820亿！万科2025年遭遇史诗级亏损。2026中国房地产即将反弹？

昨晚万科的业绩公告，从某种意义上看，特别像是个行业里程碑。

今年来，风雨飘摇的万科，在2025年交出了一个史诗级亏损的财报答卷，2025年业绩预告显示，万科归属上市公司股东的净利润预计亏损820亿元，去年同期也只亏损495亿元。

这样的亏损数据，将取代此前海航控股在 2020 年创下的 640 亿元亏损记录，创下全部A股上市公司的历史记录。

而从公告的原因来，造成巨亏的主要是两个大原因，一是前期拿地的地价成本高，一是存货资产减值。

可以说，从2021年中起，历经5年，中国房地产坠落的路线走到这里，基本上到了行业的底部。万科的这次巨额亏损，标志着行业的至暗时刻。

由于前几年战略上的误判，万科怎么也不会意识到房地产的崩塌会来得如此猛烈。

中国房地产经过这轮惨烈的大洗牌，全国各地房价普遍经历了30~50%的暴跌，带来了100多万亿的中国居民家庭财富的缩水，这个的巨量财富缩水，严重拖累了市场消费的就业市场。

中国经济的新旧动能以如此猛烈的方式切换，影响了旧经济里多数行业的经营。因此，迷茫、无助、焦虑成为一种普遍的社会情绪。

不管怎样，就如狄更斯所说，这是最坏的时代，也是最好的时代；这是失望之冬，也是希望之春；这是黑暗的季节，也是光明的季节。

一个时代的翻篇，意味着一个新时代的开始。展望未来，中国房地产会往何处去？我们来看几个关键判断：

1、著名财经作家吴晓波最新的判断是这样的：

从供给端看，2025年全国住宅新开工面积和最高峰的时候相比下降了74%，已经回落到了2004年的水平。

在租金回报率上，目前全国30个重点城市住宅的租金回报率中位数已经达到了2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%。

目前四大行定存利率大概在1.2%—1.3%之间，部分银行甚至取消了五年期定存。租金回报率高于定存利率，这将吸引长期投资者回流二手房市场。

如果未来一年，租金回报率能够持续地高于存款利率，同时出现CPI和银行信贷数据倒挂，那么楼市大概率将会走出底部。对绝大多数的中国家庭，尤其是新中产家庭而言，不动产仍然是理财产品之一，而且是最重要的理财产品之一。

2、经济学家任泽平的最新判断如下：

人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大。东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来仅有两成城市人口持续流入，出现二八现象。

房价走势分化将加剧，一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，未来2-3年内将筑底，更长远看一线房价有望止跌回升。而大多数三四线城市，人口流出，有价无市、去化困难，未来可能陷入漫长的阴跌。

房地产行业大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

3、著名私募基金操盘手李蓓更是旗帜鲜明的提出中国房地产的大拐点已经确认。

她的核心判断依据是：按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右。经营贷的利率只有2.2%。

如果用经营贷买房，资金成本是2.2%，而房子的租金回报可能是就是2.4%。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于3%。一个租客，现在去买个房子，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出来一部分的刚需。

最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%，就是一个证明。

对于一位房东而言，他会发现，几年前存银行买理财，收益显著的高于租金回报，高1%到2%。但是现在就反过来了，现在房子留着去出租的话，还是有2.4%的这个平均的租金回报。但是若他去存银行或者买理财的话，可能就1%多。

房子的租金回报比理财或者存款高了。在现在资产荒的背景下，如果他没有特别好的选择，没有很高的风险偏好，不是一定要进股市的话，那他留着房子出租，而不是非要卖掉，可能就更合适了。

这背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的。供减需增，就是拐点的明确信号。

那么，从三位大V的观点比较来看，他们都是高度关注租金回报率的数据。

他们一致的判断是：

1、对于核心城市核心地段，租金回报率如果超出了存款理财利率，那就是房价会企稳反弹的信号。

2、房地产市场将分化，马太效应、2/8法则同样适用于地产业。在人口出生率持续下降的国情下，那些人口净流出、城市远郊地段的房地产，将在相当长时间里，看不到未来。

而他们之间最主要的分歧点在于：

李蓓已经旗帜鲜明的宣布已经她看到了房地产的大拐点，

任泽平则认为还有2~3年的筑底期；

吴晓波并没有在时间上做明确表态。