需要？

月供是否会成为压垮生活质量的负担？

如果你是改善置换者，则需要通盘考虑：卖出和买入的时间窗口如何衔接？

如何让现有资产顺利变现，去支撑下一步的升级计划？

市场的短期波动永远存在，但长期趋势由基本面决定。

上海庞大的人口基数、强劲的经济动能和持续的城市更新，构成了其房地产市场长期稳定的压舱石。

当前市场的这种理性回暖，更像是一次“压力测试”后的自我修复。

它挤出了泡沫，教育了参与者，也让真正的价值得以浮现。

这或许不是一个让人热血沸腾的“黄金时代”，但它可能是一个更踏实、更可持续的“白银时代”。

在这里，焦虑逐渐让位于计算，投机逐渐让位于居住。

对于无数想在上海安居乐业的人而言，一个清醒、务实的市场，远比一个狂热、不可捉摸的市场，更能带来真正的安全感。

（正文完）