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【01】350万起买三居

张郭庄地块虽然定位刚需/刚改，但很多配置，一些改善盘都做不到

容积率1.5，限高24米（局部30米），预计8-10层的洋房，在刚需市场独树一帜

产品力这块，国贤府IP非常卷，据说得房率90%起步，最高能到95%+

更绝的是，在面积段和总价上做到了精准狙击

户型预计70-120平左右，主力面积段77-87-99-120平，总价控制在350-500万

70平做2+1房，多一个可变空间，未来有孩子或父母偶尔来住，毫不局促

120平舒适四居，三代同堂的改善需求一步到位，总价500万左右，性价比爆表

园林规划参考昌平国贤府，气派府门，纯中式园林，水系山石是标配，据说还有湖景

甚至做了600-1000㎡的架空层，还有会所、下沉商业，遛弯逛街不出社区，这待遇在刚需盘里真的罕见

最香的是——开发商连外围道路都提前修，告别“交房即堵车”的尴尬，实实在在的安全感

【02】双地铁+人大附+合生汇配齐

除了面积段，周边配套简直为刚需量身定制，尤其适合京西通勤族

项目距14号线张郭庄站200米，8站直达丽泽商务区，6站到五棵松，去金融街、国贸CBD、望京上班都很方便

在建的1号线支线将于2027年通车，张郭庄站将成为双地铁换乘枢纽，双轨通勤效率直接拉满

学校也是加分项，已纳入人大附中园博园校区或十二中河西分校的入学范围

人大附中园博园校区

两所都是九年一贯制，预计分别在2026年6月、8月竣工，孩子上学无需跨区奔波

商业配套同样硬核，周边在建的超级合生汇，也是北京第三座合生汇，涵盖餐饮、零售、娱乐、运动等业态，预计2026年底开业

此外，项目紧邻园博园、北宫国家森林公园，生态环境优越，周末约会、遛娃闲逛不愁没地方去

【03】是否值得买？

当然，项目本身也有不利因素

位于永定河以西，属于河西核心区张郭庄，周边回迁房、安置房较多，城市界面一般

好在河西已经纳入“两园一河”整体规划，随着园博园、数字产业园的落定，后期界面升级指日可待

此外，项目还面临着周边现房、新房的直接竞争

北边的熙悦晴翠，目前现房在售，当年卖5万5一平，目前网签均价已降到4.7万

但张郭庄地价只有2.84万，比熙悦晴翠便宜了近2万，定价空间更足

东侧隔着永定河，就是位置更好的中建和颂九里、京能西贤府，均价分别为6.1万、6.9万

瓜姐认为，张郭庄这个地段，项目虽然有缺点，但叠加产品、价格，依然是非常值得关注的

除了本地置换，对于丽泽、金融街、海淀的打工人，尤其是预算300-500万，注重通勤及优质教育，不想买老破小的，可重点考虑

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