“去库存”还是重启了？已明确，今年开始，4类房子或通通受益

作者：研市君

在此之前，不少人都觉得，在经历2015年那波楼市去库存以后，应该不可能再有发财的机会了，毕竟当时城市化还处于发展中段，通过拆迁推进城镇化建设是时代依托，决策者依靠拆迁和涨价去库存策略，确实造就了一批批富人。

但今非昔比，由于很多人对未来市场走向看不清，根本就不敢贸然入场买房。这样的结果就是，我们的存量房库存累积越来越多。官方最新统计数据显示，截至2025年末，我国待售商品房面积约7.66亿平米，其中住宅5.3亿平米，商业房和办公楼1.7亿平米。这还不包括约0.7亿套农村空置房，以及无法统计的城市二手房库存（因为卖与不卖是时刻变动的）。

老实说，这么多的空置或者待售商品房存在，不仅造成了资源浪费，还阻碍经济发展。老百姓能看到的问题，国家自然也是了然于胸。一句话，这些空置房屋和待售商品房库存必须盘活起来，否则，楼市回暖就会成为空谈。接下来如何做呢？

不知道大家注意到没，楼市这段时间的好消息接连不断，对唱空楼市的自媒体和房产中介进行了严密监控，目的是扭转“继续向下”的预期。但这还不够，还得从解决楼市问题最根本的库存端下手，彻底扭转“供大于求”的局面。这不，国家开始开始对存量房动手了。

根据证券时报讯息，国家日前印发了《加快培育服务消费新增长点工作方案》，其中有一部分是这样定调的：

依法盘活用好农村闲置土地和房屋。鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设。

虽然只有短短的两句话，但其实蕴含着丰富的内容，起码包含了两大信息量：

一是无论是农村的闲置宅基地，还是农村空置房屋，都要按照法律法规进行盘活，要用起来。

二是预计会出台消化地方存量房的政策，这个存量房，不仅包括开发商的待售商品房，还包括没卖掉的二手房，甚至库存商铺、商办等。

从目前的信息看，应是由地方国资来收，其用途要么用来出租做旅游，要么用来做保障房，租给需要居住的人。

有人会问，地方哪有那么多的资金来收购？有什么动力呢？这个其实不用你担心，前面已经有配套政策了，地方的收购资金来源于利率非常低原计划用来建保障房的资金，收购过来后，其租金完全可以覆盖贷款资金利息。举个例子就明白了：

根据中指院发布的全国百城住房数据显示，均价1.7万元/平米，租金34元/平米/月。如果按照100平米算，34*100*12/1.7*100=0.024，租金回报率为2.4%。这远高于保障房再贷款资金1.25%（后面应该还会降）的利率。说白了，这可是稳赚不赔的差事，这就为持续开展此项工作注入了源源不断的动力。

由此可见，中央已明确了“去楼市库存”的路径，虽然不像过去那样大规模的拆迁让很多人一夜暴富，但随着相关配套的细化措施的出台，这4类房子或都能受益。

第一是有旅游规划区域的农村房屋。

文件说得很清楚，首先是对旅游目的地的基础设施改造。这个旅游目的地既包括经济，也包括整个区域附近，可以说，相关的交通、教育、文娱等设施一经改造，整个区域的面貌都会焕然一新。

此外，还会对区域内的房屋、宅基地征用或者改造，以服务当地旅游。这些空置房屋可以用来做农家乐、做酒店餐饮、住宿等等。毫无疑问，有的家庭可能依宅基地或者空置房屋都可以世代无忧的生活了。

第二是待售的商品房。

这个不用多说，政府收购存量商品房用于保障性住房，这是当前消化存量房的核心举措之一。目前多个省市已经在“地方两会”上明确了目标，接下来就是具体推进了。

这里需要说明一点，目前提出的是以合理价格收购已建成但尚未出售的商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。相比此前的6折、7折低价格收购，开发商意愿不高，接下来其收购价格应是更趋于市场化，一方面是让开发商有出售的积极性，另一方面也有利于促稳楼市，扭转大家的预期。

目前已有城市国资下场，整栋或者整个小区收购，这被坊间视为去楼市库存的风向标。

第三是部分老旧二手房。

相比新房市场的相对温和，目前的二手房价格持续下探。一个重要原因是，房子太老、太旧、户型等功能跟不上时代发展，改善的人看不上，刚需的人又不缺。但解决老旧二手房问题，对维稳楼市又至关重要。

所以，针对老旧二手房的收购已摆上重要议事日程。据不完全统计，诸如杭州、宁波、上海、徐州、南京、蚌埠、淮北、武汉、烟台、济南等城市已经开始。他们要么以“以旧换新”名义置换老旧二手房，以带动新房市场销售。要么直接全款收购，也不要求你买新房，其目的就是带动市场预期。其收购价格也越来越客观市场化，有的甚至高出市场价，为的就是提升扭转市场预期。

第四是待售商铺或商办。

央妈将实施了18年的商业用房贷款政策进行了重磅调整，将商业用房（如写字楼、商铺）购房贷款的最低首付比例由50%下调至30%，目的是盘活去化商业用房库存。

曾想买商业用房的都知道，首付款50%，且只能贷10年，很多人都因资金问题只能知难而退。现在只有30%首付款，买来就可以出租还月供，如果能出租出去的商铺、商办简直就是持续的现金奶牛。

由此可见，随着去楼市库存工作悄然展开，既能实现楼市企稳回暖的目标，相关的房源也能受益。虽然不像以前的拆迁那样带来瞬间暴富，但能获得持续安稳的收益也是不错的。

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