万科排名下滑

根据2026年1月房企销售数据，万科出现了明显的排名下滑，这背后反映了公司当前面临的严峻经营挑战和行业整体下行压力。

一、排名下滑的具体情况

2026年1月房企销售前十名（全口径销售额）：

1. 保利发展

2. 中海地产

3. 华润置地

4. 绿城中国

5. 中旅投资

6. 招商蛇口

7. 中国金茂

8. 建发房产

9. 万科

10. 滨江集团

排名变化对比：

• 2026年1月：第9位

• 2025年1月：第5位

• 下滑幅度：4个位次

行业整体表现：

• 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%

• TOP100房企权益销售额为1321.4亿元

• 仅保利、中海、华润三家单月销售过百亿

二、行业环境与市场背景

市场整体低迷：

2026年1月房企销售同比大幅下滑，主要原因是2024年"9.26新政"后，房地产市场预期有所恢复，2025年1月核心城市市场活跃度大幅提升、基数较高，相较而言2026年1月同比出现明显下降。

各阵营房企销售额均有下降：

• TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%

• TOP11~30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%

• TOP31~50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0%

黑马企业冲击：

中旅投资短期内成为"黑马"，从去年未进前十跃升至今年第5位，挤占了原有排名。同时，中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位，而华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位。

三、万科自身经营困境

连续巨额亏损：

• 2025年预计亏损约820亿元，这是万科连续第二年亏损，亏损额比2024年翻了一倍

• 2025年前三季度实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏损超280亿元

• 2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%，归属于上市公司股东净亏损494.78亿元

亏损原因分析：

1. 房地产开发项目结算规模显著下降：毛利率仍处低位，2025年结算利润主要对应的是2023年和2024年销售项目以及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高

2. 资产减值计提：因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值

3. 非主业投资亏损：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损

4. 资产处置损失：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值

四、债务压力与流动性危机

债务规模庞大：

• 截至2025年三季度末，万科有息负债总额为3629.3亿元，较上年同期继续增长

• 其中一年内到期有息负债1513.9亿元

• 货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43，资金缺口超850亿元

债券展期艰难推进：

• 2026年1月21日，"21万科02"债券的持有人会议通过了调整回售部分本息兑付安排的议案，为万科暂时避免实质性违约赢得了空间

• 该方案包含：不超过10万元"固定兑付安排"+1月底兑付扣除"固定兑付安排"后本金40%+剩余60%展期1年+提供相应的增信措施

• 但仍有"22万科MTN004"（20亿元）和"22万科MTN005"（37亿元）两笔债券展期方案待通过

被执行与股权冻结：

• 2026年1月14日，万科与长沙市万科企业有限公司新增被执行人信息，执行标的10.9亿元

• 存在十多条股权冻结信息，累计被冻结金额已超过20亿元

五、管理层变动与治理结构转型

郁亮正式退休：

• 2026年1月8日，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务，结束其在万科36年的职业生涯

• 郁亮持有公司股票739.49万股，按当时收盘价计算市值超过3600万元

深铁全面接管：

• 自2025年深铁董事长辛杰接任万科主席后，此次郁亮退休标志万科彻底由国资主导治理

• 深铁已通过组织架构改革、核心职能上收强化管控

• 深铁集团作为第一大股东（持股27.18%）累计向万科提供了超300亿元股东借款，借款条件优于市场水平

六、应对措施与未来展望

大股东支持：

• 深铁集团竭尽所能提供多种形式支持，帮助万科维持生产经营稳定

• 不仅提供流动性支持，还与万科加强了业务协同，在住房租赁领域深化合作

经营改善措施：

1. 战略聚焦：退出养猪、冰雪等非主业亏损业务，聚焦住宅开发、物业服务和租赁公寓三大板块

2. 交付保障：2025年保质交付房屋11.7万套，其中有1.6万套实现提前30天交付

3. 资产盘活：加速推进REITs发行，计划以物流地产、长租公寓等经营性资产证券化

经营服务业务表现：

• 截至2025年三季度，万科经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳

• 长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%

• 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个

• 物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链业务规模行业第一

七、行业意义与未来挑战

职业经理人时代落幕：

郁亮作为地产黄金时代代表性人物，其退休被视为民营房企领袖时代的终结，反映国企主导行业重组、房企从规模扩张转向精细化运营的趋势。

关键时间窗口：

• 1月28日"22万科MTN004"宽限期截止

• 2026年二季度还有65亿元债务到期

• 公司能否将千亿存量资产转化为可兑付的现金成为生存关键

万科在公告中表示，2026年将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。然而，面对超过3600亿元的有息负债和持续下滑的销售业绩，万科的复苏之路依然充满挑战。