亲属间借名买房无公证，凭转账+协议仍胜诉｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2002年，陈静（化名）的姑姑陈芳芳作为甲林业公司职工，获得一套单位集资房的购买资格。因陈芳芳与丈夫吴国栋无子女，一直将陈静视如己出。为方便日后照顾老人，两人商量：由陈静实际出资购买该房，但以吴国栋名义签约。

陈芳芳先行支付了10万元预付款，并明确表示：“这钱是给你的，不用还。”2008年6月，陈芳芳去世。同年年底，房屋建成选房，陈静与姑父吴国栋签订《借名购房协议》，写明：

“房屋虽以吴国栋名义购买，但全部房款由陈静支付，实际权益归陈静所有。”

随后，陈静向吴国栋转账40余万元用于支付尾款。2009年起，她与物业公司签订服务协议，装修入住一号房屋，并持续缴纳水电、燃气、物业等费用，居住至今。

2014年，70多岁的吴国栋与张美玲再婚。次年，吴国栋去世，二人无子女。

令人意外的是，2019年，张美玲在未告知陈静的情况下，以“配偶”身份起诉甲公司，要求继续履行购房合同并办理产权证。她在诉讼中隐瞒陈静系实际购房人、长期居住的事实，甚至谎称购房协议原件“遗失”。法院基于其继承人身份，判决支持其请求。张美玲随即取得一号房屋的不动产权证。

陈静得知后震惊不已，立即提起诉讼，要求张美玲配合将房屋过户至自己名下。

张美玲坚决否认：

借名协议系伪造；

10万元是夫妻共同财产，非赠与；

吴国栋从未提过借名买房；

自己已合法登记为产权人。

裁判结果

法院判决：

✅ 陈静胜诉！

张美玲于判决生效30日内，协助将一号房屋过户至陈静名下。

法院说理

法院围绕“是否存在真实借名关系”展开审查，重点认定：

第一，《借名购房协议》真实有效。

协议虽无标题、格式简略，但内容清晰载明“房屋归属权属于陈静”，且有吴国栋亲笔签名及日期。张美玲质疑真实性，但未申请笔迹鉴定，亦无反证，法院采信协议效力。

第二，出资事实完整闭环。

10万元预付款由陈芳芳支付，其去世后，吴国栋作为唯一继承人，通过协议确认该款为对陈静的赠与；

尾款40余万元由陈静及其母亲转账至吴国栋账户，备注“购房款”，时间、金额与付款凭证完全吻合。

第三，长期实际占有使用。

自2009年起，陈静签订物业协议、缴纳各项费用、装修入住，形成持续、公开、排他的占有状态。张美玲虽否认，但承认“房屋由陈家使用”，无法解释为何十余年未主张权利。

第四，继姑母取得产权不等于善意取得。

张美玲通过继承诉讼取得产权，但明知或应知房屋存在权属争议，且未支付对价，不构成善意第三人。原借名关系仍可对抗其登记权利。

综上，法院认为：陈静与吴国栋之间存在真实借名买房关系，房屋实际权利人应为陈静。张美玲作为继承人，应承担配合过户的合同义务。

办案心得

本案为“亲属间借名+继承人抢房”提供了关键警示：

本案协议虽无公证、无见证，但内容明确、签字真实、与付款时间吻合，足以成为定案核心证据。

其次，单位集资房借名风险极高，必须留痕。

因政策限制只能登记在职工名下，务必保留出资、沟通、居住全链条证据，否则极易被继承人“合法截胡”。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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