借亲属名义买房，离婚后如何分割？｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2002年，赵雅琴和丈夫赵明远正经历人生低谷——赵明远下岗多年，家中负债，连档案都无处存放。恰逢北京市推出经济适用房政策，但因赵明远身份问题，夫妻无法以自己名义申请资格。

赵雅琴便找到妹妹赵雅琳求助。当时，赵雅琳和丈夫周建国刚获批一套经适房指标。在赵雅琴承诺“以后帮你们办指标”后，赵雅琳同意出借名额。

2002年12月，以赵雅琳名义，与甲置业公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋（位于昌平区回龙观），总价47.8万余元。所有手续由赵雅琴办理，全部房款由夫妻共同财产支付，合同上“赵雅琳”的签名也是赵雅琴代签。

房屋交付后，赵明远夫妇及孩子入住，一直居住至2019年。购房合同、发票、审批表等原件均由赵雅琴保管。

2006年，赵明远与赵雅琴协议离婚。离婚协议中分割了其他房产和车辆，未提及一号房屋——双方当时都认为这套房“与赵明远无关”，毕竟登记在小姨子名下。

但2010年后，赵雅琳夫妻反悔，拒绝配合办理房产证。2016年，他们甚至起诉要求赵雅琴腾房。法院在A号判决中查明：

赵雅琴与赵雅琳存在借名买房合意；

周建国对借名一事知情且同意；

房屋由赵雅琴出资、装修、占有，应属其实际所有。

最终驳回赵雅琳夫妻的腾房请求。

然而，此后赵雅琴始终未主动要求过户。赵明远因视力残疾，行动不便，长期住在无电梯的一号房屋，生活困难。眼看房屋具备过户条件，而前妻和小姨子均不作为，他只能亲自起诉，要求：

确认自己对一号房屋享有50%份额；

判令甲置业公司先将房屋登记至赵雅琳名下，再由赵雅琳过户至他和赵雅琴名下。

赵雅琴表示同意配合过户，但不同意将50%份额给赵明远，称购房时赵明远完全未参与，且离婚时已分割完毕。

赵雅琳、周建国则坚决反对，称当年是被欺骗出借指标，导致自家丧失购房资格，要求赵雅琴赔偿损失。

裁判结果

法院判决：

✅ 甲置业公司七日内协助将一号房屋登记至赵雅琳名下；

✅ 赵雅琳、周建国在完成上述登记后七日内，协助将房屋过户至赵明远、赵雅琴名下；

赵明远成功推动房屋完成“从开发商→名义人→实际权利人”的完整过户路径。

法院说理

本案核心在于：赵明远是否有权代位主张过户？

法院认为：

第一，借名买房关系已由生效判决确认。

A号判决已认定：赵雅琴是实际购房人，赵雅琳、周建国知情并同意借名。该事实具有既判力。

第二，赵明远具备代位权基础。

一号房屋购于婚姻存续期间，属于夫妻共同财产；

离婚时未分割，赵明远仍是利害关系人；

赵雅琴在A号判决后长期怠于行使过户权利，影响赵明远权益实现；

根据《民法典》第535条，赵明远作为债权人（对夫妻共有财产享有份额），可代位行使赵雅琴对赵雅琳的合同权利。

第三，过户路径分两步合法可行。

因房屋尚未办理初始登记，必须先由开发商过户至合同买受人（赵雅琳），再由赵雅琳转移至实际权利人。法院支持这一操作顺序。

办案心得

这个案子有几个关键点值得借鉴：

第一，代位权是突破“怠于履行”的利器。

很多借名买房案件卡在名义人或实际出资人不配合。本案中，赵雅琴虽认可借名，却多年不行动。赵明远作为共有人，通过代位权直接向开发商和名义人主张权利，绕开了前妻的消极态度，成功启动过户程序。

第二，生效判决是后续维权的基石。

2016年的A号判决已确认借名关系成立，极大降低了本次诉讼的举证难度。这提醒我们：一旦借名关系被司法确认，后续确权就有了“通行证”。

第三，婚姻存续期间购房，即使登记在他人名下，仍可能属夫妻共同财产。

赵明远虽未直接参与购房，但房款来源于夫妻共同财产，且购房发生在婚姻期内。法院据此认定其与房屋存在利害关系，赋予其代位权。这对离婚后才发现“隐性房产”的当事人尤为重要。

此案表明：即使离婚多年、前妻不作为、名义人反悔，只要能证明房屋属于夫妻共同财产且借名关系成立，实际权利人仍有法律途径拿回属于自己的房子。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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