房地产市场复苏动能集聚

来源：证券日报

证券日报记者 田鹏

1月29日至30日，8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，相关项目合计估值321亿元，预计募集资金规模达315亿元。自商业不动产REITs正式落地以来，市场发行审批效率显著提升，优质资产证券化进程持续提速，不仅成为房企优化资产负债结构、夯实财务基本面的重要抓手，更成为推动房地产行业企稳复苏的又一关键助力。

2026年以来，房地产市场在政策持续加码、供需协同发力的多重作用下，复苏暖意持续蔓延：从需求端来看，首套房贷利率维持历史低位、换购住房个税退税政策延续、公积金贷款额度提升与期限延长等，有效降低置业成本，购房者观望情绪逐步消解，市场交易活跃度稳步提升；从供给端来看，房企债务重组取得实质进展，优质资产盘活节奏加快，叠加现房销售制推进、预售资金监管强化，行业风险持续缓释，市场供给结构不断优化。

接受《证券日报》记者采访的专家表示，当前，房地产行业正处于深度调整后的复苏关键期。随着政策红利持续释放、市场出清加快，行业正稳步向高质量发展迈进，市场信心逐步修复。

政策组合拳精准发力

市场暖意渐浓，构成了2026年房地产行业最鲜明的底色。中指研究院最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2026年1月）》显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，1月份，百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上一个月收窄0.12个百分点；新房方面，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨，百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%。

当前房地产市场的复苏，是在政策精准调控下的良性修复。中央与地方协同发力，从税费减免、信贷松绑到补贴支持，打出一套精准施策的政策组合拳。一方面，换购住房个税退税政策延续至2027年底，个人将购买不足2年的住房对外销售增值税率从5%下调至3%，大幅降低交易成本、激活二手房流通与改善性需求；另一方面，多地对多子女家庭、退役军人等群体提高公积金贷款额度，精准支持刚需。

在激活需求的同时，供给端纾困与转型政策同步发力，推动房地产市场从供需两端形成良性互动。例如，各地推进地方国企收购存量商品房用作保障房，既打通库存去化通道，又完善多梯度住房供给体系。

与此同时，金融资源更多向优质房企与优质项目倾斜，而“好房子”建设标准逐步落地、城市更新深入推进，更推动行业从“大规模增量扩张”向“存量提质增效”转型，为市场长期良性发展夯实根基。

中指研究院企业研究总监刘水表示，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心。整体来看，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。

展望后市，刘水表示，随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，今年3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待。

行业发展更加稳健

在政策激活市场需求的同时，新动能正加速集聚，为房地产行业良性发展夯实根基。

从房企资产结构来看，经营性资产的复苏态势已然显现，成为房企经营基本面改善的重要抓手。从负债端来看，房企债务结构优化与偿债压力缓解的趋势持续显现。在政策端持续发力推动房企融资“三支箭”扩容提质、债务展期与重组机制不断完善的背景下，房企融资渠道逐步畅通，融资成本稳步下行，经营性现金流对债务的覆盖能力持续提升。

更为重要的是，“好房子”建设成为行业共识，符合标准的优质房源激活了改善性需求的释放。同时，现房销售制推进、预售资金监管强化，有效防范了交付风险，重构了行业信任体系，让行业发展更加稳健。

中信证券表示，随着政策力推住宅价格止跌回稳，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已开始退潮。

申万宏源表示，考虑到房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性。

从政策发力到市场回暖，从动能转换到风险化解，房地产行业正朝着良性发展的方向稳步前行。浙大城市学院副教授林先平对《证券日报》记者表示，后续政策环境有望持续宽松，一线城市在购房资格、信贷支持等方面仍有调整余地，而行业自身的转型升级将持续深化。在政策与市场的双重作用下，房地产市场的复苏动能将持续集聚，行业的良性发展根基将更加牢固，最终实现从高速增长向高质量发展的平稳转型。