借名购买经济适用房十余年，法院判决名义人必须配合过户｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2007年，张敏因家庭拆迁获得一套位于丰台的一号房屋的经济适用房购房资格，但她无力支付房款。

此时，朋友刘芳提出：由她全额出资购房，房屋归其所有，张敏仅提供指标并配合后续过户。

双方于2007年10月签署《协议书》，明确约定：

“房款由刘芳一次性付清，张敏同意该房屋归属刘芳所有。”

2008年2月，双方又签订《商品房转让协议书》，再次确认：

“刘芳已支付全部房款及8万元补偿，张敏在取得房产证后30日内协助办理更名。”

签约当日，张敏将一号房屋交付刘芳。

刘芳随即装修入住，连续居住至今已逾十六年，并持有全部购房合同、发票、完税凭证等原始文件。

2010年，张敏丈夫曾起诉主张协议无效，但法院两审均认定协议合法有效。

此后多年，刘芳多次催促过户，张敏却以“需再付一笔钱”为由拒绝配合。

无奈之下，刘芳起诉至法院，请求：

确认一号房屋归其所有；

判令张敏及开发商甲公司共同协助办理过户。

张敏辩称：

“协议是被诱导签署的，我只收到8万元，房子不能直接给她。”

开发商甲公司表示：房屋已具备过户条件，服从法院判决。

裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋归刘芳所有；

✅ 开发商甲公司先将房屋登记至张敏名下；

✅ 张敏在取得产权证后七日内，必须配合过户至刘芳名下；

✅ 刘芳向张敏支付补交的房款差价1199元。

法院说理

法院指出，本案核心在于：借名购买经济适用房的协议是否有效，以及是否具备履行条件。

关键事实包括：

一号房屋虽以张敏名义购买，但全部购房款、契税、维修基金均由刘芳支付；

房屋自2007年起由刘芳长期占有、使用、装修，无间断；

双方签署的两份协议已被生效判决确认合法有效；

该经济适用房系2008年4月11日前签约，根据北京市政策，现已满五年，可上市交易；

张敏虽称“受诱导”，但未举证存在欺诈或胁迫，且多年未行使撤销权。

法院强调：

“借名买房协议系双方真实意思表示，未规避限购政策（因签约早于政策收紧），亦未损害社会公共利益，应认定有效。”

“实际出资人已全面履行义务，名义人拒不配合过户，构成根本违约。”

律师提示

本案为“借名购买经适房”提供了重要参考：

2008年4月11日前签约的经适房，现普遍具备过户条件。

北京市规定，此类房屋满五年即可上市，不再禁止交易。

长期稳定占有+完整票据+生效判决=极强确权基础。

十六年居住事实与原始凭证形成闭环，远超一般出资证明。

名义人反悔难获支持。

若协议已被法院确认有效，且无新证据推翻，拒不履约将承担强制执行后果。

开发商配合是程序环节，不影响实体权利。

即使房产证仍在开发商名下，法院可分步判令先登记至名义人，再过户至实际权利人。

给客户的建议：

若已借名购买经适房并居住多年，请立即：

✅ 核实房屋签约时间是否早于2008年4月11日；

✅ 收集付款凭证、居住证明、协议原件；

✅ 如遇拒不过户，尽快提起诉讼，避免政策变动风险。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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