广州开启“低密时代” 挂牌宅地平均容积率低至1.57

《新年楼市新引力》

第1期低密降容

《广州市好房子评价标准（征求意见稿）》发布，推动产品向品质回归

广州楼市正迎来一场密度革新。2025年广州供地持续“降容提质”，全市挂牌宅地平均容积率低至1.57，创下2006年以来新低，容积率为3.1以下的住宅正陆续入市。与此同时，近日《广州市好房子评价标准（征求意见稿）》（以下简称《标准》）正式发布，对住宅建筑间距作出明确量化要求，如不同单元居室对视距离不小于18米，从设计源头保障居住的舒适性与私密性。对开发商而言，低容土地降低了高周转压力，推动产品向品质回归；对购房者而言，则意味着真正的改善型生活正变得触手可及。

近日发布的《广州市好房子评价标准（征求意见稿）》，对住宅建筑间距提供了明确指引——不同楼梯单元之间居室对视距离不小于18米。

政策定调

住宅容积率告别“无限拔高”

新快报记者了解到，当年一度盛行的小高层正重出江湖，住宅密度降低、品质提升，已成为当前广州楼市新趋势。为了兼顾地价成本，近年广州中心四区内开发的新项目以高容积率产品为主。但自去年下半年起，这一格局被逐步打破，低密宅地在中心四区频频亮相，低密度、小高层、大园林等产品形态重新进入市场，板式小高层再度回归，低密产品不再只是高端住宅专属，更覆盖至改善和刚需客群。

■2025年广州挂牌宅地平均容积率低至1.57，创下2006年以来新低。

这一转变的背后，政策导向尤为关键。住建部发布的国家标准《住宅项目规范》于2025年5月正式实施，明确住宅用地容积率上限为3.1，为行业树立了清晰的“好房子”标尺。在此指引下，广州土地供应结构显著优化，出让地块的容积率普遍进入下行通道。普睿数智研究中心数据显示，2025年全市挂牌宅地平均容积率已降至1.57，创下2006年以来新低，与2020年2.7的高位形成鲜明对比。地块容积率普遍控制在4.0以下，建筑面积也多数不超过10万平方米，反映出土地供应正在向“小而精、低密度”方向调整。

在此之前，在国内包括广州在内的多个城市，超26层的超高层住宅并不少见，容积率超过5.0的项目屡有出现，高密度开发模式在一定程度上牺牲了居住舒适度。不过随着出让地块的容积率下降，开发商在土地选择与产品设计上全面转向。广州目前已有多个新盘率先采用板楼+小高层的组合形态。其中，天河奥体板块的保利辰园湖境容积率仅为2.07，规划建设17层板式小高层及23层塔楼产品；去年荔湾小梅大街地块转化而成的力迅·樾公馆，容积率为2.6，打造了5栋10层南向板楼；番禺的越秀·鸿璟台容积率同样为2.6，采用板式+塔楼结合的设计，规划18层板式小高层与32层塔楼产品，兼顾舒适度与房源供应。

市场转向

小体量地块成开发商“新宠”

过去一段时间，部分新房项目容积率一度突破5.0甚至高达7.0，动辄45层至50层的“摩天住宅”频现，其高公摊、采光通风受限、私密性差等问题饱受诟病。相较之下，容积率更低、以板式小高层为主的低密度产品，凭借得房率高、承重墙少、户型灵活等优势，迅速成为市场新宠。

开发商转向低密小体量地块，既是响应政策与市场需求，也是对开发风险与回款效率的理性权衡。此类地块通常位于中心或近郊优质板块，总价适中、开发周期短、产品去化快，契合当下购房者对居住品质的升级诉求。

近期土地市场的表现印证了这一趋势。例如上月成功出让的白云新城地块，历经多轮竞价，最终以17.8%的溢价成交，其容积率仅为2.3，凭借“小而美”的特点，兼顾了操作的灵活性与风险的可控性。进入2026年，广州首批挂牌宅地继续延续“低密、质优”导向，如番禺钟村与花都雅瑶两宗地块，容积率分别控制在2.79和2.0，土地供应持续向“降容提质”方向倾斜。

拟出标准

对视距离不小于18米护隐私

在住宅开发中，容积率作为地块建筑规模的核心管控指标，从总量上决定了地块可容纳的建筑体量。而“楼栋高度”“楼栋数量”“楼栋间距”正是实现容积率的关键指标。其中，楼栋间距不仅关乎基本的消防与通风要求，更会影响居住者采光、日照、隐私与空间感受。有业内人士指出，若房企一味压缩楼栋间距，很容易导致低楼层采光严重不足，楼栋间视线受阻，直接影响居住舒适度。

近日，《标准》发布，为破解这一问题提供了明确指引。该意见稿将好房子评价划分为基本级、一星级、二星级、三星级四个等级，评价指标体系涵盖安全、舒适、绿色、智慧四类，每类指标均对应基本级、A级、AA级、AAA级四个评价等级。其中，《标准》对住宅建筑间距作出具体要求，同一楼梯单元不同住户居室对视距离不小于4米，不同楼梯单元之间居室对视距离不小于18米。满足此项要求，项目方可在评价中获得相应分值。

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓告诉新快报记者，一段时间以来，由于设计新规的变化，市场一度将“高使用率”作为好房子的显性特征大加追捧。“为了提高使用率，开发企业各显神通，很多项目通过花台、阳台、飘窗、天井、入户花园等各类空间拓展使用面积，但是也出现了部分项目‘唯使用率’的偏差。比如一些容积率并不低的刚需项目，卧室也效仿采用了270度飘窗的设计，看上去内部空间变大了，实际上居住体验并不好，隔热、隔音效果欠佳，对视问题也很突出。再比如一些号称四代宅的项目，一味追求大阳台，而忽略了住户的隐私保护，后期阳台的空间维护也是一大难题。”肖文晓认为，意见稿的出台非常必要，可以作为广州建设好房子的细则纲领，确保企业在执行落地过程中不走偏，真正造福购房者。

采写：新快报记者 何璐诗