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当北京国贤府一期以九成去化率领跑昌平，二期首开即揽金21.4亿登顶全城销冠，未来科学城板块的低密度改善客户似乎已被“榨取殆尽”。

在1.1万套库存压顶、核心区新房分流外溢客群的双重压力下，未来城·星寰时代选择此时官宣入市，这份自信的核心支撑，是未来科学城集团硬核的领导团队与深厚的国企积淀。

从集团党委书记、董事长邱勇的战略引领，到副总经理周月莉的一线操盘，再到总经理杨国浦的运营积淀，三代核心领导的能力叠加，为项目注入了不可替代的信心底气，也让这场逆势开盘成为有备之战。

当未来城·星寰时代拿地时，周月莉的朋友圈迎来了一众地产大佬点赞：中建智地董事长樊飞军、

华润置地

北京公司总经理陈海鸥、中海地产北京公司总经理倪健刚、北京建工地产总经理宋鹏、金茂北京北区总经理王敬、贝好家北京总经理宋兴华等。其中，

越秀地产

北方区域总经理董毅表示：“昌平大有可为”。

一、定位破局：跳出洋房内卷，锚定“向上青年”的刚改蓝海

北京国贤府的成功，本质是抓住了40-45岁终极改善群体对低密度洋房的执念——6-11层洋房、1.6超低容积率、90%+得房率，精准收割了区域内有实力追求“一步到位”的央企高管、企业主及资深科研人员。

星寰时代以“献给向上青年”为核心定位，明确将客群锁定在28-38岁的产业新贵与通勤刚需，这份精准定位背后，是周月莉多年的一线积淀。

这位拥有研究生学历、38岁便跻身集团董事的青年高管，2023年8月正式出任未来科学城集团副总经理，不仅是董事会最年轻成员，更凭借丰富的合作开发经验，深度参与过多个地块的产品定位会。

2025年11月19日，正是她率领未来科学城置业以12.426亿元底价拿下星寰时代地块，引得中建智地樊飞军、华润置地陈海鸥等一众京城地产大佬纷纷庆贺，这份行业认可度，印证了其操盘能力。

作为未来科学城“好房子”新政后区域内首个住宅项目，星寰时代没有跟风做洋房，而是以2.15-2.2的容积率规划15-20层高层产品，看似在建筑形态上处于“劣势”，实则在周月莉的主导下完成了与国贤府的精准错位：北京国贤府主打“低密度舒适度”，星寰时代聚焦“高性价比实用性”，两者客户重叠度不足15%。

这种定位差异，恰好击中了市场的结构性缺口。数据显示，昌平南6000套商品住宅库存中，90-120㎡改善户型占比40%，但400-600万总价段、能兼顾地铁与学区的刚需刚改产品占比不足20%。星寰时代400万起的总价门槛、首付约60万的低压力准入，完美填补了这一空白，将目标客群从北京国贤府的“终极改善”拉回更庞大的“成长型家庭”。

二、产品革新：98%得房率+户型魔法，高层也能超越洋房体验

星寰时代最硬核的自信，来自于对产品力的极致打磨——它用高层产品的形态，实现了堪比甚至超越洋房的居住体验，打破了“高层=刚需妥协”的固有认知。其98%的超高得房率，并非营销噱头，而是通过三重空间创新实现的行业顶流水准。

首先是阳台创新设计，采用1.5米进深全封闭布局，依据北京新规仅计入1/2面积，却能实现全功能使用，相当于无偿赠送一半空间；其次是设备平台双赠送，将空调机位外置与花池组合优化，实测可多出5.8㎡使用空间，足够打造一个小型书房或储物间；最后是剪力墙位移技术，通过结构优化减少承重墙对空间的切割，压缩冗余过道，让每一寸面积都物尽其用。

这种空间魔法，在户型设计上体现得淋漓尽致：75㎡做到南北通透三居，客厅面宽直抵4米，打破了小户型面宽不足的桎梏；90㎡三居两卫实现南向三面宽，边户还带转角窗，采光通风效果远超昌平南同面积段普遍的两面宽户型；110㎡紧凑四居则通过动静分区优化、厨房“钻石切角”设计，在有限空间内实现了四房功能性，让刚需家庭无需为了面积妥协舒适度。

对比北京国贤府，星寰时代的得房率甚至高出8个百分点，实际单价被大幅拉低。按5.8万/㎡的预估单价计算，星寰时代实际使用面积单价仅5.2万/㎡，与北京国贤府5.1-5.4万/㎡的均价基本持平，却能提供更优的户型格局与更低的总价，形成“同价质更优”的竞争力。

三、资源独占：双轨通勤+西海学籍，手握不可复制的核心筹码

如果说产品力是基础，那么星寰时代手握的“交通+教育”双王牌，则让它在竞争中形成了降维打击，这也是国贤府难以企及的核心优势。

交通方面，项目直线距离地铁17号线未来科学城站仅500米，步行7分钟即可抵达，是名副其实的“真地铁盘”。

随着17号线全线贯通、18号线全新开通，这条“城市高铁”级线路以100公里/小时的时速，实现4站望京、30分钟直达国贸CBD的高效通勤，20多分钟就能抵达工体，晚高峰客流压力也相对较小。

更值得期待的是，未来科学城站将成为17号线与北部联络线的换乘站，串联海淀、昌平、顺义、怀柔四区三大科学城，通勤辐射范围进一步扩大。相比之下，国贤府距地铁1.5公里，步行需20分钟，在通勤效率上差距明显。

教育资源更是星寰时代的“隐形buff”。项目明确两大学校可保留海淀或西城学籍，合规落地无口头承诺，这相当于用昌平刚需的价格，撬动了城六区千万级学区房的核心权益。要知道，海淀、西城普高率近90%，名校密度冠绝全城，以往想获取这两区学籍，要么花8-10万/㎡购买老破小学区房，要么挤破头迁户籍。

而星寰时代让刚需家庭无需妥协居住品质，就能实现“居住+教育”双满足，这对30-38岁有孩家庭的吸引力堪称“致命”。国贤府仅能享受区域内教育资源，在这一维度完全不具备可比性。

此外，项目占据未来科学城能源谷核心，周边是“北京最成熟的1平方公里”，3公里内有北京最大山姆会员店、保利未来大都汇商业体，温榆河公园与滨水公园环绕。

尤为值得一提的是，项目配建的科技文化交流中心，正是由集团党委书记、董事长邱勇亲自主持启动的重点工程。

邱勇深耕未来科学城多年，曾任集团总经理、北京未来科技城置汇建设有限公司董事长，牵头推进过北四村回迁房等重点民生工程，深谙区域开发逻辑。

此次他以“未来科技方舟”为定位，对标国际高端标准打造该中心，自拿地至启动仅用时数日，既彰显了“昌平速度”与集团高效执行力，也践行了他在党委（扩大）会议上提出的“聚焦标杆项目打造、提升城市功能”的工作要求。而这一配套的落地，也延续了杨国浦主导下集团“产城融合”的开发理念，让住宅项目与区域产业、文化资源深度绑定。

四、客群增量：产业人口持续导入，外溢需求从未枯竭

在杨国浦的统筹规划下，未来科学城作为国家级科创高地，已集聚15家央企、200余家机构、近2万名科研人才，研究生以上学历占比达78%；而邱勇在党委会议上进一步明确，十五五规划中要新引入央企研发中心20-30家，推动科研人员数量增长30%以上，每年新增2000+潜在购房需求。

与此同时，周月莉结合自身参与生态绿廊国际设计竞赛的经验，在项目规划中融入低碳、宜居理念，让社区与区域生态资源、产业布局形成联动，进一步吸引高知人才定居。

这些新增产业人才多为28-35岁青年，普遍面临首次置业需求，他们预算有限、重视通勤、追求实用，对高层产品无抵触情绪，恰好是星寰时代的核心客群。同时，回龙观、天通苑10万+户老小区业主，正面临“无电梯、户型老旧”的居住困境，亟需置换电梯房，星寰时代的地铁与学区优势，成为他们“逃离老破小”的最优选择。

而对于海淀北、朝阳北的外溢客户，虽然核心区新项目增多，但8-10万/㎡的单价与星寰时代5.8-6.2万/㎡的单价形成200-300万的总价差，足以覆盖多年通勤成本。17号线的高效通勤，让未来科学城与核心区的时空距离大幅缩短，外溢需求并未因核心区新项目而枯竭，只是更倾向于选择性价比更高的项目。

星寰时代的自信，从来不是与北京国贤府正面肉搏，而是作为市场补位者，精准抓住了被忽略的刚需刚改群体与增量需求。

北京国贤府收割了低密度改善的“存量蛋糕”，星寰时代则开拓了高性价比刚改的“增量蓝海”；国贤府靠洋房品质取胜，星寰时代用产品创新、资源独占构建护城河。

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