拆迁时牢记先辨合法性再谈补偿，可保权益不失

拆迁中，很多人因不清楚土地性质和程序要求，稀里糊涂签字后陷入权益受损的困境。其实拆迁的核心逻辑是“先辨合法性，再谈补偿”——土地性质直接决定拆迁依据的法律和程序，集体土地与国有土地的拆迁规则截然不同，一旦混淆，整个拆迁行为可能违法。

比如集体土地拆迁需省级以上政府的《征地批准文件》，国有土地拆迁需市县级政府的《房屋征收决定》。若集体土地用了国有房屋征收的程序，哪怕补偿方案写得再详细，区政府出多少份征收决定都拆不动你的房子。想确认批文真假，可直接向拆迁方索要原件，或登录省级自然资源厅、当地市政府官网查询，也能申请政府信息公开——若对方以“涉密”“正在办理”为由拒绝，大概率无合法批文，你可直接拒绝配合。

拆迁公告是另一个关键环节。按规定，公告需在征收范围内显著位置张贴30天以上，还要在官网发布，内容得包括征收目的、范围、补偿方案和异议途径。若未公示或仅私下送达，程序就违法，你可主张征收决定无效。

补偿的底线是“先补偿后搬迁”。补偿到位不是口头承诺，要么货币补偿足额到账，要么安置房的位置、面积、交房时间写得明明白白。若拆迁方要求“先搬再给钱”或“安置房位置待定”，你有权拒绝——法律赋予你等补偿落实再动的权利。补偿协议更要盯紧：必须明确补偿方式、金额、支付时间、安置房细节和违约责任，空白协议、模糊协议（如“补偿金额按最终评估为准”）绝对不能签，否则后续扯皮无依据。

有人关心补偿地基的合法性，其实地基补偿是否有效，取决于拆迁本身是否合法、地基来源是否合规、是否经你同意。若拆迁违法，即便给了地基，补偿也无效；若地基是非法占用的，拿了反而有风险。

遇到强拆别慌，合法强拆只有“司法强拆”：需先给你《房屋征收补偿决定》，你未在60天内复议或6个月内诉讼，拆迁方申请法院强制执行，且法院出具《准予强制执行裁定书》。若未经法院批准直接强拆，赶紧报警（说清地址、强拆人员特征）、拍视频固定证据（重点拍拆房人员、挖掘机编号），之后起诉确认强拆违法。

评估机构也得注意，需由被征收人协商选定，不能让拆迁方单方面指定——否则评估结果可能不公平，直接影响补偿金额。若补偿标准不合理，比如集体土地拆迁按低于区片综合地价的标准补，你可依据《土地管理法》第四十八条，要求按区片价补偿，毕竟法律明确规定征收农用地的补偿需按区片综合地价确定。

拆迁里的坑不少，但只要先摸透合法性，守住“查土地性质、看批文公告、确认补偿到位、签明确协议”的底线，就能避免大部分权益受损的情况。比如先查土地是集体还是国有，再核对批文和公告，确认补偿落实再签字，这些步骤看似麻烦，却是保护自己的关键。

要是补偿款被截留，比如村委会扣了你的安置补助费，可要求对方出具扣款依据，若无法提供，向住建局投诉或起诉要回；若遇到暴力逼迁（断水断电、恐吓），立即报警并录音，之后可投诉或起诉追究责任。

拆迁不是小事，一步错可能影响后续生活，先把合法性搞清楚，再谈补偿多少，才能真正守住自己的合法权益。