物业费没交就不能坐电梯？湖南一小区业主被迫爬楼，官方热议

一个寒夜，湖南株洲天元区某小区，62岁的张阿姨站在电梯前，第三次刷着门禁卡。 屏幕依旧显示“无权限”。 她膝盖刚动过手术，望着漆黑的楼梯间，眼眶红了。 同一天，一位怀孕七个月的年轻妈妈在单元楼门口站了半小时后，被丈夫背着爬了12层楼回家。 这场“回家难”风波，源于仕格物业在12月11日将电梯系统升级为人脸识别加刷卡双认证模式，并将欠费业主直接拉入黑名单。

物业公司声称系统升级是出于安全考量，但业主们发现，只要存在物业费欠缴记录，电梯权限便被自动冻结。 当晚下班高峰，几十位业主挤在单元楼门口，有人抱着熟睡的孩子，有人搀扶着老人。 街道办、社区和公安部门当天上午就召集协调会，要求物业恢复居民正常通行，但物业负责人当场拒绝，辩称这是“正常的设备升级，不是限制使用”。

类似场景在全国多地重复上演。 河北迁安市天洋城小区，物业将其中一部从地库上楼的电梯设为“刷卡专用”，未缴费业主需先爬楼到一楼才能使用另一部电梯。 南昌新建区吾悦广场公寓楼，70%的业主因质疑物业费“一房两价”而拒缴费用，导致5部电梯被全部梯控。 祁东县景泰新城物业则要求业主每年预交物业费才能升级梯控卡，否则无法乘梯。

业主们的不满多源于服务质量问题。 株洲提香蓝岸的王女士列举，地下车库监控坏了八个月未修，单元门禁频繁失灵，楼道垃圾清理不及时。 南昌吾悦广场的业主指出，同楼的自住房物业费为每平方米4.1元，而酒店仅需2.8元，存在明显不公。 物业公司却感到无奈，南昌吾悦广场的唐经理称，70%以上业主拒缴费导致公司无力承担电梯维修费用。

法律层面，这种捆绑行为明确不被支持。 《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。 2025年12月，最高人民法院发布典型案例，进一步明确物业不得以限制使用门禁、电梯等措施催费。 河南泽槿律师事务所主任付建指出，电梯属业主共有财产，物业无权设置使用障碍。

地方监管部门态度各异。 迁安市住建局曾向物业发出责令整改通知书，要求取消梯控限制。 但该局工作人员也坦言，物业管理部门缺乏专门规定对此进行管理，若取消梯控，已缴费业主可能认为利益受损。 祁东县市场监督管理局则称，若物业以不交费为由限制电梯使用即为错误行为。

部分物业尝试折中方案。 株洲某小区在2023年元旦期间，为欠费业主临时升级电梯卡，期限延至当年2月底，并提议由占用入户大堂的酒店承担20%物业费。 这种临时措施并未彻底解决矛盾。

最高人民法院通过案例强调，物业服务人应通过诉讼等合法途径追缴欠费，而非采取极端方式。 湖南日报报道，业主可联名向街道申请重新投票，若三分之二业主反对梯控，物业应停止该做法。

当回家的路被一张门禁卡阻断，当物业服务沦为“先交钱再进门”的交易，我们是否该反思：物业与业主之间，究竟是服务契约的双方，还是管制与被管制的对立者？ 如果缴费率成为电梯通行的唯一标准，那么高楼层的老人在爬楼时跌倒的责任该由谁承担？ 在“付费使用”的逻辑下，小区公共空间的共享本质又该如何维系？