青岛神秘新盘，“豪门”被封堵？

在市北区辽宁路和华阳路交汇处，一个名为麓港天宸的项目，正用它那被严实封堵、却又威严气派的售楼处豪华大门，吸引着过往路人的眼球。

▲市北新盘麓港天宸

坊间传闻：这盘是给山东港口集团内部职工的“福利房”，不对外卖。这就有点意思了。要是纯内部房，犯得着修这么气派的售楼处大门吗？这不成了“锦衣夜行”？要是对外卖，这又是封门又是玩神秘的，葫芦里卖的什么药？

1、

麓港天宸的规划公示名称叫：市北区青岛国际邮轮港区启动区商业配套项目（一期）。

▲麓港天宸实景合成效果图

麓港天宸这个项目不大，总用地面积才2.26万平方米，规划了2栋住宅楼、1栋办公楼，再加上一些底商和配套，剩下的园林景观空间，真的只能说是“点缀”。住宅一共就两栋楼，24到25层高，总共才276户，是个典型的“袖珍盘”。

麓港天宸的开发商，是青岛国际邮轮港开发建设有限公司，正儿八经的国企。这项目，据说是为了配合青岛源文化中心（也就是未来的青岛市图书馆新馆）搞的配套，要打造“活力社区”，吸引青年人定居。

2、

麓港天宸这项目，房产君实地转了一圈，越看越觉得这位置有点“憋屈”。它南边，是泰山华府，北边，是保利悦公馆的保障房。这俩邻居都是30来层的大高层，把麓港天宸夹在中间。这种前后为难的“包夹”式的布局，对于麓港天宸的采光和视野来说，绝对是个硬伤。

▲麓港天宸工地实景

再说说麓港天宸周边的城市界面，虽然离泰山路地铁站不远，交通是真方便，出门就是地铁，周边台东商圈、各种市场都在生活半径内，下楼就能融入青岛地道的市井生活。但是，周边的环境那是真的一言难尽。老城区嘛，你懂的，乱糟糟的，周边看起来有一股“颓废风”。

▲麓港天宸周边的城市界面

你说它是刚需盘吧，它那大门修得又让你觉得高攀不起。你说它是改善盘吧，出门一看这环境，瞬间下头。

▲麓港天宸售楼处内景

还有个不得不提的槽点：开发商的经验值。青岛国际邮轮港开发建设有限公司，搞基建、搞港口开发是一把好手。但盖住宅？说实话，术业有专攻，造码头的师傅来绣花，虽然底子硬，但能不能绣出那份精致，还真得打个问号。去年底，项目工地还因为“裸土覆盖不到位”被通报过，管理水平可见一斑。

当然，麓港天宸也有诱人之处：

容积率低。在市北这种寸土寸金的地方，容积率只有2.5。要知道，在市北老城区，这样的的容积率，还是比较稀缺的。这块地，是2023年进行了控规调整，由商业商务混合用地调整为商住用地，容积率由4.3降至2.5。

▲麓港天宸总平面图

户型纯粹。规划居住户数276户，户均面积129平米，这说明它起步就是明显是奔着改善型客户去的，这就保证了未来的邻居圈层比较纯粹。

▲麓港天宸工地现场

地价优势。这块地拿地楼面地价才7920元/㎡。面粉便宜了，面包就有降价的空间，或者有更多钱去提升品质。

还有一个最大的不确定因素——内部消化。如果真如传言所说，这盘先紧着山东港的职工挑，那这就不是个纯粹的市场盘了。内部人挑剩下的再拿出来卖，好楼层、好户型还在不在？这是一个巨大的悬念。

3、

现在咱们来算算账。这项目到底能卖多少钱？值不值得买？

先看看周边。隔壁的次新盘保利悦公馆、金地锦宸，二手房成交价大概在2万/㎡左右。但这俩盘有个毛病，户型设计相对过时了，得房率也不高，没啥赠送面积。

▲保利悦公馆、金地锦宸

麓港天宸是新房，现在的设计规范都不一样了，肯定会优化户型，立面、公区品质也会升级，均价定在2.2万/㎡左右，比周边二手房贵一点，应该没毛病。

2万2，买市北老城核心区，国企盘。听着是不是有点心动？

且慢。现在青岛楼市是什么行情？这个价格虽然看似有优势，但你得忍受它的“夹心”位置，忍受周边一般的界面，还得承担新开发商磨合期的风险。

▲麓港天宸售楼处内景

不过，麓港天宸有个最大的护身符：体量小。一共才276套房，如果山东港内部消化一部分，真正流向市场的可能就一百来套，这就变成了“限量版”。再加上周边竞品确实少 ，这片区域好几年没出新盘了，地缘性的改善客户，估计早就盯着了。

所以，房产君的判断是：这项目只要定价不飘，大概率不愁卖，但也不会太好卖。

麓港天宸，是青岛老城区更新过程中的一个典型缩影——在有限的空间里，试图通过局部门面的“豪装”，来掩盖整体环境的平庸。这种做法究竟效果如何，市场会给出答案。

麓港天宸那气派的大门，现在还封着呢，不知道啥时候才对外敞开。不妨让子弹再飞一会儿，看看它葫芦里到底卖的什么药、什么价格！