观察丨万亿存量资产盘活启幕：8只商业不动产REITs受理，酒店写字楼首登舞台

1月29日至30日，上交所官网显示，共有8只商业不动产REITs进入受理流程，这距离相关政策出台时仅一个月左右，凸显出监管层对商业不动产REITs推进工作的极度重视。。

另外，此次8只商业不动产REITs拟募资金额共计为314.745亿元，对比来看，已上市的消费基础设施REITs总估值为314.96亿元，总市值为438亿元。如果溢价程度相当，那这8只商业不动产REITs上市后的市值也将与已上市的消费基础设施REITs持平。

从原始权益人的背景来看，此次的8只商业不动产REITs，涵盖央企、地方国企、民营企业和外资企业，结构较第一批上市的消费基础设施REITs更为丰富。

从推进速度来看，多只申报的不动产REITs的资产评估基准日均为2025年12月31日，距离受理时间不超1个月。募集说明书中公章落款时间集中在1月28日至30日，大多数与受理日重合。另外，锦江资产于2025年12月15日发布招标公告，于1月8日由华安资产中标，仅半个月时间，项目即申报至交易所。

整体来看，从第一只消费基础设施REITs上市至今已近2年，而此次商业不动产REITs的推进势头和速度明显盖过前者，且开放力度更大，各类背景主体均可参与，所以商业不动产REITs将成为REITs市场未来发展的重点之一。

从8只商业不动产REITs各自的具体情况来看，REITs市场的建设着实跨越了一大步。

第一，底层资产正式扩容至酒店和写字楼。

锦江不动产REITs和凯德不动产REITs均包含酒店资产，前者是一个纯粹的酒店资产包。上海地产不动产REITs、陆家嘴不动产REITs、保利发展不动产REITs和凯德不动产REITs都包含了写字楼资产，其中上海地产不动产REITs是个写字楼资产包。

我国的商业不动产存量资产达万亿级，其中就包含了大量的酒店和写字楼资产，此次扩容，等于为万亿商业不动产存量资产通过公募REITs上市放开了闸门。

第二，可以拆分一栋楼中的部分楼层进行上市。

比如，锦江都城福州台江店，项目范围包括地上一层、地上三至七层，二层为商业街，非项目范围。这是一个重大突破，已发行的消费基础设施REITs，未有只拆分整体楼栋中的部分楼层进行上市的情况。

若这种限制被突破，那么像包含地下商场的写字楼这种综合体，也可以选择只拆分商场部分进行上市，利好大量分散式存在的商业业态。这种情况也存在一些外溢效应，比如锦江都城福州台江店项目的二层商业街，其进行的系列吸引客流的行为必然也将外溢到酒店业态，反过来也是如此。

第三，一只商业不动产REITs里面，可以有不同业态的底层资产。

像陆家嘴不动产REITs和凯德不动产REITs，前者在不同的地块上有着商场和写字楼两种业态，后者在同一块土地上、同一栋建筑中集合了商场、办公和酒店三种业态。

目前已上市的公募REITs中，一只REITs中只有一种业态的底层资产，新购入的资产也与首发的资产业态一致，好处是资产管理人专营一种业态资产，专业程度高。但坏处也很明显，像产业园资产在全国各地的景气都比较低，即使一只REITs中有多个城市的产业园资产，也无法充分分散系统性风险。而新推出的商业不动产REITs，消费及旅游景气上升推动的商场、酒店等资产表现的提升，有效对冲了写字楼景气不佳带来的问题。

第四，同一个原始权益人可以再申请商业不动产REITs。

唯品会（或杉杉商业集团）、凯德目前各有一只已上市的消费基础设施REITs，且原始权益人、运营方都没有发生根本的变化。也就是说，目前已经发行消费基础设施REITs的原始权益人，也可以同步去申报商业不动产REITs。

但这种情况可能会带来同业竞争的问题。像唯品会的消费基础设施REITs和商业不动产REITs，目前两只REITs的底层资产均为奥特莱斯。未来扩募的资产也大概率来源于原始权益人，所以两只REITs在新购入优质资产方面存在竞争关系。若两只REITs的底层资产处在同一个城市不远的距离，那直接会有经营上的竞争关系。上交所2025年12月31日发布的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》有提及收购条款，为了减少同业竞争，未来不排除有合并的可能。

总体来看，商业不动产REITs的推出进一步放开了各种商业不动产上市的阻碍，也给现有的REITs市场提供了新的风险分散模式，这为万亿级别的存量商业不动产上市提供了便利，也给保险、养老和各种高中风险厌恶的资金提供了良好的投资渠道，为增加REITs市场的流动性奠定资产规模基础。