北京通州潞城镇七级村四村改造，补偿权益如何在征收中清晰分割？

导读：在潞城镇七级村的边缘，一片由彩钢板和砖块混杂搭建的厂房群落格外显眼。其中一栋二层小楼，是村民老张二十年前用全部积蓄在自家承包的村集体建设用地上盖起来的，起初是仓库，后来租给了来做家具的小李。隔壁更大的厂房，则是村集体出地、外来老板老王出资合建的，合同约定“遇征地拆迁，土地补偿归村集体，地上物补偿归老王”。如今，城中村改造的蓝图覆盖了这片区域。

面对即将到来的征收，老张、小李、村集体、老王，还有更多类似情况的权利人，都紧盯着同一块“补偿蛋糕”，心中盘算着各自的份额。在“集体土地所有权”这把大伞下，生长出的私人建房、合资厂房、租赁经营等复杂权利形态，如同缠绕的藤蔓。当征收的斧钺落下，法律该如何精准地切割，才能让每一份真实的投入和权益，都得到公平的对待？

1、法律关系的多层叠加：解剖“集体土地上的私人建筑”

在集体建设用地上形成的经营性建筑，其权利结构是历史政策、民间契约和市场行为共同作用的产物，通常包含多个法律层面：

第一层：土地所有权与使用权：土地所有权属于村农民集体。私人或企业享有的只是土地使用权。这种使用权的来源可能是：

宅基地（但超占或用于经营）：老张的情况可能属于此类，将部分宅基地或周边集体建设用地用于非居住经营。

集体建设用地租赁/承包：村集体将建设用地出租或承包给个人或企业使用，收取租金或管理费。

联营、合作建房：村集体以土地入股，与企业或个人合作建房，共享收益。

第二层：地上建筑物（附着物）所有权：谁投资，谁（原则上）拥有建筑物所有权。这是《民法典》确定的一般规则。老张自建的房子，所有权归他；村集体与老王合建的厂房，按约定地上物归老王。

第三层：房屋的租赁/经营权：建筑物所有者将房屋出租给实际经营者（如小李），产生租赁合同关系。承租人享有合同约定的租赁期内占有、使用的权利。

征收补偿，本质上是对上述三层权利的“赎买”或“补偿”。清晰分割的前提，是厘清每一层权利的主体和边界。

2、补偿分割的核心原则与法律依据

根据《土地管理法》及北京市相关规定，集体土地征收补偿主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。其中：

土地补偿费、安置补助费：对应的是集体土地所有权及对农民生产生活的保障，应归村集体经济组织，用于集体分配和安置。

地上附着物补偿费：对应的是地上建筑物、构筑物及其他附属设施的所有权。这是分割的关键。

核心分割原则是：“房地分离，补偿各归其主”。土地的补偿归土地权利人（村集体）。地上物的补偿归地上物的所有权人（投资人）。承租人的损失，通过其与出租人（地上物所有权人）的合同关系解决，或依据政策获得独立的搬迁、停业损失补助。

3、不同情形下的权益分割实操与困境解决

村民自建无证厂房（如老张）：

土地部分：因其使用集体土地可能未经完整审批，其“土地使用权”的补偿主张较弱。土地补偿费原则上归集体。但实践中，考虑到其作为集体成员的历史贡献和投资事实，村集体在分配土地补偿费时，可能会通过民主程序，给予其一定比例的份额或奖励。

地上物部分：房屋是其个人投资，地上附着物补偿应全额归老张。评估按建筑成本结合成新率计算。

困境：建筑可能被认定为“违建”。处理原则应是“历史看待，区别对待”：对出于生产经营需要、形成时间长、村里长期默许的，不宜一律无偿拆除，应给予适当的材料费补偿或结合其他补助。

村集体与企业/个人合建厂房（如村集体与老王）：这是最清晰的一种。严格按合同约定分割。合同约定“地上物补偿归老王”，则这笔钱就应支付给老王。土地补偿归村集体。

关键：需要核实合同的真实有效性，以及老王是否完全履行了出资义务。

租赁厂房的补偿分割（涉及老张/村集体、老王、小李三方）：

第一步：确定补偿总额。征收方对“土地+地上物”的补偿款，支付给权利人（土地归集体，地上物归老张或老王）。

第二步：承租人（小李）的权益保障。

合同有约定：按租赁合同关于拆迁补偿的条款处理。例如，约定“拆迁补偿中，装修损失、停产停业损失归承租方”，则地主/房主应将该部分转付给小李。

合同无约定或约定不明：小李有权依据《民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁）精神及相关司法解释，主张以下权益：装修残值损失补偿（如果装修经出租人同意）。搬迁费、临时安置费。停产停业损失补偿：这是小李的核心权益。这笔钱应基于小李的经营事实单独评估，或从总补偿款中切分。实践中，可协商由征收方直接支付给小李，或支付给房东后由房东转付（需监督）。

协商平台至关重要：必须组织出租方、承租方、村集体三方协商，明确各自分得的款项，并签署书面协议，避免房东截留承租人应得补偿。

4、确保清晰分割的程序建议

前期全面确权登记：征收启动前，由镇政府、村集体、专业律师组成工作组，对区域内所有建筑的土地来源、出资建设历史、租赁合同、经营现状进行彻底调查和档案固定，形成权属清单。

分类制定指导方案：针对不同类型（自建、合建、租赁），出台简单的补偿权益分割指引，告知各方基本的权利框架和谈判原则。

搭建“三方乃至多方协商平台”：对于涉及多方的个案，由征收实施单位或司法所组织专场协调会，出示权属调查结果，引导各方基于法律和事实进行谈判分割。

补偿款支付监管：对于涉及转付的（如承租人补偿），可采取“共管账户”或“补偿款支付与租赁关系清结挂钩”的方式，确保承租人利益不被侵蚀。

结语：潞城镇四村的改造，是对过去数十年粗放发展形成的历史产权格局的一次精密手术。手术的目的不是否定历史，而是在承认既成事实的基础上，用法律的尺子和协商的智慧，对交织的权利进行一次公平的“确权”与“分割”。让村集体获得土地增值的合理回报，让投资者拿回砖瓦水泥凝结的血汗钱，让经营者获得重新出发的资本，这是维护社会公平正义的必然要求。