报告 | “三道红线”松绑，房地产金融转向差异化精准管控

近日，房地产行业再迎重磅政策信号：多家房企证实已不再被要求每月上报“三道红线”相关指标，仅部分出险房企需向地方风险处置专班组定期汇报核心财务数据。这一变化意味着实施近五年的“三道红线”政策正逐步退出行业主流舞台。

“三道红线”政策的出台，源于2020年房地产行业高杠杆运行的系统性风险隐患。彼时，行业处于“高负债、高周转、高扩张”的鼎盛阶段，部分房企盲目加杠杆拿地，净负债率动辄突破100%甚至150%，资金链暗藏巨大风险。为防范化解房地产金融风险，引导行业回归理性，2020年8月，央行、住建部联合出台《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，以“剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1.0倍”为核心的“三道红线”正式落地。政策实施初期，监管层按房企触线情况划分为“红、橙、黄、绿”四档，设定差异化有息负债规模增速上限（0%—15%），并于2021年将试点扩围至数十家重点房企，要求每月按时上报指标数据，同时明确试点房企需在2023年6月底前全部达标、2023年底实现全行业达标。

这一“紧箍咒”式的监管举措，直接改变了行业融资逻辑，倒逼房企开启全面降杠杆进程。据克而瑞统计数据，重点监测的50家上市房企的总有息负债规模自2022年之后逐年减少，2025年中期总有息债规模降至51816亿元（见图1）。与此同时，规模房企债务重组、重整等陆续落地，行业风险加速出清。截至2025年末，21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，行业整体负债水平向健康区间靠拢。更重要的是，房企经营思路发生根本性转变，规模扩张不再是核心目标，财务稳健性、产品力与运营效率成为竞争关键，高杠杆发展模式彻底退潮。在此背景下，“三道红线”每月强制上报要求的取消，成为政策完成阶段性历史使命、有序退出的标志性事件。

但此次政策调整并非监管的全面放松，而是从“普适性高频监管”向“差异化精准监管”的优化。取消每月强制上报要求后，监管资源进一步向风险点集中。对于经营稳健的房企而言，减轻了行政汇报负担，给予其更大自主经营空间，使其能将更多精力投入项目开发与产品打造，同时，融资环境也将得到优化；对于出险房企而言，则被要求向总部所在城市风险处置专班组定期汇报资产负债率、化债进展及保交楼情况，监管重点聚焦于风险化解与民生保障。这种“抓大放小”的监管逻辑，既守住了不发生系统性金融风险的底线，又体现了“因时制宜、因地制宜”、贯彻落实推动房地产高质量发展的政策灵活性。

总的而言，从2020年“三道红线”政策的“紧急”出台到如今的有序退出，背后折射出房地产行业从高杠杆扩张到高质量发展的深刻变革，更预示着行业监管与发展逻辑的全新转向。未来，房地产行业的持续健康发展，既需要监管层持续完善差异化、精细化的监管体系，守住风险底线、保障民生福祉，也需要行业主体主动适应新发展逻辑，坚守财务稳健底线，聚焦产品力、服务力等核心竞争力提升。

报告来源：中房研协测评研究中心

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