万科预亏飙到820亿，发展挑战依然严峻，会全力以赴破局

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“2026年，楼市必须稳住！”开年以来，多种迹象已表明了这种“反攻”决心。

楼市深调至今5年，影响面实在太大了。近来，多家一线房企频曝2025年巨额预亏，而且亏损幅度还不断放大。

作为曾经房企标杆的万科，2025年在大股东深铁集团强力“输血”下积极自救还债，无意中却一举摘得“整个A股市场有史以来到年度最大亏损”。

这种略带戏谑味儿的背后，更多是一种惨烈、悲壮与无力感。

据万科公告最新披露，公司预计2025年归母净利润亏损约820亿元，较上年同期经审计后净亏损约494.8亿元相比，放大净亏损额325.2亿元；扣非后归母亏损约800亿元，较上年同期净亏损约454亿元加剧恶化了346亿元。

自2024年首次罕见亏损以来，万科已累计预计净亏损高达1300多亿元。

与2024年亏损原因“差不多”，万科给出了4点解释：

1、开发项目结算规模显著下降，此前两年拿地成本偏高致毛利率偏低；
2、业务风险敞口升高，新增计提信用与资产减值；
3、部分经营性业务整体亏损及部分非主业财务新亏损；
4、部分大宗资产交易和股权交易价低于账面值。

深究起来，外因是这几年楼市持续深调叠加宏观经济低迷，相互影响，购房需求端低迷，房企销售下滑致信用滑坡，借钱融资艰难，反过来又影响房企安全及冲击购房信心。

最核心的原因，仍是万科以原“一把手”郁亮为首的高层误判形势，甚至是心魔冲动，被过往发展路径惯性驱使。

大家都记得：2018年万科已率先吹哨高喊“活下去”，振聋发聩。很多人还觉得万科是不是在搞笑、恶作剧。

来源：地产密探图库

2022年至2023年，房企“三道红线”持续发威，融资端被套上了“紧箍咒”，一批知名千亿级民营房企相继爆雷，市场一片肃杀，万科却趁机逆市猛攻拿地，无暇“去杠杆”与“收缩聚焦”，导致2024年以来越发吃力。

2025年初以来，万科债务危机明显加剧，但背靠深铁集团向其累计借钱200多亿元将境内公开一次次债化险为夷。同样是去年初，这种背靠大股东不断“输血”的代价是万科高层大洗牌，以深铁为首的深圳国资系强势接管。

去年底，万科一笔境内公开债临近偿还而陷入空前严峻危机，多方博弈一度陷入僵局，眼看爆雷近在咫尺。

意外的是，今年1月下旬突然迎来大转机，再次上演“上帝剧本”。1月21日，“21万科02”成功展期。1月27日，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中票展期方案被表决通过。这3笔债合计规模约68亿元。

外界此前都误以为：深铁不会再输血了。但伴随公开展期的是，深铁明确将向万科再提供23.6亿元股东借款，作为2026年首笔股东借款，提振市场细心意味空前，当日万科股价大涨。

在管理上，去年11月，作为“深铁系”高管、万科董事的黄力平因时任深铁与万科双“一把手”辛杰被查而顺势上位，而原一把手郁亮继续担任执行副总裁。

今年初，万科宣布郁亮因到龄退休辞职，辞去公司董事、执行副总裁等一切职务。近日，坊间居然传闻郁亮失联，正在配合调查。

去年10月，万科原总裁祝九胜已被刑拘，距其去年初被公告因身体原因辞去总裁一职约9个月。早些年深具建行出身背景的祝九胜，于2018年被初登万科“一把手”没多久的郁亮擢升到万科总裁，被视为万科转型期的“关键先生”。

随着郁亮退出万科，其近些年培养的班底在去年以来多轮组织架构调整中已基本被清洗出局，这给现任万科“一把手”黄力平留出了更多的腾挪空间。

2026年，楼市企稳成为各方努力所向，比如近来房企“三道红线”已低调取消，融资端有望新破局，但关键仍是销售要有起色，销售有无起色还得看大家的信心指数，而背后仍是经济基本面及收入、就业预期能否向好。

诚如万科最新强调说，当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压。面向未来，公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力；公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。