徐州邳州房价起落，从3000涨到10000，如今跌回5700分化加剧

腊月里，邳州街头的银杏叶早落尽了，寒气却挡不住满街的热闹。

刚从上海、苏州打工回来的年轻人，和守在老家操持一年的父母，聚在热气腾腾的羊肉汤馆里。话题从外头的见闻，慢慢总会落到一件正事上。

“三叔家老二，今年在宏通站旁边那小区定了一套。”

“多少？不是说现在房子掉价了吗？”

“七千出头。说是比前两年便宜些，但好歹是‘邳州房子’，过年回来有个落脚处。”

这样的对话，夹杂着方言和一点点计算的语气，在年底的邳州街头巷尾并不少见。

从大约十年前算起，邳州的房价，就像流经这里的京杭大运河，受着外面大风向的影响，却也沿着自己独特的河道在走。

它的房价，不太像大都市的资本狂欢，更像一本写满了“外出”与“回归”的厚重账本，记录着这个苏北县城在时代浪潮里的安家逻辑。

把时间拨回到2015年前后，邳州的楼市，还处在一个被本地需求和朴实观念主导的阶段。

那时，谈论“房地产投资”在这里还有些陌生。大多数普通住宅的价格，还在每平方米三四千元的区间里徘徊。

对于大多数邳州人来说，房子就是家，是结婚的必备，是改善生活的目标。

在建设路或青年路的老茶馆里，人们更关心的是大蒜和银杏的行情，是今天去徐州的班车是否准点，而不是某套房子明天能涨多少。

市场上的新房不多，交易也多是熟人间流转。这种近乎内循环的平静，让邳州的房价在当时整个江苏的版图上，都显得格外低调。

然而，这种平静之下，一种源自人口流动的强大动力，正在悄然蓄力。许多年轻人已经踏上了南下的列车，他们未来带回的，将不仅仅是积蓄。

变化的风，是从全国性的棚改货币化和房价上涨浪潮中传导而来的。2016年前后，这股风从一二线城市，逐步吹到了像邳州这样的县城。

在外面见过世面的年轻人开始发现，老家房子的价格，似乎也在跟着动。

启动的迹象起初是犹疑的。本地最早一批有改善需求的家庭，和少数敏锐的投资者开始行动。一些位置较好的新楼盘，价格开始从四千多元，试探性地迈向五千、甚至六千元。

这个过程不算疯狂，更像是一种小心翼翼的共识重建：老家的房子，除了住，好像也有一点别的意味了。

那几年，邳州街头开始出现一些外面来的开发商打的广告，上面印着“宜居新城”、“高铁旁”等字眼。

对于看惯了本地农资广告的居民来说，这是一种新鲜的冲击。它像一种信号，预示着邳州的房子，开始被放在一个更广阔的价值体系里打量，而推动这个体系的，正是那些在外奔波的身影。

随着楼市情绪的升温，以及徐州都市圈概念的辐射，邳州的房价在2019年至2021年间，走出了一个独立而鲜明的高峰，其背后的市场逻辑也彻底清晰——一个典型的“回乡置业”驱动型市场。

这期间，邳州房价整体水涨船高。根据多家数据平台回溯，邳州二手房均价的历史高点出现在2021年年中，达到了每平方米8120元左右。

而新房价格则更高，在2021年，核心区品质楼盘的单价普遍站稳了八千元以上，个别项目甚至触及万元关口。

市场的分化也同样剧烈。一面是拥有优质学区、品牌物业的新社区价格坚挺，另一面是大量老城区的老旧小区，价格涨幅有限。

这种分化背后，是购房需求的鲜明画像：购房者很多是在外地，尤其是在长三角务工经商的邳州人。他们的收入与本地薪资水平脱钩，锚定的是打工地的房价。

对他们而言，用在外地攒下的钱，在老家买一套“有面子”、能保值、方便子女或父母居住的好房子，成了一笔重要的人生投资。

因此，市场上出现了“低工资与高房价并存”的独特现象。那两年春节，房产中介可能是最忙碌的行业之一，因为只有这时，真正的“主力客户”才回来了。

惯性之下，市场的热度在2022年上半年仍在延续，但拐点已埋下伏笔。随着房地产调控的深化和市场信心的转变，那股支撑邳州房价的外部暖流，开始减弱。

从2022年下半年到2023年，市场情绪肉眼可见地冷却下来。曾经春节时的看房热潮不再，挂牌的房源越来越多，成交周期却越拉越长。

那些期待价格继续上涨的业主发现，看房的人变得挑剔，还价也变得坚决。市场的主导权，在不知不觉中开始转移。

一些在2021年高点购入的房产，账面上的浮盈正在缩水。那个依靠外部资金和强烈上涨预期支撑的市场，迎来了第一阵真实的寒风。

进入2024年，调整从预期变为现实，并持续深入。曾经坚挺的挂牌价开始普遍松动，“降价急售”的字眼越来越常见。

根据2025年的市场数据，邳州二手房均价已从高点明显回落，全年在每平方米5700元至6500元的区间内震荡下行。

到2025年12月，均价约为5775元/平方米，而2026年1月，进一步调整至5714元/平方米左右。与此同时，新房市场也面临巨大压力，价格虽有支撑，但去化艰难。

这一次的调整，是对前几年过度乐观情绪的一次彻底出清。它残酷地揭示了一个事实：当外部收入预期变得不确定时，“回乡置业”这份情感需求的预算，也会被严格地重新计算。

房价正在被挤去水分，回归到由本地真实居住需求、收入水平以及房屋自身品质所决定的轨道上。那个靠单一动力驱动的上涨时代，已然结束了。

当市场的潮水退去，邳州这片土地最本真、也最坚韧的价值便浮现出来。

它提供的不是暴富的幻想，而是一种扎实的、有根的联系，一种进退有据的生活可能。

谈论邳州，交通是绕不开的。 这里是苏、鲁、豫、皖四省交汇之地，“走南闯北”的基因刻在骨子里。

无论是通过高铁快速连接徐州都市圈，还是沿着高速公路奔赴长三角，那种“出得去”的便捷，构成了生活选择的底气。

而“回得来”的确定性，则让每一次外出都少了些漂泊感。

生活的节奏，是县城特有的踏实与熟稔。 这里的便利不是冰冷的商场名录，是早晨街口十几年不变的早餐摊，是菜市场里乡音十足的讨价还价，是晚饭后散步总能遇到熟人的公园。

孩子上学、老人看病，都在一个熟悉、可及的范围内。生活成本可以计算，日子过得心里有底。

生态是意想不到的馈赠。 “银杏之乡”的美誉不是虚名。深秋满城金黄的震撼，是任何大城市都无法复制的风景。

京杭大运河与沂河的水脉，滋养出不同于工业城市的润泽。对于看惯了钢筋水泥的游子而言，这份绿意与开阔，是老家最直观的慰藉。

说到底，邳州房子的价值，很大一部分锚定在游子的乡愁和对家庭的责任上。

它是一份看得见、摸得着的牵挂，是父母养老的安稳，是孩子成长的备份计划，是自己无论走多远都确认存在的“退路”和“根”。

在房价起伏之后，正是这种深沉的情感连接和实实在在的县城生活图景，构成了人们在此安放一份资产，或一段人生的根本理由。

在这里，房子不仅是砖瓦，更是运河边一个具体的、温暖的归宿。