预亏820亿！一口气看懂，万科3000亿利润去哪了？！

万科真出息了！预亏820亿，超越海航，成为A股的亏损王！请把出息打在公屏上！

从三好学生，到暴雷边缘，万科用了三十年时间；但是从资产过万亿，到十几亿的债券都要还不上，万科只用了三年时间。

上一期节目，评论区满满都是疑问，富了几十年，挣了几十年万科，怎么一遇到地产下行，就食不果腹衣不蔽体，连十几亿的债权都偿还不了？

这么多年卖房挣得钱哪去了？难道是真的是穷了庙宇，富了和尚吗？

生活较真，我是酷温。今天我们就用一整期视频，盘一盘，过去二十年，房地产莺歌燕舞，烈火烹油的时代，万科赚了多少钱？这些钱，又流向了哪里？点赞收藏，我们开始。

壹

首先，我们要明确一个事实，在2024 年之前，万科每年都在赚钱，而且绝大部分时间，都是一年赚的比一年多，年利润增幅超过 30%是稀松平常。

这是酷温根据万科的财报，制作的万科过去 20 年的利润表。

可以看到，2006 年，万科的利润仅 20 多亿，但是到 2012 年，万科的利润已经站上百亿规模。

2016 年，更是破 200 亿。利润最高峰是 2020 年，万科的利润是 415 亿。

而这种赚钱效应，一直到 2024 年才被打破。这一年，万科亏损494.78 亿元。

所以万科挣了多少钱，其实就是小学生算术题。将万科的利润相加，再减掉亏损之后，你就会发现，过去 20 年（2006-2024 年），刨除财报还没出来的 2025 年，万科累计实现归属于母公司股东的净利润2844.75亿元。

非常的有钱对不对？但是超过2800多亿的累计净利润，为什么还不上几十亿的债？

答案也很简单。

这2800多亿，只不过是账面上的数字，真实的情况是，钱被万科给造完了。

拆开万科 2025 年的三季报，就会发现，万科母公司，当前兜里面剩下的货币现金，有且只有约8.58 亿元。

上一期，我们不是说深铁爸爸给万科拿了23亿的额度还债吗？为什么是23亿，因为这个额度，加上万科自己兜里面的钱，刚刚够这一轮给债主的首付。

没错，人家是算好的。

是不是和看完余额，再决定加不加鸡腿的你，有点像。

有人说不对啊，万科的财报显示，万科持有的货币资金不是656亿吗？怎么被你酷温整成了只剩 8.58 亿了。

这你就得理清，什么是能动的钱，什么是不能动的钱。

贰

根据万科2025年三季度的财报，万科合并报表后的货币资金确实有656.77 亿元，但这些钱不仅分散在几千个项目里面，还有很多是受限资金，包括预售监管资金、保证金、共管资金等等。

在保交楼大过天的环境下，这六百多亿，万科能不能用？当然能用，但是用在哪里，万科自己说了也不一定算。

这里面，有些资金会被要求必须用于项目建设和交付，有些资金，需要优先偿还开发贷，还有些资金是万科和项目的合作方共管，需要双方达成一致才能动用。

尤其在万科随时可能暴雷的当下，这些钱的关联方，都盯得异常紧。

是保交付，还是保员工工资，是保供应商付款，还是保核心运营，是保银行贷款还是保债券兑付，各家都有自己的算盘。

所以，万科账面656.77 亿元现金，就像 “散落在全国数千个保险箱里的钱”，每个保险箱都有不同的钥匙，有政府的、银行的、合作方的，而万科只有一把小钥匙，独自能打开的箱子，里只有 8.58 亿元现金。

只不过，当下万科收到的催账单呢？却是几十亿几十亿的来。所以，捉襟见肘喊爸爸，确实是万科唯一的选择了。

叁

那么问题来了，不是说过去20 年里面，万科赚到的累计净利润有 2800 多亿吗？怎么现在手里头能用的钱，连零头的零头都没有？点赞关注，我们继续看，豪门阔少，是怎么把钱造掉的。

首先，就是分红。没错，过去行情好的时候，万科被叫做行业优等生的一个重要原因，就是分红爽快。

过去20 年里面，除了 2024 年因为亏损，万科停止了分红之外，其余年份，一直出手阔绰。

数据显示，从 2006 年开始计算，到 2023 年，万科累计分红超过1200 亿元。

如果将2023年年底作为节点的话，万科账上的利润，有三分之一都分给股东了。

这个持有万科股票的投资者，应该心里都有数。

可能你又要问了，那即便去除分红，万科手上不应该还有1600多亿吗？哪里去了？

答案是，绝大部分都变成了房子、土地以及各种各样的新项目了。

如果你看万科的财报，你就会发现一个项目，叫做未分配利润 —— 这里必须划重点：未分配利润不是 “躺在账上的现金”，而是历年净利润扣除分红、法定提取的盈余公积后，累计未分配未使用的账面数字结余——它的实际存在形式，不是现金，而是存货、固定资产、无形资产等经营性资产。

具体到万科，最大的投资，当然是买更多的地建更多的房子，目前万科的存货超过4200亿，你以为这些房子怎么来的？

就是用过往企业利润作为资本金和抵押物，然后再撬动银行开发贷、公司债等债务融资，一起膨胀出来的。

而除了房地产，万科当年为了所谓的“活下去”，还用了大力气搞了多元化投资，这些投资，同样是吞金兽。

物业板块的万物云，并表后累计投入超 500 亿元；

商业地产，印力集团，当初的并购 + 运营投入超 300 亿元；

长租公寓泊寓，累计投入也超过 400 亿元；

物流仓储项目，万纬物流，累计投入超 300 亿元；

还有，其他业务，比如冰雪、教育等，累计投入超 500 亿元。

上市公司，这么操作当然有合理性，因为，一家公司想要发展，就不可能一挣钱，就全给股东分掉。

将未分配的利润转化城资产之后，资产会通过销售、租赁等方式逐步变现，最终形成现金流和新的利润，这样才能保证股东持续的有钱拿。

只不过，当下对于万科来说，是理想很丰满，现实很骨感。

万科用利润做支点，加大杠杆，翘动业务指数级膨胀，但这些业务如今不仅很难创造出新的利润，还在不断侵蚀未分配利润。

肆

首当其冲的，就是存货贬值。

举个例子，你用10万块，10倍杠杆，买入100万的股票。只要股票的跌幅超过10%，你就会被强制平仓，因为你的10万本金已经跌没了。

万科的存货也是同理，一旦资产的可变现净值 <资产账面成本时，万科就需要计提资产减值损失，那么，历年攒下的 “利润账面结余”，会跟着资产贬值一起缩水。

2024 年，万科亏损 494.78 亿元，财报中，万科表示，很大一部分亏损，就是存货贬值导致的计提。

徐州、佛山、绍兴、厦门、重庆、宿迁、西安、昆明等地的项目，贬值就超过了70多亿。

而这次820亿的预亏，酷温个人预计，绝大部分同样是存货贬值造成的计提。

其次，对未分配利润的冲击，更加直接的，还有资产的亏损甩卖了。

2024 年万科总共出售了54 个大宗资产项目，包括深圳湾总部也被甩卖，到了2025年，冰雪业务也被打包出售。

虽然万科没有细化每一宗交易的是赚是亏，但是从财报的资产损益角度，我们可以一窥究竟。

2024年年报显示，万科资产处置的损益，是亏损25.3亿，而2025年前三季度，资产处置的损益是正的3100万。

冲抵一下，万科资产处置的亏损，明面上就已经高达25亿元。

而这些亏损啃噬过去攒下的 “利润账面结余”。

而最后一项，运营亏损算是钝刀子割肉了。

万科将未分配利润，对应的资产投入运营后，若业务收入小于运营成本，就会产生运营亏损，这部分亏损同样会冲抵未分配利润。

举个例子，万科泊寓。泊寓的经营模式是重资产。房源收购/ 装修成本都是现金投入。

一旦当下的租金收入，无法覆盖，固定资产的折旧摊销 + 运营成本，就会形成亏损，而这些亏损也得用前期累计的未分配利润弥补。

泊寓的亏损规模有多大呢？界面新闻曾经援引郁亮说法，万科泊寓5年亏了90亿。如果叠加此后的亏损，泊寓的累计亏损恐超过120 亿元。

可以说，以上三大块，正在把属于股东的“未分配利润”一口一口吃掉。

并且因为杠杆的存在，这样的缩水，还被进一步放大。

而这在数字上体现的非常明显。2023 年末，万科未分配利润还有936亿元，但是到了2024年年末，这个数字变成了441亿，直接腰斩。

万科最新的财报，2025年的三季度报，未分配利润一项，已经萎缩到161亿了。

还记得我们前面说的，10万本金杠杆100万买股票，股票跌10%，本金跌光的故事吗？

当下的事实是，如果万科的存货还在跌，交易还在亏，运营还不能回血的话，万科的股东未分配利润，不仅全得吐回去，还得开始承担亏损了。

没错，如果这次万科的预亏820多亿做实，那么我们大概马上就会看到，万科的未分配利润变成负数。而这也标志着万科从“赚了几十年”彻底走向了“把老本亏光”的临界点。

当然，话也得分两头，咱们也不能把万科一棍子打死。

万科之所以能在过去20 年里面，账面上能够迅速攒起来将近3000亿累计净利润，同样是因为敢把利润投入再生产的。

所以说，这也算是盈亏同源。

所以，为什么挣了这么多年钱的万科，连十几亿的债务都还不上？看懂了吗？因为，万科的手上，有地皮、有房屋、有仓库、有商场、有公寓，但就是没有钱。

那你会不会有新的疑问，有没有方式迅速变现呢？万科不是没想过。那就是REITs 和 ABS。

简单解释，REITs 就是把一个能收租的资产，比如商场、物流园，打包成基金，让普通人也能买它的份额，然后去分这笔租金，而对于发行方来说，通过售卖份额，短期可以筹措大量的现金流。

而 ABS 也差不多，也是用未来的十几年甚至几十年的租金收入，进行抵押，打包成债券，而发行方提前拿钱。

如果这两条路走得通，那么万科可以将前期撬动杠杆，砸进去的大额投资，也能迅速变现一部分回来，以应对债务危机。

只不过，这条路，同样难走。

伍

为什么，因为不管是发REITs 还是发 ABS，当下不仅看你的标的质量，还得看你发行人是谁。

举个例子，前两天万科刚撤回万纬仓储物流 REITs，这个REITs的底层资产，是三个物流园区。

一个在湖州德清，一个在佛山南海，还有一个在绍兴诸暨，三个面积加起来有 26.77 万平方米，估值约 11.49 亿元。

说实话，单看资产质量并不差，两个位于长三角，一个位于大湾区。

关键这三个物流园区，出租率还贼高，佛山的出租率接近 100%，诸暨 97.45%，德清 98.35%。

对于普通人来说，妥妥就是买了就收租的节奏。

但是，这个项目，还是被万科主动撤回了。

是万科不缺钱了吗？当然不是，万科缺钱都快缺冒烟了。但是为什么撤回？除了万科觉得溢价太低，有点不舍得之外，市场推测，更重要的原因是监管卡住了。

REITs的本质，是向公众募集资金。

对于监管来说，不仅看货怎么样，还得看卖货的人怎么样。你要是自己欠一屁股债，还想拿个子公司去发 REITs，那监管就得想，如果你母公司崩了，你未来还能好好运营这几个物流园区吗？

如果不能，投资人的钱怎么能够保证？更不要说你的运营物流园区的子公司万纬物流，本身的资产负债率就超过85%了。

所以呢，审核就卡住了。

同样卡审的还有长租公寓，泊寓。

泊寓因为有超过13.3 万间房被纳入保障性租赁住房体系，因此这部分资产，可以说租金非常稳定。因此，泊寓在2024年就准备进行REITs募集资金，只不过，到了 2026 年，公募 REITs审核仍旧没有下文。

而相较于物流园和泊寓REITs 的一波三折，万科的商业地产，印力的 REITs 反而最先完成变现。

印力的底层资产同样是租金，它的终端品牌就是不少人看到过的印象城，在 2024 年，万科打包的中金印力消费 REITs 在深交所上市，募集资金净额为32.6 亿元。

只不过，这部分钱，大概率早就被腾挪还债了。

所以，阔绰20 年的万科，当下是真的家大业大，但也是真的没钱。

万科过去的 20 年，像极了2g 时代，卖功能手机的黄牛，赚了钱就囤手机，赚了钱就囤手机，不仅用利润囤，还在借钱囤。

不仅囤手机，还囤随身听，小灵通，MP3，甚至 DVD 也没放过。

可以说，在苹果和 3G 到来之前，这套连招确实让他赚的盆满钵满，但是，当智能机来了，移动网络普及了，一切都变了。

此前囤的手里的100 万只，不是手机了而是手雷。而 MP3 小灵通，更是只能送去废品回收站。

这个时候，上游要结货款了，银行要你还钱。你咋办？拿手机抵？人也不要啊！人家只要真金白银的钱。而这就是当下万科窘迫的真相。所以，赚了几十年的万科，是怎么变得食不果腹衣不蔽体，看懂了吗？看懂了扣1，没看懂的扣2。那么下一个问题来了，20 多年以来，烈火烹油，繁花似锦，庞大的利润里面，有多少钱流入到万科的管理层？他们的工资拿了多少？除了工资之外，管理层是明如镜清如水，还是欲壑难填？点赞关注一下，我们第三期，接着盘！