常州兰陵，房价从2016年8400涨到17000，如今价格分化差异明显

常州夏天的傍晚，酷暑退得慢。吃过晚饭，兰陵一带的老居民喜欢摇着蒲扇，在小区门口的香樟树下碰头。

话题总是从天气、菜价开始，但兜兜转转，最后总会落到房子上。

“听说了吗？老刘家儿子那套房子，挂了大半年，昨天终于成交了。”

“多少？”

“比最开始要的价，降了快十万。”

一阵短暂的安静，只有扇子摇动的声音和远处马路的车流声。

这种对话，在2016年前后是难以想象的，在2021年左右的酒桌上更是不可思议。但如今，它成了兰陵许多街角傍晚的常态。

从2015年前后到今天，兰陵的房价，就像这片土地本身一样，经历了一场从“新城蓝图”到“成熟家园”的静悄悄的变化。

它的故事，没有全国性概念炒作的大起大落，更多是常州这座城市内生动力和居民生活选择，在房产市场上的投射。

2015年：平静的起跑线

要清晰地描画兰陵房价的起点，2016年是一个更合适的观察窗口。

在更早的2015年及之前，兰陵作为天宁区重点发展的南部板块，正处于大规模城市更新的收尾与沉淀期。

一片片崭新的住宅小区，在昔日的城郊接合部拔地而起，替代了过去的旧有面貌。

崭新的柏油马路、统一规划的沿街商铺和整齐的绿化带，构成了一幅现代城区的骨架。

那时的房价，更像是对这片“新城”未来价值的一次集体估测与试探。到2016年，兰陵板块的均价站在了8485元/m²的水平上。

这个数字，可以视作那轮建设热潮沉淀后，市场形成的第一个清晰共识。对于许多习惯了市中心生活的老常州人来说，迁居到兰陵还需要一些勇气和想象力。

这里马路宽阔、房子崭新，但熟悉的茶楼、老字号的理发店、经营了十几年的粮油铺子还不常见。

生活便利度依赖于新建的大型超市，而街角巷尾那种“下楼就能买到一根葱”的琐碎便利，尚在培育之中。

在茶馆里，人们谈论这里时，语气中总带着几分对“潜力”的期待，以及对“实惠”的认可，当然，也夹杂着离开熟悉街坊邻里圈的些许犹豫。

然而，正是这个看似平常甚至被部分人认为有些偏远的起点，为随后几年风起云涌的故事，埋下了最真实的伏笔。

2016年：意料之外的陡坡

后来的事实证明，8485元/m²这个起点，绝非平静的终点，而是一道陡坡的起始线。2016年之后，一股强劲而持久的推力，让兰陵的房价驶入了一条超出许多人预期的快车道。

这股力量，一部分源自当时房地产市场普遍的资金宽松环境与上涨预期；另一部分，则更根本地，源于常州自身城市能量向南部的扎实释放与人口导入。

兰陵，这个连接老城中心与武进等新兴区域的咽喉要地，其“居住性价比”和“发展空间”被越来越多的普通家庭重新发现和计算。

市场温度的变化，是每个生活在兰陵的人都能切身感受到的。兰陵路、中吴大道这两条主干道两旁，那些原本有些冷清的房产中介门店，仿佛一夜间被注入了活力。

玻璃橱窗上，手写的房源信息纸变得五彩斑斓，价格数字几乎每隔一两周就有新的笔迹覆盖旧的。店里，电话铃声和业务员匆忙的脚步声取代了以往的安静。

那些在2015年或2016年初，抱着“试试看”、“先安个家”的心态在此购置了房产的人们，很快发现身边的邻居越来越多，阳台亮起的灯光越来越密，楼下的小吃店、水果铺、理发店接连开张，夜晚街道上散步遛狗的人流构成了新的风景。

而更让他们感到讶异的是，自家房子的账面价值，正以一种超出日常认知的速度增长。这种切实的财富效应，像水面的涟漪一样不断扩散，吸引了更多观望的刚需家庭，甚至一部分寻求改善的购房者。

兰陵的标签，开始从略带不确定性的“新城区”，快速向更具吸引力的“宜居性价比板块”转变。

2017-2022年：漫长的平台与分化

从2017年到2022年这六年，兰陵房价经历了一个教科书般的完整市场周期：快速攀爬、抵达顶峰、然后步入深刻的分化与平台盘整。这不再是普涨的狂欢，而是价值开始精细筛选的过程。

这六年的价格轨迹清晰而有力：2017年，均价历史性地突破万元心理大关，来到12107元/m²；2018年，升至13531元/m²；2019年，达到14974元/m²；2020年，进一步攀升至15798元/m²。

几乎是以每年一个坚实台阶的速度，稳健上行。市场的乐观情绪在2021年达到了膨胀的顶峰，这一年，兰陵二手房均价创下了17029元/m²的历史高点。

相比于五年前那个8485元/m²的起点，价格已然翻倍。当时在兰陵购置一套一百平方米的普通住房，总价需要接近一百七十万元，这成为了许多普通工薪家庭财富规划中一个重要的、甚至需要倾尽全力的刻度。

茶余饭后的谈资里，早几年买房的故事被不断提起，带着些许传奇色彩。

然而，经济与政策的周期律再次显现。狂奔之后，必然是调整。2022年，均价从高点回落至15604元/m²，市场情绪骤然降温，进入新一轮的观望、博弈与残酷的分化。这一时期，不同类型、不同品质房产的命运开始真正分道扬镳。

那些楼龄较新（普遍在2010年后）、物业服务精细到位、户型设计现代通透、社区环境维护良好的“第一梯队”小区，价格展现出惊人的韧性，回调幅度有限，成交也相对活跃。

例如，像乾盛兰庭这样的楼盘，在2024年至2025年间，其挂牌单价仍能普遍维持在13000元/m²至17000元/m²的区间。

与此同时，一些建筑年代更早、品质相对普通、或位置稍逊的房源，则感受到了更刺骨的市场寒意。

市场的选择变得无比清晰和冷静，它正在用真金白银投票，像筛子一样，清晰地区分着不同房产内核的“居住价值”与纯粹的“资产投机价值”。

房价的“金字塔”结构在这一时期变得稳固，塔尖与基座的差距，直观地映照着居住品质的差距。

2023年：沉闷市场中的一抹亮色

2023年，兰陵房价在持续的整体调整中继续向下探询市场的底部与共识。全年均价进一步调整到14873元/m²左右。

此时，市场的主导权已完全、彻底地转移至买方手中。焦虑的房东与极度谨慎、反复比价的买家之间，一场旷日持久、围绕着每平米单价和总价优惠的拉锯战，在每一个有意向的房源背后上演。

中介人员的沟通话术，发生了根本性的转变，从过去的“房源紧俏”、“再不决定就没了”，普遍而熟练地转变为“价格还可以再谈谈”、“业主诚心出售，空间很大”、“性价比真的超高”。

然而，即便在整体沉闷的市场中，依然不乏真实的亮点与成交。那些占据核心地段、品质维护如新、户型没有硬伤的优秀楼盘，仍然能吸引到市场上最稀缺的、纯粹的居住需求。

市场不再相信笼统的板块故事，而是聚焦于房屋本身每一个细微的条件：是否是黄金楼层、朝南的采光面有几面、装修保养得是否用心、小区绿化的维护水平、甚至邻居的构成是否稳定。

每一次最终的成交，都更像是买卖双方在当下这个特定时点，对某一处具体房产其全部“居住价值”的一次极其精确的、个性化的评估。

市场的底层交易逻辑，已经完成了根本性的转向：从追逐飘渺的上涨预期，彻底回归到了满足家庭实际居住需求、计算长期居住成本的本源。

2024年至今：理性回归与价值重塑

进入2024年，市场的调整变得更加深入、普遍，也更触及本质。全年均价落至13364元/m²。

下行趋势仍在延续，并逐渐进入探底、寻底、企稳的阶段。一些关键节点的数据直观地反映了这一过程：

近一年（2025-2026）兰陵二手房均价月度示例

· 2025年4月：12921元/m²

· 2025年10月：12161元/m²

· 2025年12月：12036元/m²

· 2026年1月：11184元/m²

这一次的调整是全面而深刻的。即便是以往备受青睐的“第一梯队”楼盘，也不得不面对显著拉长的成交周期和不得不扩大的议价空间。

而那些品质处于中下游的老旧小区，价格的回调则更为直接和明显。所有微观的迹象都指向一个宏观的、不可逆的共识：那个凭借金融杠杆和普涨预期就能轻松获利的黄金时代，已经彻底结束了。

房价正在挤出前些年累积的水分与泡沫，艰难却坚定地回归其最本质的命题——即它所能提供的“居住价值”本身。

市场正在用一种前所未有的冷静乃至严苛的目光，重新评估兰陵的每一处房产，审视着这里的每一块砖瓦、每一寸绿化，究竟匹配多少实实在在的货币。

兰陵的居住价值：数字之外，生活之内

当市场的潮水汹涌退去，兰陵这个板块最坚实、最不容撼动的底气，便清晰地裸露出来。

它并非来自于宏大的远景规划图或投资客编织的财富故事，而是深植于这片土地日益成熟的肌理之中，无法被轻易复制或迁移的、扎实而温暖的居住体验。

谈论兰陵的便利，交通是无法绕开的第一印象。 这里目前虽然没有地铁线贯穿，但有的是织就在家门口的、密集如网的公交系统。

第三医院、兰陵路中吴大道、浦前南站等数十个公交站点，几乎是大多数小区出门步行五分钟内的标配，超过二十条公交线路由此发车或经停，可靠地连接着市中心、火车站、大学城和各大新兴商圈。

这种高效、经济、准点的出行方式，早已深深嵌入数万居民的日常通勤与生活节奏，成为一种不需要思考的肌肉记忆。

日常生活的丰盈与从容，则在步行可达的范围内徐徐展开。 这里早已告别了早期的“配套荒”，面临的是另一种“选择困难”。

从满足一周囤货需求的大型欧尚超市、山姆会员商店，到填充日常所需的连锁便利店，再到街巷里琳琅满目、各具特色的社区商铺，构成了丰富而具层次感的消费网络。

而真正充满呼吸感的，是街头巷尾那数以百计的餐饮小店。从本地人吃了十几年都不厌的好福记大饭店、府前楼这样的本帮菜馆。

到一碗热气腾腾的蘇之味面馆，再到深夜十点依然人声鼎沸的烧烤摊与龙虾店，天南地北的口味和从简朴到稍具仪式感的消费，都能被妥帖安放。

这种便利，是清晨送孩子上学后顺路带回家的那份温热早餐，是晚上加班回家路上治愈疲惫的那碗馄饨。

对于家庭而言，教育、医疗资源的富集与可达性，是安居乐业的基石。 板块内自然地分布着从恩惠幼托园、浦前中心小学到常州市实验初级中学（兰陵校区）等一批学校。

它们或许并非全市家长趋之若鹜的顶尖名校，但却提供了可靠、稳定且绝大多数家庭能够步行或骑行抵达的就读选择，让孩子能在熟悉、安全的社区环境中成长，建立起最初的邻里社交圈。

而常州市第二人民医院（延陵院区）这座综合医院的存在，则像一颗沉甸甸的定心丸，让居民对日常健康保障和突发情况应对，感到踏实与安心。

休闲与绿意，是渗透在日常里的呼吸感。 兰陵的休闲不是遥远的旅行，而是社区化和碎片化的。

兰园这样的社区公园，是老人晨练太极、父母推着婴儿车散步、孩子放学后追逐嬉戏、邻里午后下棋闲聊的地方。

这里的休闲，不在于规划去多远的名胜古迹，而在于晚饭后一家人沿着明亮、安全的街道散步时，遇到熟人的那声寒暄；在于周末的早晨，能轻松地在公园找到一张长椅，晒着太阳读一会儿书。

而家的价值，永远有最重要的一部分，是写在房产软件那不断跳动的数字之外的，它写在早晨厨房的灯光里，写在傍晚归家的脚步声中，写在邻里间多年不变的亲切问候里。