2026年杭州宅地首拍，一个苦涩的“开门红”

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作者|深水财经社 何离

当2026年1月30日上午的杭州土地交易市场落下槌音，一场历经30轮竞价的角逐终见分晓，浙江博策旗下杭州博致房地产，以8.77亿元总价斩获拱墅区东新单元XC0603-14地块，19.81%的溢价率算是给土拍送上了一个开门红。

作为2026年杭州宅地首拍，杭州也是拿出了一块“尖货”，所以拍价情况尚属满意，为2026年国内土拍市场注入一剂强心针。

但与此同时，纵观1月份全国主要城市土拍表现，供求双冷的整体态势未改，杭州的“开门红”更像是寒冬里的一束微光。

30轮竞价点燃热度

作为2026年杭州首场宅地出让，此次推出的拱墅区东新单元地块从挂牌之初就备受关注，最终吸引约20家主流房企同台角逐，近一小时的竞价过程堪称近期土拍市场的“少见场面”。

据杭州市规划和自然资源局公示信息显示，该地块编号为杭政储出〔2025〕150号，出让面积17446平方米，规划建筑面积26169平方米，容积率1.5，建筑限高50米，起始价7.32亿元，起始楼面价27974元/平方米。

从区位条件来看，这宗地块各方面条件都很优质。

地块坐落于拱墅区核心板块，1公里内坐拥地铁3、4号线新天地街站和5号线西文街站三轨交汇的交通优势，东新路、沈家路、留石高架路等主干道环伺，通达全城十分便捷。

商业配套更是成熟，2公里内汇聚新天地购物广场、西联广场和中大银泰等商业中心，可全方位覆盖居民日常消费与休闲娱乐需求。

最终脱颖而出的竞得方浙江博策，并非首次布局杭州。公开信息显示，浙江博策是从房地产代理起家的浙江本土民企，2021年转型自主开发，2025年1月曾以底价8.2亿元竞得杭州双桥商住地，与绿城管理合作开发“观紫金宸庐”项目。

此次其旗下杭州博致以33515元/平方米的成交楼面价拿下东新单元地块，相比板块上一次2025年5月西房拿地时41305元/平方米的楼面价，降幅约19%，也为后续项目定价预留了充足空间。

据悉，该地块容积率仅1.5，将打造叠排、洋房等低密改善产品，对标周边5万元/平方米左右的二手房挂牌价，未来有望凭借性价比在板块内占据优势。

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开年多城土拍遇冷

与杭州首拍的热度形成鲜明对比的是，2026年1月份全国主要城市土拍市场整体延续冷清态势，供求规模双双回落，多数城市陷入“底价成交”甚至“流拍”的困境。

克而瑞地产数据显示，2026年1月份全国土地成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48%；成交金额622亿元，环比下降90%，同比下降59%；全国涉宅用地平均溢价率仅1.8%，环比下降0.3个百分点，市场热度持续低位回落。

分城市能级来看，一线城市土拍零溢价常态化，供应规模普遍收缩。比如杭州这次土拍只拿出了一块宅地；上海1月份完成2轮集中土拍，分别于1月6日、1月29日出让5宗涉宅地，总成交金额85.88亿元，所有地块均底价成交，溢价率0%，参拍房企以越秀、厦门国贸等央国企为主。

其中，1月6日出让的浦东高行、闵行兰香湖地块底价成交总价45.7亿元，1月29日推出的松江九亭、青浦赵巷、青浦新城3宗地块底价成交总价40.18亿元，均为外环外低密地块，无任何竞价环节。

北京和深圳的宅地供应则更为低迷。北京1月份仅挂牌少量非核心宅地，无集中成交，重点以补库存为主，暂无高热度地块出让。

深圳1月份更是无涉宅地集中出让，仅零星成交工业用地，土拍市场处于阶段性静默期。

广州虽挂牌了珠江新城东马场地块这一“重量级”综合用地，起拍价186.4亿元，起拍楼面价3.3万元/平方米，但因配建要求严苛，需建设国际五星级酒店、学校等多项配套，市场观望情绪浓厚，截至1月30日尚未成交，预计大概率底价或低溢价成交。

核心二线城市中，除杭州外，多数城市土拍同样热度不足。合肥1月份仅出让1宗涉宅地块（瑶海区YH202601号），由合肥东部新中心建设投资有限公司（瑶海区属国企）底价1.0389亿元竞得，溢价率0%，无民企及外地央国企参拍，地块规模小且属城市更新配套用地，吸引力有限。

南京1月份无涉宅地集中出让，仅挂牌少量商办及工业用地，以去库存为主，核心区宅地供应稀缺，市场等待3月后批次供地。

武汉、成都等城市虽有宅地成交，但多为底价出让，部分远郊地块出现流拍，拿地主体以本地国企为主，民企参与度极低。

多数三四线城市远郊地块流拍增多，核心区地块也多底价成交，总出让金额同比降幅超50%，市场信心不足，拿地主体以地方城投为主，民营房企几乎全面退场。

土拍市场即将进入活跃期

杭州1月30日的宅地首拍，至少为2026年国内土拍市场开了个好头。

当前市场环境下，房企拿地愈发看重“确定性”，核心城市、核心板块的低密优质地块，即便面临市场调整，仍能吸引资本关注；而杭州此次推出的地块，既贴合改善型住房需求，又通过合理的起始价设置，避免了地价虚高。

与此同时，杭州的热度也无法掩盖全国土拍市场的整体冷清。从核心成因来看，一方面是季节性因素影响，1月份正值岁末年初，各地供地节奏放缓，成交地块多为2025年末的收尾项目，优质高总价地块供应稀缺，自然难以带动市场热度。

另一方面，房企资金压力尚未完全缓解，多数企业仍以“去库存、稳现金流”为主，拿地态度谨慎，即便融资环境持续优化，也仅优先布局核心城市的优质地块，对非核心区域及高风险地块坚决回避。

此外，各地持续践行“控增量、去库存”的调控思路，1月份全国土地供应建筑面积3360万平方米，环比下降50%，同比下降8%，供求双端的收缩进一步加剧了市场的冷清态势。

值得注意的是，市场并非毫无转机。2026年初，中央部委及监管部门明确将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境持续优化，有望逐步提振房企拿地积极性。

同时，自然资源部与住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，提出以存量用地盘活为核心，强化国土空间规划的弹性与适应性，未来将释放更多优质地块资源。

展望后市，随着春节假期结束，各地2026年供地计划将陆续落地，土拍市场将正式迈入新的供地周期，预计上半年市场热度将逐步回升。

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