谢逸枫：万科亏损820亿！47家房企陷入亏损困境，未来能否翻身？

文/谢逸枫

2026年1月30日，房地产界“三好学生”的万科一份2025年度业绩预告透露，预计2025年净利润亏损约820亿元，较2024年净利润亏损494.78亿元扩大325.22亿元，亏损超过市值，已经连续2年亏损，创下自万科成立以来亏损最大纪录。

截至2026年1月31日，A股市场已有60家房企业绩预告，13家预计盈利的房企中，超过10亿元的房企有3家，金科、保利、招商蛇口预计盈利分别为300亿元-350亿元、10.26亿元、10.05亿元-12.54亿元。

2024年金科归母净利润亏损319.7亿元，而2025年金科归股东预计净利润为300亿元-350亿元。背后的真正原因来看，是因为其重整成功后带来的收益，主要包括为，首先是根据重整计划确认的债务豁免收益。

其次是信托包公司因超额经营亏损，根据重整计划进行股权处置导致超额亏损转回投资收益等，预计该重整收益约680亿元至700亿元。扣非后，金科实际上是亏损290亿元至350亿元。金科重整之后，预计净资产将转正。

归属于上市公司股东的所有者权益在50亿元至70亿元。而保利发展、招商蛇口这两大央企，2025年净利润预计分别为10.26亿元、10.05亿元至12.54亿元，与2024年相比出现大幅下降，降幅在70%以上。

大幅下降的原因，实际上是计提减值。保利直接计提减值约69亿元，如不考虑减值因素，保利2025年净利润52亿元。除了由于重整因素实现由亏转盈的金科之外，大名城、中华企业、深深房、粤宏远、渝开发在2025年实现了由亏转盈。

保持盈利的企业，2025年难逃利润大幅缩水的命运。保利发展在2025年上半年归母净利润为27.35亿元，同比下滑幅度79.49%。背后的是主要原因是计提减值，如不考虑减值因素，保利2025年净利润52亿元。

预计盈利0.07亿元-2.5亿元房企有10家，分别为越秀地产、衢州发展、天健集团、大名城、世荣兆业、中华企业、深深房A、粤宏远、苏宁环球、渝开发，以上的房企类型包括国企、央企、民企、城投房企等。

预计盈利分别为2.5亿-3.5亿元、2亿元、1.82亿元-2.55亿元、1.4亿元-1.65亿元、1.26亿元-1.86亿元、1亿元-1.5亿元、0.8亿元-1.21亿元、0.56亿元-0.83亿元、0.2亿元-0.3亿元、0.07亿元-0.1亿元。

截至2026年1月31日，A股市场已有60家房企业绩预告，其中47家房企净利润亏损总额超过2000亿元，创下了行业亏损的新纪录。房企面临盈利亏损、亏损超过市值、资产处置难、债务到期和重组、交房、去库存、现金流的流动性压力。

按照交易所的规定，当上市公司触发特定条件（净利润为负、扭亏为盈、净利润同比变动超过50%）时，强制披露年报预告，其他情况可以自愿披露。目前55家房企已经披露的业绩报告显示，2025年净利润亏损的房企有43家，占八成。

如果房企持续大额亏损，公司现金流、信用表现、资产负债表将受到负面影响一旦基本面恶化持续，可能会导致股票“披星戴帽”、退市，陷入资不抵债的局面。例如华夏幸福，便发布了关于股票可能被实施退市风险警示的公告。

按照交易所的规则看，上市房企退市情况分为四类。第一是交易类退市，连续20日收盘价低于1元或者市值低于5亿。第二是财务类退市，包括连续两年净利润为负且营收低于3亿，第三年不达标则退市。

第三是规范类退市，未按时披露年报且停牌2个月依然未披露年报，未按期整改均可能被退市。四是重大违法类，涵盖欺诈发行、单年财务造假，涉及公共安全重大违法等。部分持续大额亏损的企业，要想摆脱退市风险，需要采取措施。

首先是市值管理，防止连续20日收盘价低于1元或市值低于5亿元，避免交易类退市。其次是确保一定营收规模，避免触发财务类退市。再次是遵守交易所规则，按时披露财报。最后是遵守国家法律，确保披露的财务数据真实有效等。

2025年47家预净利润亏损的房企中，有5家房企预亏超100亿元，分别为万科、华夏幸福、绿地控股、华侨城、金地集团。其中万科以820亿元的净利润预亏损金额，成为行业“亏损王”（2024年万科净利润亏损494.78亿元）。

两年时间内（2024年-2025年）万科净利润亏损1314.78亿元，直接亏掉了2019年至2023年这5年的净利润之和。2025年万科净利润亏损约820亿元，已经超过市值（截至2026年1月30日，万科A股总市值为582.22亿元，股价为4.88元）。

按照2025年万科净利润亏损约820亿元的解释看，一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率处低位，2025年结算利润主要对应的是2023年和2024年销售项目以及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高。

导致报告期结算毛利总额大幅减少。二是因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

应对的措施来看，2026年将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力，上下凝心聚力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。

华夏幸福的净利润预计亏损区间在160亿至240亿元、绿地控股净利润预计亏损160亿至190亿元、华侨城净利润预计亏损130亿至155亿元、金地集团净利润预计亏损111亿至135亿元。亏损如此之大，非常罕见。

绿地控股2025年预计归母净利亏损在190亿元～160亿元之间。扣除非经常性损益后，亏损规模在189.5亿元～159亿元之间。过往2023年-2025年间，绿地控股已连续出现亏损，总亏损规模超过400亿元。

绿地给出的预亏原因，受资产价格持续下行、促销去化力度加大、项目开发周期延长等因素影响，部分存货计提减值。因市场需求不足，导致项目结转规模下降、基建产业营收下降。项目利息资本化减少，财务费用支出增多。

大多数房企的业绩亏损的困局中挣扎，亏损规模大幅扩大的原因包括房地产项目结转节奏影响、结转项目减少、结转收入下降，债务存量金额大、财务费用高、债务重组投资收益减少，以及对部分资产计提减值损失。

有8家房企预亏超50亿元，分别为荣盛发展预亏80亿至95亿元、信达地产预亏76亿至82亿元、华发股份预亏90-70亿、首开股份预亏55亿-69亿元，扣非后亏损55.8亿至69.8亿元、金融街预亏45亿-65亿元、建发股份预亏100亿元-52亿元。

建发股份在2025年遭遇了自1998年A股上市二十七年来的首次年度亏损，预计归属于母公司所有者的净利润亏损100亿元至-52亿元，扣除非经常性损益后的净利润为亏损65亿元至33亿元，巨亏是因为房地产与家居两大板块同时巨亏。

华发股份亏损的主要原因为总资产规模下降，符合利息资本化条件的房地产项目减少，报告期内利息资本化减少，费用化利息支出增加；公司积极盘活存量资产，回笼现金，部分土地收储业务产生亏损。

受整体房地产市场行情影响，公司部分投资性房地产的公允价值预期下降；同时公司根据会计准则的要求，对可能发生减值损失的存货、联合营公司的投资与应收款项等计提资产减值准备与信用减值准备。

这不是首开股份第一次亏损。2022年迎来上市后的首次亏损，归母净利润亏了4.61亿元。2023年亏损扩大至63.39亿元，2024年创下81.41亿元的亏损纪录。2022年到2025年，首开股份三年累计亏损超过200亿元，盈利状况一路走低。

2025年首开股份亏损，依旧是老问题叠加。毛利率偏低、税金及附加和期间费用居高不下、房价下降导致高地价项目挤压利润、部分地产项目还得计提存货跌价准备。这四大因素，成了压在首开股份利润上的四座大山。

按照阳光城、蓝光2025年全年亏损的金额来看，将分别达到50亿元。因为2025年前三季度，阳光城亏损41.15亿元，主要是毛利率较低。蓝光亏损36.08亿元，主要原因是本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利率较低。

净利润预亏损金额超过20亿元的5家房企，分别为福星股份预亏26亿元至39亿元、光明地产预亏26亿元到37亿元、北辰实业预亏26.8亿元至33.1亿元、大悦城控股预亏21亿元–27亿元、南山控股预亏22亿元至-18亿元。

大悦城控股预计2025年度归属于上市公司股东的净利润亏损21亿元–27亿元，2024年同期亏损29.77亿元。扣除非经常性损益后的净利润预计亏损22.5亿元–28.5亿元，2024年亏损40.5亿元，这已经连续第4年亏损，4年共计亏损近百亿元。

从2022年到2024年，大悦城控股累计亏损总额超过70亿元，连续3年亏损。2024年大悦城控股归属于上市公司股东的净亏损约29.77亿元，较2023年下降103.14%。2022年大悦城控股亏损28.83亿元，2023年亏损14.65亿元。

大悦城控股公司预计归属于上市公司股东的净利润同比减亏，主要系受结算资源、周期影响、毛利率同比上升，毛利额同比增加。同时，受合作项目结算开发周期影响，对联营企业、合营企业的投资收益同比增加。

净利润预亏损金额超过10亿元的5家房企，分别为中交地产预亏17亿元、南国置业预亏15亿元到21亿元、津投城开预亏13.6亿元至15.4亿元、京投发展预亏10.25亿元到12.3亿元、中南股份预亏10亿元~12亿元。

净利润预亏损金额8亿-10亿元的5家房企，分别为盈新发展预亏9.5亿元到12亿元、珠兔集团预亏9.2亿元到11.8亿元、天地源预亏9亿元到13.5亿元、京能置业预计亏9.86亿元到13.15亿元、中洲控股预亏8.3亿元。

净利润预亏损金额4亿-6亿元的4家房企，分别为合肥城建、西藏城投、上实发展、荣安地产。净利润预亏损金额1亿-3亿元的6家房企，分别为三湘印象、沙河股份、云南城投、大龙地产、城建发展、中国武夷。

净利润预亏损金额0.35亿-0.85亿元的5家房企，分别为津滨发展、华丽家族、空港股份、香江控股、华远控股。毫无疑问，从预亏房企中可以看出，涵盖了民企、国企、央企、综合性房企，都存在亏损的情况。

值得注意的是2025年47家预亏的房企中，华发股份、西藏城投、中国武夷、沙河股份、三湘印象、香江控股、津滨发展、建发股份属于由盈转亏，出现首次亏损。而亏损的原因就是因为房价下降、地价过高挤压利润、毛利率低。

2025年43家预亏的房企外，预计亏损规模超十亿的房企有电子城、光大嘉宝，亏损规模过亿的还有万通发展、凤凰股份。自2022年以来，亏损背后有多重原因，主要包括低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加等。

背后的真相是房地产开发项目结算规模下降导致毛利锐减（高地价、房价下降，2023年-2025年开发项目普降30%-50%、高地价项目利润空间被挤压、引发连锁信用风险）、‌新增信用及资产减值‌、‌经营性业务亏损‌以及、非主业投资损失‌。

首先是房地产开发项目结算规模下降导致开发业务毛利锐减。2025年结算项目主要对应2023年-2024年销售及2025年消化的库存，这些项目地价成本过高（行业高峰期获取），目前房价下行导致结算毛利率处于低位，毛利总额大幅下降。‌‌

其次是‌信用与资产减值计提增加‌。因上下游合作方（承包商、材料商）违约风险上升，风险敞口扩大，新增大额减值准备，侵蚀利润。‌‌再次是经营性业务持续亏损‌。长租公寓、物流地产等业务扣除折旧摊销后整体亏损，尚未形成稳定盈利。

最后是非主业投资损失与资产折价‌。部分财务投资亏损，同时为回笼资金折价出售大宗资产及股权，交易价格低于账面值。‌‌毫无疑问，净利润亏损与行业系统性风险有直接的密切关系，最核心的因素是房价普降。

按照目前的房地产行业趋势和房价及基本面看，短期内要扭亏为盈有一定压力。首先是销售未止跌回稳，没有复苏。其次是房价面临压力。再次是房地产经济活动仍较为低迷。最后是当前处于“去库存”阶段。

后续楼市能否在初步“止跌回稳”的基础上，提升楼市回暖的政策力度，将对房企的业绩走势至关重要。在部分核心城市，如果市场活跃度明显提升，房企的资产贬值压力将相对减小，未来这部分房企有望提升利润空间、率先修复利润表。